聯合資信羅星馳：平臺轉型下地產新機會

2024年3月7日，聯合資信工商評級三部資深分析師羅星馳在《東風化雨待春歸—平臺化債與轉型中的債市風險》論壇上對房地產行業的發展趨勢進行了分析和預測。她指出，2024年房地產政策導向將主要以行業企穩和修復爲主，短期內行業仍將處於築底階段。平臺公司可憑藉融資、土地和合作等優勢向保障房、商品房、商業地產、產業地產和城市更新等多種方向轉型，爲地產行業帶來新的發展機遇。

羅星馳提到，儘管政府出臺了一系列房地產利好政策，但政策落地效果尚不明顯，新房和二手房成交表現整體較爲平淡。她預計2024年投資端的“三大工程”將提供一定的拉動作用，但保障房的發展也可能對剛需商品房市場產生一定的分流效應。同時，中央多次強調房地產融資協調機制，對於項目紓困的效果值得期待。

在房企融資方面，2023年的數據顯示行業銷售額下降，導致房地產開發資金來源中佔比最高的其他資金同比降幅超過11%。儘管政府出臺了一系列房地產融資支持政策，但實際效果有限，金融機構房地產貸款餘額出現負增長。信用債市場，國有房企的淨融資額爲1300多億元，而民營房企的淨融資額爲負1000多億元。

羅星馳女士預測2024年新開工面積仍將繼續下降。雖然貨幣政策提供了較大支持，但購房者預期的扭轉仍需時間，預計2024年全國新建商品房銷售額將持平或小幅下降。行業出清仍在繼續，房企將更加註重產品和運營，預計未來的行業競爭格局將出現一批兼具低財務槓桿和產品力的區域型房企，促進行業健康發展。

對於平臺公司轉型地產的路徑，羅星馳女士指出，主要集中在保障房、商品房、商業地產、產業地產、城市更新等領域。她強調，平臺公司在轉型過程中必須解決業務從哪兒來、資金從哪兒來、人員從哪兒來的問題。在當前環境下，平臺轉型地產是存在一定優勢的。業務方面，很多城投公司本身有一些保障房、安置房乃至商品房業務，具備基建城建業務經驗，加上過去三年城投托底拿地規模很大，但是總開工率只有1/4左右，大量土地資產待盤活。資金方面，金融資源向國有房企集中，房地產融資支持政策陸續推出，一些地產細分領域的專項債和REITs也在逐步落地。人員方面，過去幾年房地產行業培養了大量專業人才，有助於平臺轉型引入職業經理人和市場化經營團隊。

然而，平臺公司轉型地產也面臨一定的信用風險。當前房地產市場仍處於築底階段，去化壓力較大，發展房地產業務必然面臨市場環境風險。隨着房地產行業下行，產品力和運營能力是保障去化和利潤率的重要因素，而平臺轉型房企與品牌房企相比在產品和運營方面相對較弱，加上平臺公司向市場化模式轉變本身面臨很大挑戰。此外，可能存在轉型房企土地資產低效利用的問題，土地只用於抵押融資，拿地不開發，計劃未來擇機出售土地，實質依然只是融資平臺。平臺轉型過程中面臨的管理整合難度很大，人員、項目等方面可能存在歷史遺留問題，有些平臺的重組也只是單純的股權劃轉，在業務和管理上並沒有實現提升，造成整而不合的狀況。此外，部分轉型後的業務盈利空間有限，由於自身運營能力不足需要委託合作方，也導致攤薄利潤。

總的來說，平臺公司轉型地產是一個充滿機遇和挑戰的過程。在把握機遇的同時，也需要警惕潛在的信用風險，確保轉型的順利進行。

本文源自金融界