湖南衡陽鼓勵開發商“上保險” 保交樓險、穩價險“靠譜”嗎？
近日，地方政府鼓勵開發商給新房“上保險”引發關注。據湖南省衡陽市人民政府網站顯示，衡陽市政府辦公室近日印發《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施（試行）》，提出支持保險公司研究開發房地產保交樓險和穩價險新險種，鼓勵開發商購買保險，購房者享受保險紅利。
衡陽推出的新政顯然希望通過引入保險來破局，從而解決保交付和穩房價的難題，自此，衡陽也成爲全國首個明文提出鼓勵開發商購買此類“保險”的城市。
那麼，保交樓險和穩價險可行嗎？能否解決“保交付”和“穩房價”的難題？
“保交樓險”如何落地？
在業內人士看來，近兩年“保交樓”是房地產行業的重心，也有不少專家提出類似於“保交樓險”的方式來防範開發商在交付過程中可能出現的資金問題。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池教授表示:“保交付和保房價新險種的推出，旨在通過保險機制，轉移保交付和房價波動的風險，有利於補齊保險短板，健全房地產保險機制，穩定房地產市場，促進房地產交易，平衡房地產供求關係，推動房地產平穩健康發展。”
中原地產首席分析師張大偉指出：“保交樓險能夠帶來更強的資金監管，除房屋的預售款監管外，保險費用可以納入專項賬戶監管，保證更多的開發資金；險資參與監管，賬目由保險公司定期覈查，對購買保交樓險的業主進行公示，這樣可以形成監管機構+保險公司+業主一起監管的強監管模式，未來也可以將保交樓險作爲樓盤安全性的新標杆。”
但是，張大偉也對保險的落地和費用提出了擔憂，其表示：“出現當下保交樓險的部分原因是因爲地方政府監管不到位，現在地方政府出臺政策指望保險公司加入保交樓，在當下這個市場環境下，如果保交樓壓力非常大，必然帶來這個保險的收費會非常高。”
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“保交樓險和此前提過的‘房屋工程質量保險’屬於同一類型，因爲保險主要的功能是防止可能出現的風險和損失，由保險公司來承擔，投保人投保，受益人是小業主。其實，不能如期交樓也是一種工程質量的問題，由開發商來投保，沒有交付的話，那麼保險公司就來出資把資金缺口補上，最後完成交付。那麼，投保的話，肯定要防止投保人的道德風險，保險公司會看開發商的資質、資金到位情況、預售資金的監管情況等，這些保險公司都會考慮在內，那麼開發商是否有意願投保，保險公司是否最終接單的情況也是需要考慮的一環。”
事實上，今年3月7日，全國政協經濟委員會副主任、中國人民銀行原行長、中國金融學會理事會會長易綱在全國政協十四屆二次會議第二次全體會議上曾經建議“設立房地產預售資金保險機制”。
按照易綱的表述，由中央財政或人民銀行每年按預售監管資金餘額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年爲限（2024-2026年），共提取預售保險基金約300億元；允許房企主體按照公司治理結構依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金，估計有約1萬億元的資金可由房企立即使用；如果將來房企出現爛尾樓，由預售保險基金以該房企動用資金爲上限先行賠付。
易綱提出的“設立房地產預售資金保險機制” 由中央財政或人民銀行對預售監管資金進行一定比例提取，再引入預售保險基金進行賠付。而衡陽方面目前也是在鼓勵研究階段，“保交付險”如何落地，實施細節如何還需要進一步研究。
“穩價險”可行性存疑
而“穩價險” 則引發了更多業內的爭議和擔憂。
張大偉指出：“從降價保險看，很難明確到底虧損了多少。從保險的角度來看，就存在賠付與否的決定權在開發商或者保險公司手上的問題，如何評估很難客觀。”
“針對買房的價格加保險，存在明顯的賭博風險。很可能會鼓勵少數投資者炒房，特別是在當下市場不穩定的情況下。買房就要意識到可能會虧，否則很可能帶來金融風險。”張大偉補充。
而記者也從公開資料查閱到，2016年的時候我國有保險平臺發佈過 “國內首款住房防跌險”的消息，即購房者在保險期內出售房屋，因房價下跌造成的損失由保險公司賠償，最高賠償額爲購房價格的30%。產品分一年期和三年期兩種。但是，這個“首款住房防跌險”此後並無過審入市的信息。
張大偉也指出：“2015年的時候，曾經出現過如果購房者選擇‘降價險’的方式購買該樓盤，只需花九成房款即可買房，其餘10%的房款作爲保證金由客戶保留。到約定的交房時間前4個月（2015年6月底），如房價沒降，購房者再向開發商交付10%的保證金，如果降價了，則由珠江人壽代客戶向開發商支付餘款，無需客戶繳納保證金。同時，判定房產降價的標準是以交房前4個月客戶所購買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價格相比。簡單來說，這就是當年一家集團公司爲了賣房而推出的噱頭。”
隨着我國房地產行業“市場歸市場，保障歸保障”的發展思路明確，房價波動是市場的正常表現。李宇嘉表示，穩房價險並不“靠譜”，“房價是隨行就市，供需關係來決定，本來就是波動的，如果地方政府希冀於通過保險來穩定房價，這是不切合實際的。”
新京報貝殼財經記者 徐倩 圖/豆包大模型生成圖片
編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁