賣厝阿明／從3%利率來看20年、30年、40年房貸差異

圖／賣厝阿明提供

利率走勢漲漲漲，口袋荷包扁扁扁，遇上買房這人生大事，解決完頭期款後，又要面臨房貸利率的煩惱，該怎麼做呢？以下分成三個部分來說明：

Q1.利率上調？

今年2024年3月央行宣佈，睽違2季後再度升息半碼；後續9月祭出了第七波房市管制，號稱史上最嚴格措施，限制貸款成數、寬限期、資格，展現央行打擊投機客與炒房族的決心；連帶銀行可以放款的金額緊縮，房貸市佔前二名的兩大指標「臺銀」及「土銀」，第二戶房貸利率已經衝破3%！

目前只剩新青安房貸還有獨享價；購買第二戶利率地板價直接被拉高，最高貸款成數分別是8成以及5成；而且還要排隊等撥款。

Q2.房貸20/30/40年期比較表？

臺灣央行的最小升息單位是半碼，也就是0.125%，升息後影響到的利率種類，包括房屋貸款、汽車貸款等，以機動式利率受到的影響較大。那升息後計算房貸，除了銀行會給客戶試算表之外，目前線上有許多工具可以利用，例如內政部不動產資訊平臺「房貸利息試算」https://pip.moi.gov.tw/V3/c/SCRC0201.aspx，或是591房貸計算器https://mortgage.591.com.tw/calculator，點擊進入後，手動輸入貸款金額、房貸年利率、貸款年限和寬限期，就可以算出結果。

例如貸款總額1000萬，寬限期0年，單一年利率3%，以自住常選擇的「本金平均攤還」（每月會遞減）計算，不同年期比較表如下：

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Q3.如何貸到好方案？

由上表可看出雖然貸款年限愈久，每月的還款金額少，壓力小，相對手邊資金運用較靈活，但整體利息卻比20年期利息高出很多。

另外現在房貸利率最低是新青安貸款，目前一段式機動利率（目前利率爲1.775%）、二段式機動利率（第1~2年利率爲1.565%；第3年利率爲1.865%）、混合式固定利率（第1年利率爲1.745%；第2年利率爲1.845%；第3年利率爲1.865%）等；非新青安的一般銀行購屋貸款則是最低2.425%起，通常只有像三師、軍公教、百大企業員工等這種優質客戶，或者成爲銀行VIP客戶，才較容易申辦成功。

因此貸款人須衡量自身職業、是否符合首購資格、薪資結構是否可能有分紅股票等額外大筆收入；以及還款能力，若是每月現金流穩定，生活開銷支出較少，可考慮20年房貸強迫自己儲蓄，快速還清貸款；若是家庭支出大，工作收入不穩定，則房貸愈長，心理壓力小，也較能承受未來經濟變動、通貨膨脹的風險！記得還沒簽約前，多多諮詢各家銀行，才能找到最合適的方案！

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