工商社論》央行出劍 砍投機客但砍不了高房價
中央銀行首季理監事會議加碼房地產選擇性信用管制，其中針對公司法人第一戶購置住宅貸款，最高貸款成數自六成降至四成，第二戶以上購置住宅貸款則自五成降至四成，且均無寬限期（僅還利息不還本金）；自然人第三戶購屋貸款上限自六成降至五成五，第四戶（含）以上購屋貸款限最多貸款五成，購置高價住宅貸款（豪宅貸款，指臺北市7,000萬以上、新北市6,000萬以上、其他地區4,000萬以上）由原本最多六成，改爲無房貸或已有兩戶以下房貸者最高五成五、已有三戶以上房貸者最多四成，且上述房貸均無寬限期。
至於央行去年12月列管的購地貸款最多六成五，保留一成動工款，需檢附具體興建計劃，和餘屋貸款最高五成，本次則維持不變。僅新列工業區閒置土地抵押貸款，原本是依銀行自律規範，改爲明定最高不得貸逾五成五，但如抵押土地已動工興建開發，或借款人檢附抵押土地具體興建開發計劃，並切結於一定期間內興建開發者，可不適用。
央行這波選擇性信用管制2.0自去年12月啓動，首季理事會可說是再強化的2.0+版本，出手快、狠、準外，目標明確鎖定打擊炒房客，但未傷及無辜自住戶。且相較十年前首波選擇性信用管制是分區管理，列出過熱地區，央行去年底啓動的選擇性信用管制2.0則是「管人不管區」，即不分區域、但鎖定對象，也就是直接劍指建商、法人和投資客三大族羣。
針對最新出爐的管制措施，央行清楚強調原因是銀行不動產貸款增幅仍大，爲避免過多信用資源流向不動產市場，並進一步控管金融機構不動產授信風險，其中法人囤房及短期交易較明顯，因此限縮公司法人購置住宅貸款最高成數一律爲四成；至於自然人持有多戶房貸，不利金融機構不動產授信風險控管，因而調整貸款成數限制，並對多戶房貸成數採差別管理。
至於去年底未動到的豪宅貸款在時隔一季後入列，央行說明主要是高價住宅具帶動周邊房價的外溢效應，且其價格波動大，銀行承擔授信風險較高，因此調降最高貸款成數；最後則是協助強化工業區土地活化利用，增訂工業區閒置土地抵押貸款規範，供銀行一體遵循。
誠如央行總裁楊金龍所言，央行這波管制措施對法人的影響比較大，對個人、特別是一般自住戶則幾乎是沒有影響。所以對法人出重招，主要是央行觀察到法人囤房及短期買賣交易的情況明顯。根據內政部3月發佈的統計資料，2020年底全國法人擁有四戶以上住宅者，佔擁有住宅法人的11.96％，且合計擁有住宅數佔整體法人擁有數的73.55％，比重甚高。用白話文來說，即以法人名義持有住宅者，多數是用於交易而非使用，也就是用法人的名義買住宅炒房。
再看進一步數據，非不動產及營建工程業法人持有一年內即出售住宅的比重達54.51％，也就是這些非建商的法人短期頻繁交易進出房市，因此被央行盯上，進而切斷銀行金流、避免銀行成爲法人炒房共犯，其實一點也不冤枉。
央行去年底發動、今年首季強化的選擇性信用管制2.0，擺明了就是和炒房投機客直球對決，要求有本事炒房，就要拿出真金白銀，不要跟金融機構融資來炒房。至於這樣管制措施，確實可在增加投機資金成本方面發揮作用，因爲炒房者去年12月前，本來只要拿出一或兩成資金就可以購入不動產投機，現在則要拿出五至六成資金，每1,000萬元等於就增加了300～400萬元的成本，勢必大幅削弱炒房者的戰力。
但央行冷卻投機客不等於冷卻房市，央行可透過選擇性信用管制減少投機者，但針對要平抑已高漲的房價，非央行一部會之力可及，以新加坡、香港和韓國爲鏡，長期仍需運用金融、租稅與供給面措施多管齊下。
例如爲抑制購屋需求與控管不動產貸款風險，星、港、韓均依借款人、不動產擔保品及貸款特性設定差別貸款成數限制，並針對房價漲幅較大地區、個人持有多筆貸款、個人或企業購買高價住宅與非住宅之不動產貸款，適用較嚴格的貸款條件；爲抑制不動產短期交易、個人與企業持有多筆房地現象，以上三個經濟體也都加重不動產交易或持有稅負。最重要的是，因應人口擴增的居住需求，星、港、韓也大幅擴建公營平價住宅或出租住宅，以協助弱勢族羣解決居住問題。
由星、港、韓的實證顯示，貸款成數限制可有效控管銀行房貸擴張，但平穩房價效果以租稅工具較佳，並視供給面因素而異，主要是住宅供給情況不一，也會影響平抑房價效果，例如香港、首爾因住宅短缺，使得高房價問題較難解決，因此在央行採取選擇性信用管制、財政部提出房地合一稅之餘，用政府帶頭、民間執行，創造合法且合理的長租制度和推出真正符合需求的平價住宅，纔是實現居住正義的核心解方。