今週刊／想當日本包租公 三大眉角要搞懂
文/周思含
自從安倍晉三就任日本首相後，狂打振興經濟猛藥，帶動房市復甦跡象，也吸引外資大量涌入日本房地產市場。
六十五年次的陳先生即是一例。從事電子業，平均月薪七萬元的他，前年想在臺北買一間小套房，卻苦於房價太高下不了手，輾轉得知日本置產的機會，便以原本準備買房的頭期款，轉向購置約八百萬日圓、位於東京僅有五坪，且帶有租約的小套房。
每個月扣除稅金及管理雜支後，仍有六萬四千日圓的租金收益（摺合臺幣約一萬七千元），算算一年竟有超過八％的租金報酬率，對陳先生來說，是相當划算的投資。
近期，日圓對臺幣大幅貶值，讓陳先生興起「趁機再添日本資產」的念頭，此外，他看好二○二○年東京奧運所帶來的資產增值效果，開始積極尋覓新物件，打算加碼日本房地產。
從陳先生的例子來看，在日本置產門檻並不高，但畢竟物件不在臺灣，加上文化民情及居住習慣不相同，在日本購屋，仍有許多眉角須留意。
眉角：從中古屋着手
首先，以居住習慣的角度來看，臺灣人喜歡購屋自住，但是日本尤其在房價最高的東京，住宅自有率僅四成，另外六成爲租屋市場，所以在日本置產重點，不宜太過注重增值效果，而應以長期收租作爲投資目標。
全國不動產總經理石吉平指出，以日本東京來看，增值地段指的就是核心五區：港區、涉谷區、新宿區、中央區、千代田區，這些地區雖有增值空間，但是投報率卻不高；對於投資者來說，較理想的方向是從生活機能佳的中古屋着手，距離地鐵站愈近愈好，最好還帶有租約，可享固定租金收益。
對於首次踏入日本房市的投資客，「不建議購買新成屋，因爲折舊率太快。」富羣海外地產顧問總經理賴煥升表示，自備款約三、四百萬元，就有很多中古屋小套房的物件可供選擇，而且投入門檻較低，房貸負擔也不會太重。
「來日本買房，絕對不要抱着炒短線的心態。」二十一世紀不動產副總曹若琪表示，日本政府爲抑制短線炒房，五年內買賣不動產，課徵的資本利得稅率爲三○％，持有五年以上則降爲一五％，因此投資日本不動產不只賺租金，還要有長期持有，賺增值空間的心態纔是上策。