京滬全面鬆綁首付滿月：部分售樓處人滿爲患，有項目需驗資才能排卡購房

財聯社1月16日訊（記者 李潔）京滬出臺樓市重磅利好政策至今已一個月，從市場端情況來看，新政促進了積壓需求的釋放，部分需求入市的節奏也有所加快。

“近一個月以來，我們項目到訪人數與成交量提升顯著，2023年12月來訪量環比上月同期上升135%，成交增加150%，但價格方面保持穩定。”上海嘉定龍湖青雲闕項目負責人表示。

這只是京滬樓市新政後，市場表現的其中一個縮影。12月14日，北京、上海兩個一線城市在同一日調整優化了購房相關政策，涉及降低首付比例、降低房貸利率、調整普宅標準等。

近段時間來，在新政帶來的利好效應下，疊加房企衝刺業績節點，京滬新房項目進場客戶數量及購房熱度明顯走高。其中，北京、上海部分項目售樓處人滿爲患，北京有項目甚至需要驗資，才能排卡購房。

“整體來看，京滬政策目前止住了市場下行趨勢，對市場成交產生了一定積極效果，爲需求釋放創造了良好條件。”一位房地產行業分析師表示。

不過，其進一步表示，新政的效應更多體現在對成交量的帶動，對於房價影響較小，目前房價仍保持穩定，未來房價的走勢仍有待進一步觀察。

京滬新房成交回暖

“北京出臺樓市新政後，因爲來訪人數比較多，我們公司在北京好幾個項目售樓處，現在週末看房都需要提前預約。”一位央企營銷經理對記者表示。

而一個位於北京東四環的新房項目，甚至需要驗資才能排卡購房，驗資金額至少200萬。記者瞭解到，該項目計劃開盤總套數約400套，目前已排卡500多個。

“京滬樓市新政降低了部分購房者的成本，同時加快了市場上改善需求的釋放。”一家民營房企人士告訴記者。

北京的王先生即是其中一個例子。

“我之前一直關注龍湖建工·九里熙宸120平方米大戶型產品，但受制於二套購房資質，首付資金存在較大缺口，故之前一直處於觀望的狀態。”王先生表示。

據悉，北京12月14日出臺新政後，王先生首付門檻由此前的600萬降至375萬，這225萬的首付降幅直接幫助王先生填補了首付資金缺口，隨後其下定實現了成交。

“新政之後，我們項目周度到訪量環比提升約30%，周均成交套數環比提升約14%，客戶決策週期明顯縮短。”九里熙宸項目人員表示。

上海某項目一位營銷負責人也告訴記者，新政之後，很多客戶主動打電話聯繫項目置業顧問，有一位外地客戶甚至連夜趕過來簽約。

據其介紹，這位買家之前一直被“二套需七成首付”的政策限制，客戶要賣掉原來的房子才能湊齊七成首付換房；新政出來後，其首付只需要四成，且利率也降到與首套利率基本持平的水平，客戶不需要置換，在現有資金基礎上即可購買二套房。

“新政帶來了市場成交量的上漲。12月至今，市場明顯止跌，成交恢復到平穩狀態。”上述分析師稱。

中指院數據顯示，2023年12月北京新房成交套數環比增長38.5%，二手房成交環比基本持平。上海12月新房成交套數環比增長2.4%，價格環比上漲0.25%；二手房成交套數環比增長9.4%，價格環比下跌0.80%。

“2023年10-11月北京市場持續下行，特別是12月上半月整體市場價格出現明顯調整，這種情況下，12月14日出臺的政策止住了市場下行。整體看，市場12月實際成交和9月實際成交基本差不多，因爲部分政策需要1月才落地執行，預計2024年1月份的網籤數據依然會在12月基礎上有所衝高。”中原地產首席分析師張大偉表示。

“近期上海優化公積金政策、金山區部分樓盤推出置業五年免費軌交通勤，以及1月13日青浦、奉賢新城放鬆人才限購政策，配套舉措仍在不斷優化調整，這促進了購房需求釋放，疊加元旦以來新房供給量有所回升，上海市場有望保持一定活躍度。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示。

二手房價仍存下跌壓力

業內人士表示，京滬政策對當地市場產生了一定積極效果，但整體帶動幅度有限，帶來的影響弱於去年9月份。

據中指院數據，2023年12月，全國重點100城新房成交規模環比增長，但同比仍下降約17%，重點城市二手房成交套數環比有所下降。

陳文靜認爲，政策效果不及預期，主要在於市場需求量不足。一是此前“認房不認貸”政策釋放了一波購房需求，本次降首付、降利率政策邊際效果減弱，同時受制於客戶二手房出手難度大，置換需求釋放緩慢；二是居民收入預期不穩，客戶還款壓力較大，加槓桿意願弱；三是二手房價格下跌態勢未改，部分購房者仍保持觀望態度。

“未來京滬政策仍有進一步優化空間和預期，在政策帶動以及優質改善項目供應增加等因素影響下，京滬房地產市場有望逐步企穩。市場對小陽春行情仍有一定預期，2024年市場銷售規模有望實現穩中有增。”陳文靜稱。

張大偉表示，從市場趨勢看，2023年小陽春很大程度是學區房和前期積壓的需求釋放帶動起來的，因此，2024年市場高點也可能出現在3-4月份。

“整體看，每年春節前後北京市場會出現一波小陽春行情，預計北京3月二手房成交有望再次超過1.5萬套，但2024年小陽春的熱度將低於2023年。”張大偉稱。

價格方面，陳文靜認爲，隨着優質項目逐步入市，2024年京滬新房價格整體或延續平穩運行態勢。而二手房掛牌量，預計短期將處於高位，二手房價格仍有一定下調壓力。

“之前政策的放鬆，帶動的是成交量的上漲，延緩了房價跌幅，未來房價的走勢，仍要看政策是否會持續釋放。”張大偉稱。

分析人士認爲，未來若市場調整壓力增加，一線城市政策仍有優化空間，如根據市場情況因區施策優化限購政策，取消郊區限購、降低社保年限要求、增加特定人羣購房套數、優化離婚購房以及特定需求購房限制等。