樓市新政下暴露違規操作 ，主體結構未封頂不得放貸成“灰色地帶”？

21世紀經濟報道記者楊夢雪 上海報道

上海樓市新政發佈之後，部分在新政前購房的期房業主在多方投訴後，獲得了與銀行重籤補充協議以享受新政後最低利率的機會。存量房爲何得以享受樓市新政？據瞭解，部分樓盤屬於主體結構尚未封頂即提前放款，且截至目前仍未封頂的情況。而銀行“痛快”重籤背後，疑似存在違規放貸的操作。

據記者瞭解，這類“提前放款”的操作並不稀奇。近日剛與開發商簽訂購房合同的一位購房者對記者表示，其購買的房子在合同簽訂後次月即會放款，隨後即需要開始還款。放款銀行對其的解釋爲，這與購房人和開發商簽訂的合同要求有關，銀行需在合同規定日期前放出貸款。而從目前的建設進度來看，到合同規定的放款日期前，其購買的樓盤或無法完成主體結構的封頂。另一位去年在上海購買商品房的購房者表示，其購買的樓盤同樣在主體結構封頂前即放出貸款，樓盤實際主體結構封頂時已還貸超過7個月。

早在2021年，原上海銀保監局即發文明確“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款”。而從市場實際的操作情況來看，這條規定卻在一定程度上成爲了“灰色地帶”，銀行在商品房主體結構封頂前放貸的情況仍在發生。

主體結構未封頂不得放貸

整體來看，目前上海不同樓盤對於是否封頂後放貸的要求仍然存在差異。嘉定區近期銷售的某樓盤購房者對記者表示，其購買的房子明年3月左右能封頂，封頂後開始放貸，售樓處工作人員同時對其表示“必須封頂後才能放款”是現在的要求。而閔行區某樓盤則仍然“火速下款”，儘管從建設進度來看到放款日期前或無法完成封頂。

而從實操層面來看，這條規定一定程度上也是銀行的“灰色地帶”，即便銀行知曉這項規定，也未必遵守。儘管是同一個銀行，不同支行對這一規定的執行也存在差異。某國有大行靜安區個貸中心工作人員對記者表示，目前仍然有“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款”的要求。這家銀行同樣爲上述閔行區某樓盤的合作銀行，執行層面卻並未按相關規定執行。

“主體結構未封頂不得放貸”的規定可以追溯至央行2003年發佈的121號文，其中在加強個人住房貸款管理部分中提及，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。2007年央行及原銀監會發布的359號文中同樣提及上述要求。

當前樓市政策大多爲“一城一策”“因城施策”，就此項規定多個城市也進行了跟進。以江浙滬爲例，上海2021年發佈《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》、人行杭州中心支行等三部門2021年下發《關於進一步加強住房信貸審慎管理的通知》等均提及359號文，其中即包括“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款”的要求。

未封頂即放貸這一行爲是否涉及違規？梳理此前的處罰信息來看，曾有多地、多家銀行因此接罰單。2023年9月，新疆昌吉農村商業銀行股份有限公司五家渠天山路支行及相關責任人因向購買主體結構未封頂住房的個人發放住房貸款，銀行被罰款30萬元。此外，中國建設銀行鎮江分行、中信銀行太原分行、招商銀行太原分行、中國建設銀行太原分行等也曾因上述違規行爲被處罰。

毫無議價空間的消費者

一位購房者將其購房合同的簽訂過程自嘲爲“簽字畫押”，在購房過程中她的感受是“消費者在當中沒有任何議價空間”。

按照上海市房管局2022年6月下發的通知，對受疫情影響的在建商品房項目申請預售許可，工程進度條件暫定調整爲完成主體結構的1/3，在此之前申請預售許可的工程進度條件爲完成主體結構的2/3。這也就意味着從達到預售條件到樓盤主體結構封頂，按一到兩週建設完成一層粗略計算，中間也至少要經歷幾個月的時間。但即便該購房人對放款節點提出異議，放款銀行仍表示是按合同規定放款，開發商則直言“不接受就不要買”。

央行在2003年發佈的121號文中表示，爲減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。從引發上海這一輪關於“未封頂放貸”的討論來看，在政策調整的特殊時間區間內，也確實有部分購房人因銀行提前放貸而無法享受新政下較低利率的機會，而他們購買的房子直至新政執行時仍未封頂。以商業貸款300萬元、貸款年限30年來計算，上海此輪貸款利率下調45BP後，每月還款金額可減少800元，一年還款金額減少9600元。如果把時間拉長至30年，這仍然是一筆不小的支出。

從實際情況來看，進行商業貸款的購房人不但因提前放款需要提前承擔利息負擔，也完全沒有與開發商、銀行的議價空間。同時由於預售制下不能“所見即所得”，房子爛尾、規劃改變、與宣傳不符等風險也相當於被轉嫁到購房者頭上，可能出現的風險最終實際仍由購房人自己承擔。

商品房預售制度也在房地產“高歌猛進”的幾年間爲房企的擴張和發展提供了助力。這一制度本質上是爲房企提供了一筆無息融資，一方面能夠大幅降低房企的資金成本，另一方面也能夠加快其資金週轉。但在正式確立商品房預售制度之初，相關部門就曾對預售條件、監管作出原則性規定，同時金融相關監管部門也在持續關注對個人住房信貸的管理。如果出現監管問題，則容易帶來風險的累積。

一位房地產從業人士告訴記者，正常來講，商品房預售資金應該進入監管賬戶，房地產商按照施工節點進行提取。而此前在實際操作中，房地產商提前提取部分或全部資金的情況也時有發生，這就帶來了樓盤爛尾等亂象，與銀行監管責任不到位、預售資金被開發商挪用等均有關。

而從銀行工作人員的角度來看，由於在房貸放款方面銀行之間也競爭激烈，“你不放也有別人放”。就放款的時間節點，華東某城商行工作人員對記者表示，“不可能到主體封頂後的”。其所在的銀行常年合作的開發商都是達到預售標準就能放款，在該市住建局對樓盤出具預售證後，銀行就能准入樓盤開始收件。同時由於銀行現在競爭激烈，大部分都是在售樓處“買件”，即通過樓盤銷售員推薦房貸客戶、一戶給一定金額的買單價。

對於“毫無議價空間”的購房人而言，實際也沒有有效解決問題的辦法。在意識到未封頂提前放貸疑涉違規之後，上海諸多期房業主對此提出質疑並向相關部門和放款銀行投訴，多家大行對此的態度則爲“等風向”。一位購房人表示，“我們貸款的銀行承認樓盤未封頂的事實，提前放貸的補償措施還在商議，但主要取決於友商降不降”。