明年元旦起 預售屋停車位不列入土地持分

預售屋近期買氣夯，爲保障消費者權益，行政院消保處今（24）日表示，已修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，明年元旦起預售屋的停車位不列入土地持分，契約未符合條件者最高可罰50萬元。

所謂公寓大廈包含專有部分和共有部分。其中專有部分包含主建物（客廳、臥室、廚房等），及附屬建物（陽臺等）。而共有部分爲停車空間、門廳、走道、樓梯間等。

但是，行政院消費者保護處諮議陳世元指出，土地持分計算實況紛亂，如果車位買較多，就會變成土地持分變多，也可能購買的專有部分坪數不同，卻分配到一模一樣的土地持分；進而會影響到都更談判條件。

因此1999年時，民法第799條第4項已做修正，每一戶所有權人可分配土地及共有部分，應以「專有部分」面積比例作爲計算，而實際土地持分計算方式爲「每戶專有部分面積」除以「全部專有部分總面積」。

修正後的重點是，預售屋買賣契約中的停車位，是「約定專用」的概念，即設定專用使用權給預售屋承購戶，但是非屬「專有部分」；也就是說，即使多購買預售屋停車位，也不會取得較多「專有部分」，依據上述計算方式，當然也不會多分配到土地持分。

行政院消保處簡任秘書陳星宏說，導正後計算出的每一戶的土地持分，不一定會變多或減少，重點是要符合民法的規定。

內政部地政司官員說，地方政府地政單位每年都會進行定期、不定期查覈，如果建商違反上述規定，會依法裁罰。陳星宏並說，可依據消費者保護法第56條之1限期改正，屆期不改可開罰新臺幣3萬元以上、50萬元以下，連續罰到改正爲止。

至於已簽約買預售屋的案例，官員說，房屋蓋好到地政事務所辦理土地及建物登記時，也必須依據新制登記。

修正內容也明定賣方建造預售屋「不得使用」有損建築結構安全的「電弧爐鍊鋼爐碴（石）」。例如混凝土表面會散佈開花狀的麻點，酷似青春痘。

此外，規定，「電弧爐鍊鋼爐碴（石）」的檢測，應符合內政部2020年4月24日訂定的「建築物結構用混凝土細粒料中電弧爐鍊鋼爐碴（石）檢測及訓練實施要點」規範，否則消費者可以主張減價或是解約。