南投買好房／大樓公設跑去哪裡？專家解析4迷思：這兩個樓層比高樓層還貴

房市示意圖。圖／聯合報系資料照片

房屋種類百百種，有些人偏好透天，有些人則喜歡公寓大樓，如果你已經決定要選擇公寓大樓類型的產品，這些優缺點你真的都知道嗎？YouTube 頻道「南投買好房」的阿證分享影片，解開買房族的疑惑。

迷思一、公設比例高

現在看到新建案公設比30%～35%的大樓比比皆是，有些新大樓甚至高達40%，買的坪數有三分之一都被公設吃掉了，究竟這些公設都跑到哪裡去了？阿證整理出了3個觀點來說明：

1.雨遮不計坪不計價：早期的雨遮其實會納入附屬建物的坪數，但是臺灣從2018開始，雨遮就採不計坪不計價的方式，所以整棟的雨遮就會變成公設的一部分。

2.公共設施種類多：很多建案會爲了增加社區多元性，主打擁有很多公共設施，也有很多人因此買單。

3.消防法規修法：早期的消防法規比較不嚴謹，造成許多老舊公寓的樓梯間、大廳、地下室太過狹窄，結果影響住戶逃生，因此消防法規修法後，就有規範逃生梯的尺寸以及數量。

迷思二、管理費都繳去哪裡？

戶數的多或少、公共設施的修繕及管理維護、清潔人員、管理人員等費用，都是會直接影響管理費的。阿證也建議大家平常多參與社區大會和多注意社區的財務報表，其中財務報表可以透過這3點來看是否有被正當使用：

1.每個月都有結餘、透支的狀況

2.每個月的數字有無錯誤

3.社區有無大筆支出或大型修繕

迷思三、戶數越少越好

有很多人在挑公寓大樓的產品時喜歡挑戶數少的，主要就是因爲組成單純，也會比較安靜。但是也因爲如此，每一戶所承擔的管理費就會相對高一些，而且社區內難免會有設備是需要修繕的， 當公共基金不足時，這筆費用將由全體住戶一起分擔，這也是一筆蠻大的費用。

阿證建議大家，找公寓大樓型的社區時，總戶數儘量落在100戶～250戶之間會比較沒有這麼多問題。

迷思四、樓層越高越好

阿證整理出三大樓層分析：

（以南投草屯的大樓爲例，目前最高的樓層都是15層）

·高樓層（11樓～15樓）：視野、採光、隱私相對來說是最好的，但是因爲沒有遮蔽物，也容易發生夏熱冬冷的情形，電費也會比低樓層貴，加上水塔都是安裝在上面，水壓通常也會比較小。

·中樓層（6樓～10樓）：這個樓層通常是大家最喜歡的，也是賣最快的，雖然視野、採光、隱私沒有高樓層來得好，但也不會輸給高樓層，特別是華人社會喜歡的6樓和8樓，更是有人願意加價購買。

·低樓層（1樓～5樓）：通常是最便宜、最少人喜歡的，主要是因爲視野差、採光通風也沒有很好，如果周遭花草樹木比較多的話，也容易有蚊蟲，如果是靠近馬路戶別，噪音的影響也會比較大。

影片授權來源：《南投買好房》