美REITs 基金 大樂退靠山

退休基金規模與投資REITs比例

看好REITs報酬表現優於私人房地產投資，退休基金對於REITs的喜愛也日益增溫。法人表示，美國超過1,800個退休金計劃中，有733個投資於REITs，總管理規模高達7兆美元，且觀察不同規模的退休基金配置REITs的比例，規模愈大的基金，配置REITs比例愈高。建議退休族可挑選投資REITs比重較高的相關基金，創造穩定現金流。

PGIM全球精選不動產證券基金產品經理張國揚表示，從美國退休基金的規模劃分，規模達500億美元以上的退休基金，持有REITs比重超過七成，而50至500億美元的退休基金，配置在REITs的比重也都在65%以上，顯見擁有穩定的收租來源、產業多元化、停止升息之後後市看升等，都是吸引美國退休基金青睞的主因。

另外，張國揚指出，近年美國退休基金配置REITs的比例也持續攀升。統計2020年時約佔整體退休基金的60%，到了2024年已上升至69%，持有REITs的退休基金檔數比重也同步攀升。

張國揚分析，由於REITs相比於私人房地產投資，在傳統四大房地產類型中包括公寓、工業、辦公室、零售等，皆擁有較高的入住率（Occupancy Rate）及資本回報率（Capitalization Rate），顯示REITs是投資房地產相對較佳的金融工具，因此獲得退休基金的喜愛。

根據最新資料，張國揚說明，美國住宅不動產的租金成長率，在今年第1季出現明顯落底回升跡象，其中，集合式住宅的成長率，更是由前一季的負成長轉爲正成長，主要得益於近期換約率維持相對穩健，而租金成長加速反映出REITs後續的收益將更加穩健，讓相關股價表現也具有成長契機。

臺新北美收益資產證券化基金經理人李文孝補充，美國REITs長期NAV折溢價區間在正負20%內，緊縮政策下多半偏折價，貨幣寬鬆時則偏溢價，今年Fed政策將轉鬆，溢價空間擴大。

REITs主要收入來自租金、管理物產等，現金流相對穩定，且在美國法令規定，REITs須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東，故投資REITs每年有穩定的股利收入，也爲美國REITs長線帶來可觀報酬，適合納入長線核心資產配置。操作方面，看好美國住宅、資料中心及日本旅館相關產品。