經濟日報社論／放寬房市非投資客認定 避免錯殺

9月中央銀行理監事會議決議啓動第七波房市信用管制措施，中華民國不動產仲介經紀商全國聯合會（房仲全國聯合會）因而在10月1日提出九大訴求，以維護消費者權益；其中一些訴求希望央行寬鬆認定「非投資客」的身分，值得考慮採行，但有些訴求則會干擾金融機構運作，及妨礙中央銀行施政的獨立性。

房仲全國聯合會的第一項訴求是建議在9月19日前已籤房屋買賣契約，但尚未申請到房貸的「投資客」及「非投資客」皆獲得央行豁免。不過，央行啓動此波打房措施是鑑於銀行不動產房貸集中度逼近歷史新高，以及部分銀行承作房貸比例已逼近三成的上限規定。因此，央行認爲有必要立即打擊擁有多房，且透過房貸進行高槓杆操作，以期獲利的投資客。所以，此訴求和央行的認知互相沖突。另一方面，在實務運作上，因房屋買賣屬私人契約，此訴求也可能導致9月20日之後才完成買賣的買方，有誘因說服賣方改變簽約日期，以使其被排除在管制之外。

央行在9月19日時曾承諾，「先買後賣」的換屋族，在獲得新買房屋貸款後的一年內出售舊屋，可被排除在管制之外。房仲全國聯合會的第二項訴求是建議此種寬限期由一年延長至二年，以減緩房市賣壓。不過，目前房價已呈逆轉往下，因而即使換屋者可延後售屋，能獲得更好售價的機率也不高。第三、四項訴求是建議央行在界定「投資客」時，將依法繼承、配合政策、以及長期持有房屋十年以上者，一律視爲「非投資客」。由於投資客並無客觀的確切定義，因而這兩項訴求值得央行參酌。

第五項訴求是建議「新青安貸款」免繳本金的寬限期，由五年縮減爲三年。優惠的寬限期固然造成青年踊躍買房，但新青安貸款措施適用期僅三年，並將於2026年7月底到期。爲避免適用對象因申請日期前後而獲得差別待遇，財政部宜在到期日後，在下次實施青安貸款措施時，再恢復成三年的寬限期。

第六、七及九項的訴求和管制金融機構的運作有關。金融機構將房貸及其他金融商品搭售爲其行銷策略之一，但第六項訴求卻建議禁止此種行爲，此訴求除缺乏理論基礎外，實務上也不易落實。而即使此訴求被付諸施行，房貸申請人也有主動提出購買其他金融商品，以儘快取得更好房貸條件的誘因。

第七項訴求是建議金融機構依實價登錄總價進行貸款，以避免貸款人因房屋價值被低估，而取得較少房貸。然而，金融機構怕一些無法預期的因素，使得房屋價值被高估，導致其擔保品價值縮水。因此，金融機構仍宜保有鑑價的權利。

金融機構通常依貸款人的信用評等，提供不同的房貸利率。第九項訴求則建議限制最高貸款利率，爲地板利率加2碼。在央行推出此波信用管制措施後，根據房仲業者觀察，已造成市場房貸利率上升1碼半至4碼。因此，若實施此上限管制，反而會使金融機構不願提供房貸給信用評等不佳的族羣。

最後，第八項訴求是建議房市政策由各部會協調後再行頒佈。目前對房市及房貸政策有直接影響的機關包括內政部、財政部及中央銀行。前二個部會屬行政院管轄，因而會在政策發佈前互相協調。

因此，此訴求是希望央行在發佈政策前，先和行政院協調。不過，這卻違背央行應獨立行使貨幣政策的基本功能。

已有立委認爲中央銀行的第七波選擇性信用管制措施，有「濫殺無辜」之嫌。央行總裁楊金龍則表示，這是合理懷疑，央行持續聽取各方意見，將在一個月內儘快提出配套措施或排除條款。因此，央行或許可斟酌房仲聯合會第三及四項訴求的可行性。