摸底一線城市房貸 已現利率“錯位”

隨着最新5年期以上LPR（貸款市場報價利率）“出爐”，各地房貸利率再度迎來調整。10月22日，北京商報記者調查發現，一線城市中，北京、上海和深圳首套房商貸利率已降至3.15%，而在取消房貸利率下限的廣州，有銀行人士透露，首套房商貸利率低於公積金貸款，最低可達2.7%。在分析人士看來，LPR下降後商貸利率明顯降低，預計公積金貸款利率下一步可能進行調整，保持與商貸一定的利差。

首套房商貸降至3.15%

隨着5年期以上LPR的下降，與其掛鉤的房貸利率也迎來調整。10月22日，北京商報記者從一線城市多家銀行獲悉，此輪LPR下降後，北京、上海和深圳首套房商貸利率已降至3.15%，二套房商貸利率，根據區域不同，降至3.35%或3.55%。

“北京新發放首套房貸利率降至3.15%，二套房貸利率五環內爲3.55%、五環外3.35%。”北京某國有銀行房貸經理說道。

10月21日，人民銀行公佈新一期LPR，其中5年期以上LPR爲3.6%，較上月下行25個基點。各地新發房貸利率跟隨最新LPR調降。上海、深圳首套房貸利率與北京一致。上海某國有銀行房貸經理表示，上海首套房貸最新利率爲3.15%，二套房貸則根據區域不同，房貸利率分別是3.35%和3.55%。

“深圳首套房貸利率按照LPR-45BP執行，最新利率爲3.15%；二套房按照LPR-5BP執行，最新利率爲3.55%。”深圳某國有銀行房貸經理介紹。

房貸利率由LPR和加點幅度兩部分構成，在此次調降前，北京、上海和深圳首套房商貸利率爲3.4%，二套房商貸利率則爲3.6%或3.8%。

按照100萬元貸款本金、30年期等額本息方式計算，此次LPR下降25個基點，全部利息大約節省4.94萬元，月供約減少137元。

“當前一線城市的新增首套房貸利率已經出現了明顯的下降趨勢，直接降低了購房者的貸款成本，減輕了月供壓力。”中信證券首席經濟學家明明指出，房貸利率的降低使得購房者有更多的可支配收入用於其他消費，有助於刺激消費需求。同時，有助於促進房地產市場的需求端回暖，改善市場預期，對房地產市場止跌回穩起到積極作用。

商貸利率低於公積金

與北京、上海和深圳有所差異，在已取消房貸利率下限的廣州，出現商貸利率低於公積金利率的“空間”。

今年5月，人民銀行宣佈，自5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%。

在此次LPR調整之前，廣州就已有外資銀行的首套房商貸利率與住房公積金貸款利率2.85%接近。若按照LPR下行25個基點的測算，商貸利率可能降至2.6%。

不過，北京商報記者調查發現，目前廣州絕大多數銀行首套房商貸利率爲3%，但個別銀行透露，首套房商貸利率低於公積金貸款，最低可達2.7%。

“如果是10月21日前已完成審覈但還未放款的首套房，因爲此前確定的減點數不變，利率可能低於公積金貸款爲2.75%。”廣州某股份制銀行房貸經理表示，但10月21日後新發起申請的首套房貸利率仍爲3%，但也不排除後續會有定價變更的可能，還在等政策。

廣州某國有大行房貸經理介紹，該行首套房商貸利率暫時爲2.95%，減了65個基點，此前是減90個基點，至於後續是否會再下調還在等政策。

廣州某外資銀行房貸經理則透露，首套房商貸利率可低於公積金貸款利率，“首套房商貸利率之前是2.85%，現在可以做到2.7%，但具體方案還沒有出來，還要視客戶個人情況而定，以審批結果爲準”。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認爲，個別地區商貸利率已處於較低水平，實際利率降幅可能不會與LPR降幅保持一致。而隨着商貸利率與公積金貸款利率差距縮小，公積金貸款利率預計還有進一步下調的可能，但降幅可能較小，會保持與商貸一定的利差。

公積金貸款或“降息”

而隨着此輪LPR下降，多地商貸利率降至3%以下，與公積金貸款利率的差距越來越小，關於商貸利率與公積金利率是否會出現倒掛的消息頗受市場關注。

“當市場利率下降，商業銀行可能會爲了吸引更多的房貸業務而降低貸款利率，這可能導致商業貸款利率接近甚至低於公積金貸款利率。”麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪表示，如果商業貸款利率持續低於公積金貸款利率，公積金貸款的吸引力可能會低。在這種情況下，公積金管理部門可能會考慮調降公積金貸款利率，以保持公積金貸款的競爭力，繼續發揮其支持中低收入羣體購房的作用。

招聯首席研究員董希淼指出，本月LPR大幅度下降後，存量和新增房貸利率將可能明顯降低，有力地降低居民住房消費負擔，提振居民住房消費的意願和能力，更好地促進房地產市場止跌回穩。而公積金貸款利率下一步可能進行調整，保持與商業性個人住房貸款利率一定的利差。

今年LPR已歷經三次下行，此次是繼2月5年期以上LPR報價單獨下調25個基點，7月1年期、5年期LPR報價分別下調10個基點之後，年內的第三次下降。三次下降後，5年期以上LPR從4.2%降至3.6%，60個基點的降幅爲歷年最大。

展望後續LPR和房貸利率走勢，關榮雪認爲，LPR有可能維持當前水平或有小幅調整。今年5年期以上LPR已經累計下降了60個基點，達到歷史最低水平。未來LPR的調整將取決於多種因素，包括經濟增長情況、房地產市場狀況等。各地房貸利率可能會根據LPR調整而有所下降，但具體水平還需參考當地政策和市場情況。

“伴隨一攬子增量政策陸續推出，宏觀政策在穩增長方向全面發力，LPR報價下降符合當前宏觀政策的大方向。”明明指出，着眼於促進房地產市場止跌回穩，提振經濟增長動能，未來LPR報價或還有一定下調空間。而各地房貸利率可能會進一步降低，具體水平將取決於LPR的調整幅度和各地政策的執行情況。

北京商報記者 李海顏