樓市調查 | 深圳再現驗資看房 中海深超總豪宅的市場風向

觀點網 與近來晴天寥寥的天氣不同，深圳樓市表現看起來是平穩且明朗的。

短短一個月內，下調個人公積金貸款利率、下調首付款比例、推出二手房免費“帶押過戶”服務，利好政策頻頻推出，樓市正在持續升溫。

時間走到2024年的中場時間點，政策春風帶來的回暖跡象也越發明顯，再加上3月深圳半島城邦4套法拍房帶起一波關注熱潮，豪宅市場首先按下了復甦加速鍵。

政策端不斷刺激，需求端觀望情緒降低，供給端自然也要蓄力抓住機會。

6月6日，深圳灣超總的中海深灣玖序花園正式開放樣板供客戶參觀，帶着196-252-328平方米大平層住宅的戶型和1000萬驗資看房的要求，正在豪宅賽道上跑步前進。

超級豪宅

據公開信息，中海深灣玖序花園位於南山區深超總片區，曾用名爲深灣胤府，在5月8日傳出消息更名爲深灣玖序花園，宣佈加入中海成績斐然的“玖系”豪宅大家庭，預計最快於6月底入市。

作爲中海在深圳的首個“玖系”作品，關鍵詞是高端。

項目建設上，深灣玖序花園戶型面積段設計爲196-252-328平方米的3-4房和400-600平方米的頂層複式，主要打造大戶型社區。

本次首推的293套住宅是2棟A、B、C座，面積區間爲196-252-328平方米的大平層住宅產品和少量437-555平方米頂復產品，各樓棟梯戶比分別爲4梯3戶、4梯2戶、3梯2戶。

5月30日，項目調整了總平面圖，總戶數由991戶調整爲1015戶，戶型套內建築面積小於90平方米的戶數由296戶調整爲344戶，全年期自持租賃住房戶數由476戶調整爲500戶，市場預估將會做成高端總裁公寓。

從拿地到如今臨近入市，從地塊區位優勢到大戶型社區建設規劃，深灣玖序花園一直處於市場關注的聚光燈下。

2023年6月，華潤+建發、中海、保利發展、招商+華髮、中鐵建、越秀報名參加該項目地塊的拍賣，39輪報價後便到封頂價價125.32億元。最後，在全年期自持租賃住房建築面積競價階段，中海在112輪報價中勝出。

根據深圳深圳公共資源交易中心的要求，深灣玖序花園的毛胚限價爲不高於13.33萬元/平方米，已打破近兩年深圳新盤住宅的最高備案均價——13.2萬元/平方米的華潤城潤璽二期。

據市場消息，深灣玖序花園還將額外再加收裝修費約1.2萬元/平方米。

據觀點新媒體瞭解，深灣玖序花園項目是深超總片區近22年來唯一一塊住宅用地，片區內上一塊宅地項目，還要追溯到“地王鼻祖”的紅樹西岸和中信紅樹灣。

項目地塊位於南山區沙河街道，距離深圳地鐵2號線紅樹灣站僅約200米，左攬萬科臻灣匯、右鄰中信紅樹灣，還有深灣匯雲中心等總部大樓聚集。此外，項目毗鄰國際紅樹林中心，距離歡樂海岸、華僑城溼地公園、世界之窗與深圳灣公園不超過兩公里。

刷新最高毛坯限價是深灣玖序花園的第一個突破，深圳取消“9070”政策又爲項目的銷售成績增添了第二層市場期待。

“9070”政策自2006年開始執行，規定90平方米以下住房面積須佔70%以上，旨在調整房產供應結構，確保住宅合理性。

今年3月26日，出臺18年之久的“9070”政策正式宣告廢止。有觀點認爲，這是大戶型豪宅成爲趨勢的市場信號，鼓勵開發商打造滿足高端市場需求的產品。

不論從哪方面看，深灣玖序花園都是中海一次重要機會，也爲當下深圳樓市活力打下一針檢測試劑。

驗資千萬

深灣玖序花園還有兩個關注點。

第一個是優越的區位條件，第二個是重拾了近兩年因樓市遇冷而消失的“驗資看房”。

深灣玖序花園此次開放的252平方米與328平方米樣板間，設在項目對街的神州數碼大廈，由CCD和HBA設計事務所擔當設計，預約參觀樣板間則需驗資1000萬。

據統計資料，深圳上一次千萬級別的驗資看房還是2022年福田中心的崗廈天元花園。同樣驗資1000萬，當時推售159套住宅產品，預售備案均價約爲11.67萬/平方米，最終共有267批客戶入圍，中籤率約60%。

而深圳驗資看房自2013年深圳灣1號的500萬開始，在樓市最紅火的時期，驗資門檻一度來到了3000萬，甚至被調侃“3000萬隻是看房不是買房”。

但隨着近年來房地產行業進入調整期，樓市慢慢降溫，不少豪宅驗資看房的標準從百萬降到幾十萬，甚至默默取消驗資門檻。

不過，高標準的驗資門檻還是要看上海。

今年1月，處於黃金地段的上海虹口北外灘豪宅新湖·外灘元開放看房，需要提前預約的同時還要求驗資1億元，一舉刷新內地驗資看房紀錄。

與深圳不同的是，開年以來上海豪宅樓市一直如火如荼地開展着交易，在一片低於預期的“小陽春”中上演了一場風景獨好的獨角戲。

講到上半年的豪宅市場，就不得不提起中海深灣玖序花園在上海的“玖”系兄弟——中海·順昌玖裡。3月28日，順昌玖裡開盤選房，以98.5%去化率與196.5億元的銷售金額，創下國內樓市開盤銷售新紀錄。

據統計數據，2024年前4月，上海單價超10萬元/平高端住宅共成交46.76萬平方米，成交佔比高達24%，尤其是單價15萬+頂豪產品，成交佔比高達15%。

但豪宅銷售情況並不能完全體現整體樓市活躍程度，宏觀經濟與市場景氣程度纔是關鍵。

深圳5月無豪宅項目獲批，僅有一個天宸項目入市，全月一手豪宅共成交296套，環比上升10%；成交面積4.43萬平方米，環比上升8.7%，成交均價98178元/平方米，環比上升3.3%。

新房方面，深圳5月成交2375套，環比下降16.0%，同比下降29.9%，其中新房住宅成交2009套，環比下降14.7%，同比下降了27.9%。二手房方面，全市共錄得4871套，環比下降1.4%，同比增長35.2%。

據深房中協統計，5月成交的2009套新房住宅中，90平方米以下產品成交805套，佔全市總量40.07%；90-144平方米改善型產品成交1121套，佔總量55.80%；144平方米以上產品成交83套，佔總量4.13%。

改善型顧客仍舊是主力購房人羣。

回到深灣玖序花園項目，優越的區位因素疊加深圳豪宅供不應求的行情，可能纔是引起強烈關注的主要原因。

雖然5月成交數據較3月、4月相比有所下降，但與去年同期相比仍處於相對高位水平，深圳整體樓市具備回暖跡象。再者，5月利好政策相繼出臺，市場尚需時間進行響應。

此外，與深灣玖序花園項目位處同一板塊的另一頂豪項目深業世紀山谷二期預計於下半年入市。市場回暖對於豪宅成交量上升能夠有多少助力，以及豪宅行情火熱對於整體樓市能有多少推動作用，還有待觀察。