萬科千億斷舍離 那些年買的散裝商服地塊與產辦往事

觀點網 打開萬科集團官網首頁，在“多元業務”一項，依次可以看到房地產開發、物業服務、租賃住宅、海外、酒店度假、食品、物流倉儲、商業開發運營八大業務，其中唯二不能跳轉到專屬網頁的業務是海外和食品。

唯獨產業辦公業務並未被單獨收錄，因爲萬科總部至今仍未設立相關BU。

5月8日，深圳交易集團發佈轉讓公告，深圳灣超級總部基地一商業服務地塊T208-0053宗地使用權、地上建築物及附着物將以22.35億元的起始價公開掛牌轉讓，掛牌期自2024年5月18日至5月27日15時止。

該地塊面積爲19227.53平方米，由萬科於2017年以底價31.37億元競得。根據公示信息，萬科這宗地塊現狀是停工。本次轉讓起始價爲22.35億元，相當於拿地價格的七折。

深超總地塊掛牌，在展示萬科割肉決心之餘，也提供了重新審視其產業辦公業務的切口。

貨架上的產辦

此次折價掛牌，首先令人聯想到4月30日鬱亮在萬科股東大會上所說的瘦身戰略，“清理和轉讓非主業的財務投資。堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元。”

七年以前，鬱亮宣佈萬科定位迭代，從“城市配套服務商”升級爲“城鄉建設與生活服務商”，自此各項多元業務陸續進入快速發展階段，其中也包括了產業與辦公業務。隨着時間推移，物業分拆上市、長租實現盈利、商業由印力統籌並率先發行消費REIT、萬緯冷鏈倉儲規模全國第一……

相對而言，起步並不算慢的產業辦公資產還未打造出統一平臺，就被搬上貨架。

正如官網首頁上的無跡可尋，萬科財報也並未給出產業園和寫字樓確切規模，觀點新媒體去年初獲得一組官方數據顯示，當時萬科集團層面管理辦公資產共計142個，分佈於25座城市，可租賃面積714萬平方米，總投資1234億元。

至於產業園區，則缺乏相關統計口徑。在2022年11月16日，萬科與6家深圳市屬國企簽訂協議時曾提到“產業園和辦公物業服務板塊”這一概念，表示爲總面積超400萬平米的先進製造業工業園區和企業提供高品質物業服務，包括推行“工業上樓”的高科工業園和長園工業園，但也並未提及重資產和輕資產的比例。

據悉，長期以來萬科的產城公司隸屬於每個區域BG，而區域內各城市公司也可以拿產業用地、商服用地，這導致內部常常存在項目獲取“打架”的情況，最終由高層決定地塊歸屬。

一位接近萬科某區域產城公司的人士也向觀點新媒體透露，以此次出讓的深超總地塊爲例：“新地塊都是通過產品部門研策做出收益測算及強排商與辦比例後，纔會定是否銷售以及是否委託產城經營管理，未進入這個階段前都是未知的。”

除了這宗已停工的地塊外，由深圳地鐵集團與萬科集團聯合打造的SIC超級總部中心也同樣位於深超總基地，這座集購物中心、辦公、商務公寓、酒店、文化設施於一體的巨無霸項目，也並未交由南方區域產城公司管理。

“這兩年深鐵與萬科成立合資經營管理公司，目前已逐步過渡由南方區域交接合資公司管理。”上述消息人士透露。

各自爲戰

深超總地塊並非個例，從整體來看，萬科的產城業務都呈現出各自爲戰的特點，例如南方區域成立了產城事業部，而北方區域則有產城產辦事業部，又稱“雙產事業部”，二者甚至連名稱都不一樣，此外，萬科上海區域、中西部等大區也都有相關事業部。

一方面，國內各區域的產業發展本身就存在不同方向，產城業務具有天然的屬地性質；另一方面，萬科並未從集團層面建立專門的BU，也給予各區域公司發揮餘地。

譬如北方區域產城產辦事業部，相對而言有着更多重工業氣息，並強調對外合作。2020年7月，鬱亮與瀋陽市政府簽署560億元投資戰略合作協議，計劃在沈投資中日產業園、中德產業園等7個項目，涵蓋園區開發、產業辦公、城市舊改等多種業態。

萬科中日產業園是萬科集團首箇中日產業園區，也是瀋陽與日方合作的標誌性產業園區，前期與東芝、三菱、松下、羅森等25家日本知名企業簽訂合作協議，其中，東芝集團將在瀋陽新能源領域，如氫能源發電技術、車用鈦酸鋰電池以及先進醫療設備等領域擴展深化合作。

另外，2020年2月27日，由萬科投資200億元建設的中俄產業園正式落戶哈爾濱新區。截至次年8月，中俄產業園簽約企業14家，在途協議談判企業25家，預計當年可實現產值超5億元。

在2020年10月17日區域媒體交流會上，時任北方區域首席執行官劉肖透露，“萬科北方區域已經簽約數十個科創園。”

上海萬科產城更是早在2017年就運營13個產業地產項目，佈局張江、徐匯、七寶、濱江、前灘、虹橋六大商務區，並推出星商匯和浪花2大服務品牌。截至目前，徐彙區漕河涇開發區鑫耀中城等項目也在深入推進。

在今年4月10日的2024觀點數字未來發展大會上，萬科南方區域事業集團產城事業部首席合夥人、總經理辜慶永透露，產城方面目前萬科南方區域在7個城市經營管理項目達51個，在管面積約爲131萬㎡，入駐的企業超過3000家，服務產業人口大概有10萬人。

產城業務對於萬科而言，就像是各大區在其自留地開闢的試驗田，如今各自結出果實。

作爲對比，萬科的商業地產板塊也同樣呈現“散裝”局面，但2022年萬科就將49個商業項目交由印力管理，促進該板塊融合，到今年1月14日更是成立商業事業部，將7大區域的商業業務和印力集團統一併入。

有業內人士分析，在萬科早年的理念中，產業地產是爲了輔助 “城市配套服務商”這一戰略定位而適當介入，萬科不會單純去針對產業維度去考慮和操作一個產業地產園區，這一思維慣性也並未像其他業態那般實現轉變。