存量房貸利率下調：一場多方利益的博弈｜鈦媒體金融

最近幾天，上海白領張競（化名）的心情像過山車一般起伏。彭博社一則報道指出中國正在考慮下調存量房貸利率，但是中國監管部門並沒有迴應。上週五（8月30日）房地產行業（申萬）指數漲幅達到近 5%，領漲 A 股。

張競算了算揹負的房貸，如果房貸利率從去年辦理時的4.55%降到如今的3.4%，意味着一個月能少還2000多元。對於剛成立小家庭的他來說，這是一筆不小的費用。

本週，彭博再次將消息細化：金融監管機構已提議將存量房貸利率共計下調80個基點左右，首次下調在未來幾周內，第二次下調將於明年年初，首套和二套房都適用。

張競將該消息發至一個名爲“利率下調追求者”的微信羣，這是他去年組建的，羣裡有400多個小區鄰居，大家激動地討論起來，半小時內刷新了幾百條信息，期盼着利率下調能順利落地。

漫長的等待：還貸者多次和銀行交涉未果

2023年3月，新婚的張競在上海購買了一套新房作爲婚房。因爲是首套房，他享受到35%的首付款比例，付了200多萬首付款，此外商業貸加公積金貸款400萬，貸款年限30年，當時他辦理的貸款利率是4.55%，這意味着，總還款額達到700-800萬，每月還款2.1萬元。

和很多小家庭一樣，張競和妻子明確了分工，他負責還房貸，妻子的收入負責家庭支出。前幾年，他所在的行業相對景氣，對未來的收入預期和職業發展也很樂觀，簽下貸款合同的時候，沒有太多猶豫。

買房前，他和妻子是美食愛好者，每週出去吃飯四五次，每次人均消費100~200元。買房後，他們從不外食，週末自己在家做飯。這樣算來，每個月能節省3000元的開支。

他算過一筆賬，如果房貸利率從4.5%降到3.5%，意味着他一個月能少還2000多元貸款。

“2000多也是一筆鉅款了，至少不用過於節衣縮食，偶爾也可以出去吃飯放鬆一下。”他告訴鈦媒體App。

然而環境在變化，2024年以來，他所在的公司經歷了裁員，裁員比例達到50%，他雖然沒被裁，但是大幅降薪。

生活的壓力讓他對生育這件事非常猶豫。處於30多歲的年齡，已經是晚婚晚育一族，但他感慨，“如果現在要孩子，經濟壓力更大。”

近期存量貸款利率下調的信息，讓他眼前一亮，路透社、野村證券、瑞銀等機構都有相關消息，他一度以爲壓力可以減輕一些，但之後有銀行高管出來闢謠，否認這一預判，又令他心頭一緊。

事實上，一年多來，張競和銀行、開發商打過多次交道。去年3月，上海房市還很火熱，購買新房需要搖號。他經歷了簽約、選房、籤合同、辦貸款一系列流程。去年7月，銀行開始放款，而小區樓棟封頂時間是9月底。根據規定，銀行需要在開發樓盤封頂後放款，銀行提前放款，也意味着業主們要多還多還幾個月的利息。

當時上海也有幾家樓盤存在提前放款的情況，相關開發商也和業主們進行了協商與賠償。張競和鄰居們認爲銀行在封頂前放款，是違規的，希望銀行能對提前還貸的利息進行賠償。

同樣在去年7月，人民銀行貨幣政策司司長在新聞發佈會上表示，按照市場化法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或新發放貸款置換原來的存量貸款。

人民銀行的態度鼓勵了張競和鄰居們，他們一起將相關材料報送給上海市銀保監局，但都被駁回了。

8 月，中國人民銀行、金融監管總局明確，符合條件的存量首套房貸借款人可與承貸金融機構協商降低利率。12月，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2023年12月20日貸款市場報價利率（LPR）爲：1年期LPR爲3.45%，5年期以上LPR爲4.2%。

這也讓他和鄰居們振奮，大家紛紛和銀行溝通，希望降低貸款利率，但多家銀行均表示不適用於上海，不存在調降空間。

這是一場漫長的等待，張競們還未放棄。

遠離消費主義，提前還貸，但不是想還就能還

一些人等待房貸利率下調的同時，節衣縮食，提前還貸。

比起降利率，小馬更關心的是什麼時候能把手裡的房貸提前還完。

降利率能否真落地？能降幾個點？不同銀行跟進如何？銀行落實有隱形阻力……仔細思考一番之後，她繼續存錢。

今年以來他所在的公司也在降薪，她的還貸壓力更大了。

“現在消費降級得厲害，也可能是人老看淡了，一點不想爲溢價買單。”她告訴鈦媒體App。

同事也都消費降級了，大家不再攀比奢侈品，畢竟這個大環境下，沒有什麼值得炫耀。

今年上半年，她操作過一次提前還貸，在她看來，過程非常複雜。“貸款不是想還就能還，需要預約，對額度也有限制。”

她的一位同事，早些年買了學區房，小孩入學之後，立馬轉手賣了，下家支付的全款，同事都用於提前還貸。100多萬的資金量，排隊等了一個多月才還上。

“只要利率沒有降到讓我舒服的點，我就會選擇提前還貸。”小馬錶示。

去年 8 月 31 日，中國人民銀行與金融監管總局聯合發佈《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，引導降低存量首套房貸利率。券商研報顯示：引導下調之後，提前還貸現象有所緩解。根據央行《區域金融運行報告》，2023 年 8 月全國個人住房貸款提前還款額達到 4324.5 億元。政策出臺後的 9-12 月，房貸月均提前還款金額降至約 3870 億元，較 8 月下降10.5%。利率下調幅度較大的地區，如湖北、河南和江西，提前還貸金額降幅分別達到 42.1%、27.5%和 22.2%，高於全國平均。

下調存量房貸利率幅度較大的地區，居民消費需求相對改善，消費傾向恢復更爲明顯。

2023 年四季度，全國城鎮居民消費傾向較 2019 年同期低 3.7 個百分點。而利率下調較多的地區中，湖北和江西較 2019 年同期分別低 2.4 個百分點和 1.3 個百分點，這意味着，下調存量房貸利率較大的兩個地區，其居民消費傾向恢復相對更快。這些地區居民提前還貸的規模下降後，節省的資金部分轉化爲消費。

華西證券研報測算：假設提前還貸金額的 10-20%用於消費，對我國消費的拉動約爲 0.9-1.9%，對 GDP 的拉動約爲 0.37-0.74%。

不過，提前還貸的門檻，也在逐步提高。

近日，廣州也有銀行對App還款的額度提高到5萬。根據部分用戶公開的頁面截圖，工行App系統顯示“如預約還款方式選擇部分結清，您輸入的金額必須大於5萬元。”

根據媒體報道，工商銀行的這一調整於8月底啓動，用戶線上申請提前還貸，需要5萬元以上，如果提前還房貸的金額低於5萬元，需要貸款人前往線下網點辦理提前還貸手續。

此外，工商銀行房貸用戶透露，最近通過App預約提前還房貸，最早只能選擇12月1日還款，這意味着用戶還要等待近三個月的時間。

“銀行因爲利益不想調，最後可能因爲利益不得不調”

在“利率下調追求者”羣裡，張競的鄰居發了一張銀行人的聊天截圖，大意是：最近的消息並非謠言，行裡已經接到相關需求。

銀行人也關注着動態。

對於彭博的傳聞，招行行長王良表示，這對銀行業的存量按揭利率帶來一定負面的影響，宏觀管理部門會做好充分論證和研究，再推出這樣的政策。

老李在二線城市的一家銀行工作了十年，他告訴鈦媒體App：監管方和銀行目前也可能是僵持着，銀行因爲利益不想下調，最後可能也爲了利益不得不下調。

可行的落實方式有哪些？老李和銀行業朋友探討過：存量貸款利率涉及的人太多了，如果一家一家去談，那是非常大的工程，也不太現實，比較可行的是銀行一刀切，像2008年一樣，銀行在系統層面直接統一操作，給貸款人發短信、打電話通知，或在銀行App上設置幾個檔位，讓用戶進行挑選，這是比較高效、可行的方式。如果需要人與人協商，每個人降的點不一樣，在實際操作層面很難推進。

老李提到的2008年，是個特殊的時期，當時從央行發文到各家銀行存量房貸利率優惠方案全面落地，歷時4個多月時間。

彼時美國次貸危機席捲全球，中國也面臨了出口遇阻外資流出市場萎縮的狀況，經濟由2007年的過熱轉入了冰點。

國內房價震盪劇烈。2008年前三個季度深圳北京武漢等地，房產成交量下跌50%。2008年5月深圳房價比上年最高點下降36%。

2008年下半年房地產領域出臺多項組合刺激政策，降息5次，降稅，貸款利率優惠。具體來看，個人新增房貸利率優惠從85折降到7折，幾個月後，在各方博弈下，存量房貸在2009年初也達到了7折優惠。

新增個人房貸利率的7折優惠，各家銀行爲了吸引新增用戶快速落實，但是對於存量房貸利率的7折優惠，銀行之間的分歧也很多，觀望，方案延期，變卦，變相提高門檻，這些行爲都屢見不鮮。

銀行之間也在博弈。

根據報道，2009年1月，一些中小銀行搶先一步，北京銀行、南京銀行、民生銀行於1月1日起正式執行存量房貸利率7折優惠。一些國有銀行陸續宣佈跟進，但國有大行也出現方案變卦的情況，落地較難。

2008年底、2009年初，一些大銀行在存量房貸利率優惠業務上設置條件複雜。購房人申請不成功，就向其他銀行轉按揭，一些新貸款銀行幫客戶找擔保中介公司，將原貸款銀行的本息還清，再在新貸款行辦理貸款，利率最低可享受7折優惠。

這直接帶動了房地產市場的復甦，2010年房地產市場出現過熱，政策轉向調控，結束了個人住房貸款利率7折優惠。

“現在有銀行給優質客戶發放一年期的優惠利率券，意味着在不更改合同的情況下，給用戶適當的利率優惠，而且每年進行動態評估，如果經濟狀況變好，就停止發放優惠券。如果大環境變差，就適當多發一點，這也是銀行的一種探索。”老李介紹。

那麼，哪類客戶屬於優質客戶？如果是優質客戶，爲什麼會還不起貸款？這又陷入了公平問題。

天風證券分析師認爲，結合今年最新的房貸政策和利率變化，再度調降存量房貸利率可能性確實存在，並給出了2種測算方法。

一是按照央行公佈的前期存量房貸利率 4.27%，壓縮至今年二季度新增住房貸款加權平均利率 3.45%，則可以壓縮 82bp，對應每年減少借款人利息支出約 3100 億元。

另一種測算方法是基於交行 2024 年中報，2024 年上半年存量中長期個人貸款年化平均收益率約爲 4.0%，降至新增房貸加權平均利率 3.45%，約壓縮55bp，對應每年減少借款人利息支出約 2100 億元。

“從市場預期層面考慮，雖然調降存量房貸利率確實是讓利於民，但是平均到每戶金額相對有限，很難因爲存量房貸利率下降而帶動居民部門的有效需求，更何況存量調降並不意味着增量，對於地產需求增量影響預計也有限。”上述人士表示。

從機構行爲角度考慮，存量房貸利率調降，一定程度上影響銀行存量業務，可能進一步加大資產荒和利潤荒。至於市場關注調降存量房貸利率疊加降息對於債市的或有利好，相關人士認爲還需要結合央行常態化監管和曲線管理加以考慮。（本文首發於鈦媒體APP，作者｜孫騁，編輯｜劉洋雪）

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