黃埔速度，終於捲成廣州第一

黃埔速度，在前幾年頻繁被提起，指的主要是黃埔舊改。

沉寂了幾年，黃埔速度再次被喚醒，這次依然是舊改，但換了一種方式，叫做房票。

4月12日，《廣州開發區廣州市黃埔區城中村改造項目房票安置實施細則》正式印發，成爲廣州第一個區級城中村改造房票安置的配套政策。

總結來說，這項房票政策有三個信息點：一是爲村民安置提供多選項，二是爲房地產市場注入活力，三是爲保障房建設及產業發展騰出空間。

時隔六天，黃埔再次用速度證明自己。

4月18日，廣州開發區、黃埔區首個城中村改造項目房票安置啓動活動在知識城舉行，全國首張城中村改造項目房票發放到村民手中。

黃埔區五村七片城中村改造項目房票發放現場

首批納入房票試點舊改項目，是位於知識城北部九佛街道轄內“五村七片”，包括蓮塘村、蟹莊村、燕塘村、重崗村、山龍村一二社、山龍村石窩洞社、山龍村九佛社這5條村在內的7個片區。

本次房票涉及的主要是集體土地，與國有土地上房屋徵收相比存在較大價格差異。房票騰出來的土地交回政府收儲，用於建設保障房或服務產業升級。

按照五村七片項目原棄產價格8000元/平方米標準計算，100平方米的安置面積，如果選擇房票安置可以多獎勵1.6萬元。

從區位來看，首批城中村改造房票落地的片區坐落於廣州北部的知識城，此處位於郊區，距離市中心約50公里，人口密度和開發強度並不大。

五村七片改造範圍240公頃，其中集中建設區171公頃。計劃安置村民住宅3.33萬平方米，預計首期房票補償安置金額不高於2.72億元。

五村七片首期房票安置試點可選房源包括知識城·悅辰壹號、知識城投資嘉達·山與墅、龍獅·璟瓏府三個商品房源。

三個商品房源區位地圖

這次房票安置試點房源的三個小區，均爲國企開發的地產項目，位於知識城核心區，靠近鳳凰湖，周邊是網絡知名的萬科幸福譽、時代天韻、保利拾光年等樓盤。

知識城·悅辰壹號位於鳳凰湖西面，西南面隔花莞高速與帽峰山對望。項目總佔地約24萬㎡，總建面約80萬㎡，總規劃超4000戶，是知識城集團開發的首個大型住宅項目，體量最大的一個。

共有24棟高層、19棟小高層，49棟疊墅。在售建面89-168㎡三至五房，均價2.8萬/㎡。

知識城·悅辰壹號效果圖

龍獅·璟瓏府ZSCN-E1地塊於2012年出讓，當時樓面價爲1271元/㎡，競得者爲知識城集團。

沒有地價壓力的龍獅項目似乎一入場就不是善者，吹風價6萬/㎡，但在2022年開盤卻來個大反轉，內部認購單價低至2.4萬/㎡。

龍獅·璟瓏府規劃22棟高層、20棟小高層，在售戶型建築面積約90-168㎡的三至四房，均價2.8萬/㎡，總價189-470萬。

龍獅·璟瓏府效果圖

這些房源對於首批舊改村來說，有一定的吸引力，畢竟更加靠近知識城核心區，未來配套更加完善。但外圍換到區域中心，未必划算，我們來算一下。

知識城棄產價格8000元/㎡，知識城核心區房價2.5萬/㎡左右，價格比約1:3，如加上房票買房折扣，則相當於2.5套回遷房換1套商品房（以上爲估算數據，最終以實際爲準）。

值得一提的是，房票的有效期自核發之日起計算，最長不超過18個月，如果在兌付期限內未購房，到期後可持房票向房票核發單位按基礎補償金額申請兌付現金。

房源超市房源（圖源廣州日報）

三個商品房源雖然靠近知識城核心區，但項目短板也尤爲突出。

在軌道交通上，項目距離何棠下地鐵站約2公里，且北臨花莞高速，有一定的噪音污染。對於居住在50公里外的郊區，交通出行對業主來說非常重要。

中新知識城自2010年設立至今，板塊內的產業及區域配套建設，都取得了明顯的成就，但片區內依然缺乏大型商業，給廣大知識城業主帶來了諸多不便。

總的來說，房票安置是自願選擇，村民也可以選擇回遷房，或者轉讓房票、等房票到期拿現金，選擇還是比較靈活的。

上面提到的房票政策爲保障房建設及產業發展騰出空間。

其實，這些工作政府一直在推進中，今年1月，黃埔在知識城開建全市首批配售型保障性住房，拉開推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”的又一序幕。

黃埔區配售型保障性住房項目效果圖

今年以來，黃埔火力全開推動城中村改造項目快批快建快安置，已正式批覆逕頭、賢江、埔心3箇舊村以及港灣一二村舊城改造項目。

前兩年黃埔舊改降速後，經過一段時間的思考與探索，黃埔速度重新被喚醒，再次回到廣州“舊改第一區”的位置。