孟曉蘇談存量房貸利率下調：“這是我多年呼籲的，對居民是好事”

下調存量房貸利率“靴子”落地。

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在新聞發佈會上宣佈，降低存量房貸利率，並統一房貸的最低首付比例。

具體爲，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右；統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。

對此，著名經濟學家、原國家房改課題組長、中房集團原董事長孟曉蘇坦言，當前樓市低迷，百姓對於購房和其他消費信心不足，出現了“M2上漲、M1陡降”的情況，流動貨幣減少，大量資金在儲蓄。“在此情況下，通過降低存量房貸利率與首付款比例來鼓勵居民購房，成爲推動經濟的好措施，也有利於化解房地產本身存在的風險。”

“預計惠及1.5億人口”

存量房貸利率的下降，無疑在進一步降低存量購房者房貸利息支出上有着多重利好。

“存量房貸利率下調是我多年呼籲的，這次降低利息率是非常對的，目前已經降到了歷史低點。政策惠及大約5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1900億元，對居民來說是好事。”孟曉蘇表示。

此外，有專業人士測算，若落實能降低50個基點，按照存量房貸購房者100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式計算，每月月供可減少約280元，30年可減少10萬元支出，可謂“真金白銀”減輕壓力。

不過，央行也提醒，因爲涉及的借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術準備，下一步，央行也在考慮將指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基於市場化原則自主協商進行動態調整。

對於未來存量房貸利率是否還會有下調空間，孟曉蘇認爲，能否再降要看存款利息率，存款利息率和貸款利息率有着密切的關聯。存款利息率如果進一步下調，貸款利息率就有可能同步下調。

“利息差對銀行無大傷害”

事實上，從去年8月開始，商業銀行開始有序降低存量房貸利率，具有一定效果。而今年“5.17”新政後，全國房貸利率的政策下限被取消，新發放貸款利率在市場報價利率基礎上減點幅度擴大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房貸的利差。這也導致提前還房貸現象不斷增多。

中原地產研究院統計，當場存量房貸平均利率大約在3.92%左右，而新增的房貸平均房貸利率在3.3%左右，存量房貸平均和新增房貸利差在60多個基點。如降低50個基點，存量房貸和新增房貸的平均利差只有10-15個基點。

央行指出，此次銀行下調存量房貸利率，有利於減少提前還貸行爲，還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。

存量房貸利率的調整牽動多方利益，除了居民端，對於銀行而言，下調是否會影響其在經營上的壓力？

潘功勝表示，此次利率調整對銀行淨息差的影響總體保持中性。下調存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會減少客戶的提前還款。“央行降準相當於爲銀行直接提供低成本的、長期的資金運營，中期借貸便利和公開市場操作是央行向商業銀行提供中短期資金的主要方式，利率的下降也將降低銀行的資金成本。”

“當前，降低房貸存量貸款利率對銀行沒有大的傷害。雖然貸款利息會下降，但存款利息也在大幅度下降，利息差對銀行沒有不利影響，銀行還夠本。”孟曉蘇稱。

孟曉蘇也強調，大量資金涌進銀行，貸款放不出去，這時候出現的利差損纔是對銀行有害的。“在這種情況下，反而能看到居民購房是很好的貸款方向，因爲批量大、好管理、風險很小。眼下，央行通過降低存量房貸利率與首付款比例來鼓勵居民購房，成爲推動經濟的好措施。”

此次會議還出臺了其他樓市優化政策。其中，將5月份人民銀行創設的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵。

並將年底前到期的經營性物業貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。