美的首進廣州！11.1億奪南沙東涌鎮5年來首宗宅地
本站房產訊 10月30日，廣州迎來一波賣地潮。其中，南沙區東涌鎮東深村有一宗2017NJY-9地塊出讓，這是東涌鎮自2012年併入南沙以來的首宗公開出讓宅地，也是今年9月南沙新區東涌分區控制性詳細規劃公式後的首次地塊出讓，象徵着東涌鎮新一輪樓市發展的起步。
該地塊還未開拍，便引來9家房企報價。經歷長達2小時、65輪的激烈競拍，達到最高限制地價110922萬元。最終被美的地產以總價11億、競配建面積450平拿下，摺合樓面價11280元/平米。值得一提的是，這是美的地產首次進入廣州市場。
根據出讓規定，除建築限高70米，需配建幼兒園、農貿（肉菜）市場、健身設施等社區生活服務配套外，地塊無其它特別建設要求，屬權限清晰和限制較少的“淨地”。
地塊周邊近5年沒有宅地公開出讓記錄，與之相鄰的黃閣鎮則是近兩年南沙宅地出讓的重心鎮區，至今共出讓5宗宅地和商住地。今年7月，方圓、萬科分別以12.85億元、18.49億元的底價競得黃閣鎮蓮溪村2017NJY-5地塊、黃閣鎮南涌口村2017NJY-6地塊，樓面地價均爲8120元/㎡。東涌鎮東深村2017NJY-9地塊的出讓樓面地價與之相近。
方圓地產首席分析師鄧浩志指出，南沙東涌地塊樓面價僅1.1萬/平，是今天成交單價最低的一個項目，但也是今天拍賣中不確定性最大的一個。其分析認爲，相對較近的保利南沙城售價2萬/平，東涌地塊遠離地鐵站，周邊一片荒蕪，地塊不但現狀不好，而且發展前景相對暗淡，以後溢價空間恐也有限，唯一看點就是看擅長打造豪宅的美的如何開發。
東涌鎮東深村2017NJY-9地塊位於南沙東涌鎮魚窩頭片區內，地塊東側爲同興路，南側鄰近片區主幹道魚窩頭大道，西側爲禾圍新街及河涌，北側被村屋和農田包圍。地塊整體被村屋及零散農田包圍，但由於周邊衛生整潔、村屋建設規整，並未造成髒亂差的環境。
魚窩頭片區現時功能劃分清晰，地塊東邊爲片區主要的生活聚集區，設有魚窩頭菜市場、魚窩頭醫院、魚窩頭中小學等鎮區生活設施。地塊西邊爲魚窩頭製造業、工業聚集區；南北向則主要爲農林用地。出讓地塊所處位置屬於魚窩頭片區中心，居住氛圍濃厚，坐享鎮區成熟生活配套。
目前，地塊現場無圍蔽，且地面上無任何建築物。地塊除東北部有一草莓地在經營種植外，其餘地方則是雜草叢生。據當地村民介紹，該地塊空置多年，草莓地則由外村人承包經營。
目前2017NJY-9地塊周邊僅有公交途經，附近共有魚窩頭公交總站、魚窩頭大道站、魚窩頭社區中心站三個公交站點，七條公交路線，可抵達番禺市橋汽車站、東涌鎮中心區、太石、萬洲、南沙金洲商圈以及慶盛高鐵站，但各班次發車時間大多相隔20-30分鐘，等候時間偏長。
地塊距離慶盛高鐵站約4公里，現時慶盛高鐵站已開通運營，慶盛地鐵站處於工程驗收階段。周邊居民前往市中心主要依靠公交接駁地鐵，在黃閣汽車城或東涌站轉乘地鐵4號線，公共交通出行有一定的阻滯。
地塊南側毗鄰魚窩頭大道，可接駁南沙大道、南二環高速，未來自駕出行較爲便捷。另外，按規劃文件，地塊西側將規劃建設40米的次幹道，貫通東涌鎮勵業路、魚窩頭大道、魚窩頭二路、魚窩頭三路、魚窩頭四路、魚窩頭五路等多條主次幹道，未來將大大縮短地塊與東涌鎮中心的距離。
商業配套方面，現時地塊周邊以鎮區配套爲主，雖檔次偏低，但各類配套齊全。魚窩頭大道沿線佈局了多家大型食肆、酒店、銀行以及魚窩頭體育文化中心、魚窩頭墟場。地塊東邊則以中小學、魚窩頭醫院等公建配套爲主。大型購物商場則集中在3.5公里外的東涌鎮中心，如當地村民熟悉的天匯百匯、美順假日廣場、大潤發。
周邊樓盤情況：二手盤較少 均價1.2-1.8萬/平
2017NJY-9地塊屬南沙東涌鎮板塊，鎮區內近5年無宅地公開出讓，周邊成型的二手樓盤較少，且二手房交易並不活躍。現時，周邊只有錦繡新城、萬興花園、名苑別墅、東涌名苑、東深苑5個樓盤有放盤。
據廣州中原研究發展部實地調研，現時位於東涌鎮中心的二手電梯樓售價普遍處於1.0-1.6萬元/㎡之間，售價相對高些的爲名苑別墅，售價爲1.2-1.85萬元/㎡。區域最大的小區錦繡新城亦少有放盤，現時二期南區71方兩房售價約110萬元，租金1700元/月。而距離地塊最近的只有東深苑有放盤，該小區目前售價僅5500-6500元/㎡，屬區域低窪區。
近年，東涌鎮的買家和租戶主要以鎮區教職工、周邊園區高管爲主，外來客戶並不多。
廣州中原研究發展部認爲，2地塊所處的魚窩頭社區規劃爲東涌鎮兩大居住板塊之一，是未來慶盛自貿區發展核、萬洲產業片區就業人士的居住首選，加之地塊周邊無特別資源景觀，更適宜打造爲16-20層的低密度剛需樓盤。