魔都屢現“日光盤”背後：樓市的結構性虛妄之火與“資產慌”

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· 本文來源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財經出品）

我是劉勝軍，關注我，擁抱“大歷史觀”和“政治經濟學”，走出“大變局抑鬱症”。

上海有特殊的素質、特殊的品格。——鄧小平，1994

在樓市的風雨飄搖之中，出現“日光樓盤”不能不令人驚訝，而且這樣的日光樓盤一再上演。上海不愧是魔都！

2024年8月17日，融創外灘壹號院二期“日光”，總成交額156億元，單價約17.1萬元，套均價格達5000萬。這樣的記錄似乎只屬於上海：3月28日，中海·順昌玖裡日光，銷售金額約196.53億元，刷新了全國單個樓盤開盤銷售紀錄；4月18日，上海陸家嘴豪宅“濱江凱旋門”開盤售罄，單日收金70.27億元。4月21日，融創外灘壹號院二期一批次開盤，當日售罄，總成交金額99.97億元。6月，上海宸嘉嘉佰道，2小時清盤、61.78億銷售。

須知，這樣的火爆場面僅僅限於：上海黃金地段的豪宅。其他城市沒有，上海其他區域也沒有。

7月份70個⼤大中城市房價，僅上海和西安2個城市環漲（⼆手房價格環⽐上漲城市只有上海），66個城市下跌。不僅如此，上海已連續5個月房價指數環比漲幅第一。別忘了，上海至今還有限購：根據5月27日發佈的最新政策，非上海戶籍居民家庭和單身人士需繳納的社保或個稅年限由五年改爲三年；單身人士的購房範圍從外環外的新房及二手房擴大至外環內二手房。

在全國冰冷的樓市中，爲何會有魔都的火？筆者認爲，原因有幾點：

1、上海是中國的經濟中心城市、金融中心城市、企業總部基地、跨國公司雲集。在新冠疫情中，市場已經“領教”了上海封控的外溢效應，這是“上海地位”的體現。

2、上海是長三角的龍頭。中國經濟最爲活躍的兩個區域，一是珠三角，一是長三角。

3、上海是中國最國際化的城市，國際化的另外一層含義是：上海比較講規則，法治環境更完善，透明度和可預期性更高。成武縣市監局“幹垮一個企業太簡單了”，這樣的事件很難想象會發生在上海。這就是“軟環境”的含金量。

4、上海是交通樞紐，是國際航班最爲發達的城市。今年1至5月，浦東、虹橋兩大機場共完成航班起降32.9萬架次、旅客吞吐量5020.7萬人次，航空旅客吞吐總量在全國城市排名第一。目前，上海機場定期通航48個國家281個客貨運航點(其中，國內通航點169個，國際、港澳臺通航點112個)。對時常需要出國的“企業家羣體”而言，這是一個非常大的便利。例如，很多企業家在杭州、寧波、南京、蘇州，但出國要經常到上海乘坐國際航班。正在建設的“上海第三機場”（南通新機場），將進一步鞏固上海的交通樞紐地位。

換言之，從某種意義上講，上海在衆多城市中是獨一無二的。

1920年，鄧小平就是在上海登船前往法國的。解放戰爭，毛澤東最“小心翼翼”的就是北京和上海，他提出了“既要殲滅防守上海之敵，又要完整地保全上海”。

上海的這種特殊性一直延續到21世紀的今天。

1990年，鄧小平在同中央負責同志談話時說：“上海是我們的王牌，把上海搞起來是一條捷徑。”

1991年，鄧小平在視察上海時，又明確指出：“上海人聰明，素質好”。

1991年1月，鄧小平又精闢地指出：“金融很重要，是現代經濟的核心。金融搞好了，一着棋活，全盤皆活。上海過去是金融中心，是貨幣自由兌換的地方，今後也要這樣搞。中國在金融方面取得國際地位，首先要靠上海。那要好多年以後，但現在就要做起。”

1994年，鄧小平又一次讚揚上海的“工作做得實在好......上海有特殊的素質、特殊的品格。上海完全有條件上得快一點。”

上海雖好，但上海並非企業家的搖籃。若論企業家，浙江、廣東顯然比上海更爲雲集。既然如此，爲何上海有那麼多人買得起豪宅呢？

由於涉及隱私，我們不可能知道買家究竟是些什麼人。但一個合理的推測是：不少外地企業家，或者外地企業家的子女，可能是這些豪宅的主要買家。以融創壹號院爲例，5000萬的套均單價，意味着買家都是億萬富豪。

根據《胡潤百富》數據，2023年中國擁有億元資產“超高淨值家庭”大概有13.3萬戶，其中長三角有4萬戶“超高淨值家庭”，領先全國。

這是上海豪宅日光的底氣。

我的看法並非空穴來風，可以從一些案例得到旁證：

• 2023年11月，一個來自內蒙古的“煤老闆”豪擲41億元拿下上海陸家嘴三棟頂級豪宅；

• 2023年12月，全球第六家、中國第二家寶格麗酒店（上海寶格麗酒店）易主，央企華僑城退出，江蘇最大水泥企業以24.3億元接盤。上海寶格麗酒店有82間客房，最低價格5800元/晚，最貴套房26萬元/晚；

• 2024年，印尼金光集團以17.2億增持上海星薈中心40%股份，實現全資控盤；山東德州的瑞冬集團，以28.77億元拿下上海證大大拇指廣場；

• 克而瑞資管（CAIC）監測顯示，2024年上半年，內地32城大宗物業共106筆成交，總金額約666.68億元，同比上升7.19%，其中上海總成交額約274.5億元，爲單城市最高。

那麼，爲何外地企業家熱衷於來上海掃貨呢？

答案是：資產慌。

最近幾年，隨着經濟形勢和國際局勢的變化，不確定性上升，企業家“風險偏好”下降，在資產配置上更關注流動性和安全性。“風險偏好”的下降是普遍性的，有數據支持：

——2020年到2024年1月，住戶存款共增加58.24萬億元，其中82%是定期存款，這四年新增存款總額相當於2009年到2019年總和。

在這種趨勢下，原來大手筆投資私募股權基金的LP們，不再寄希望於股權投資的高回報，不願再忍受股權投資的“長封閉期”，而是選擇其他投資領域。

黃金雖好，但不適合高比例配置（亂世黃金）；存款雖安全，但回報率低，抗通脹能力弱；理財產品呢，太費心。

選來選去，能兼顧安全性、流動性的上上之選就是：上海黃金地段的豪宅。因爲稀缺，所以安全、流動性好。

全國只有一個上海，上海成了面向全國的吸金寶盆。但是，上海豪宅的火，完全不代表全國樓市。今年1—7月份，全國房地產開發投資同比下降10.2%，新建住宅銷售額下降25.9%，個人按揭貸款下降37.3%。

穩樓市，革命仍未成功，同志仍需努力。

說白了，上海豪宅日光，是樓市結構性的虛妄之火。之所以說結構性，是因爲局部火，其他地方冰。最近，繼鶴崗之後，又一座東北小城——遼寧阜新，在社交媒體“爆火”，起因同樣是其出現了大量幾萬塊錢一套的房子，成爲躺平者的理想之地。

理解上海豪宅的火，關鍵詞是“資產慌”。高淨值人羣在努力尋求安全邊際，在風險偏好降低後進行資產重新配置。

出海，是大勢所趨

也是規律使然

成就中國的跨國公司

這是新時代的機遇

下一站，印尼

劉勝軍

堅持講真話的經濟學家

政治經濟學+大歷史觀

2014 年參加總理經濟座談會

劉勝軍微財經創始人

致公黨上海市經濟委員會委員

山東省人力資源發展促進會首席專家

著有《下一個十年》

山東·菏澤·定陶人