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"加息"房價會跌嗎?從數據看歷次波動對樓市影響

本站房產報道剛過完農曆新年，樓市已經開始顯露調控風向。近期，房貸優惠收緊，部分銀行將利率優惠從85折調整到9折，相當於變相“加息”。按照商貸200萬元，期限30年，等額本息還款計算，房貸利率從85折上調至9折後，還款總額將增加10萬。

與此同時，央行的任何風吹草動也吸引着各方解讀。2月3日，央行全面上調公開市場逆回購利率和SLF利率，相當於提高了資金成本，金融人士稱這是1次不叫加息的“加息”。那麼，2017年是否已經步入加息週期？加息如何影響樓市和房價？近年來歷次利率波動能否幫助買家做出預判？

行業專家認爲，目前全球寬鬆貨幣的效應已經達到極致，包括中國在內的主要經濟體不會再繼續擴大寬鬆規模。此外，中國經濟在2016年取得的成績單遠超預期，整體的思路已經從穩增長轉向 “抑泡沫”和“防風險”，因此收緊貨幣的基調基本確定。

2014年底，央行開啓一波連續的降準降息，其中2015年央行共有5次降息、4次降準的操作，但2016年，這個操作被按下了暫停鍵，僅有1次降準，此外也未使用利率工具。“加息派”認爲，利率走廊上下限的全面擡升，代表2017年“加息週期”的啓動；但也有觀點指出，未來央行直接調整存貸款利率將逐步退出歷史舞臺，而轉向調整公開市場政策利率爲主。

2017年央行是否出手調整利率不得而知，但在近期的討論中，關於加息房價是否下跌的話題頗受關注。小編整理了2010年至今的歷次加/降息記錄，自2010年10月到2011年7月，央行總共進行了5次加息，存款基準利率從2.25%上升至3.50%，貸款基準利率從5.31%上升至6.56%。而從2012年6開始則進入降息週期，至今總共進行了8次降息，存款基準利率從3.50%下降至1.50%，貸款基準利率從6.56%下降至4.35%。那麼在這兩個週期裡，廣州的房價又是如何變化的呢？

根據本站房產數據中心統計顯示，在2010年10月到2012年5月的加息週期裡，廣州樓市的網籤均價隨有波動但基本持平，2010年10月爲11745元/㎡，到2012年5月也僅爲12013元/㎡，平均月度成交套數爲5641套，分佈主要受淡旺季影響出現高低交替。

但在2012年6月開始進入降息週期後，廣州樓市的銷量明顯邁上新的臺階，平均月度成交套數飆升至8130套，而網籤均價也呈現出明顯的上揚趨勢，從2012月6月的12581元/㎡，同樣歷時19個月，到2013年12月，漲至13279元/㎡，而截至2016年12月，廣州房價此波上漲已經去到17072元/㎡，週期內漲幅高達35.7%。

從樣本數據來看，當年加息並沒有使廣州房價下跌，只是暫時拖緩了漲價的速度，可是對成交量則有顯著的抑制，儘管擋退了部分投資客，但同時也有部分剛需買家面對增加的置業成本退縮或買不起。而降息帶來的是量價齊漲的漂亮成績單，即使2016年央行對利率沒有大動作，但各項利好疊加發酵，催生了樓市的全面瘋狂，單單是2016年，按月度均價計算，購買1套100㎡的單位，年初和年終的總價就相差了接近18萬。所以結論就是：房價永遠都在漲，利率波動影響的只是漲價速度的快慢問題。

業界普遍認爲，在經歷2016年房地產過度透支市場購買力後，今年房地產市場成交量將告別高增長。而對於廣州等一二線城市來說，庫存規模不足，房價下跌的可能性低，2017年將在高位趨穩，因此對於已經錯過2016上半年入市機會的買家，進入2017年，可以減少恐慌，理性考慮自身需求，仔細挑選真正適合的物業。

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