“滬九條”後首次土拍折射的信號

（原標題：“滬九條”後首次土拍折射的信號）

記者 連俊翔 實習生 任沈浩

7月9日，上海第三批次土拍結束，這是自“滬九條”出臺後的首批宅地出讓，也是上海取消溢價率10%的封頂原則後的首場土拍。同時，本次出讓地塊也未在出讓條件中規定相關房地聯動價。

13家房企對4幅地塊展開新一輪廝殺，最終4幅地塊全部完成出讓，其中2幅地塊以底價成交，2幅地塊溢價成交，平均溢價率9.58%，總成交金額約91.33億元。

此次土拍，有幾個信號值得解讀：

土拍溢價率上漲

從溢價率看，上海土拍市場回暖跡象比較明顯。與前幾批次的溢價率相比，這次平均溢價率爲9.58%，高於今年第一批次的9%、第二批次的5.78%。尤其是熱門地塊，楊浦平涼地塊憑藉內環內的地理位置，吸引了9家房企競拍，競拍輪數多達60輪，最後以21.18%的高溢價率被保利發展競得。

楊浦長白地塊則在經過79輪競價後，以17.12%的溢價率被北京城建和越秀聯合體競得。

不過，冷熱不均的問題也依舊存在。

從去年第二批次土拍開始，底價成交比例便在提高，今年第三批次土拍中，寶山顧村與奉賢新城兩宗遠郊地塊，由於爲非熱點地塊，均以底價成交。

高端住宅熱銷

楊浦2幅地塊不僅溢價率高，樓板價也刷新楊浦近三年招拍掛樓板紀錄，平涼地塊爲88462元/平方米，長白地塊爲70272元/平方米。這側面反映出上海對高端住宅的市場需求旺盛。

從總價上來看，上半年，上海總價在3000萬以上的高端住宅成交了1544套，同比增長221%，刷新近10年來成交規模紀錄。具體來看，總價在5000萬元以上的高端住宅同比增長最多，達到422%，成交308套。過億元豪宅銷量也有所提高。據悉，上半年，全國共成交18套過億元豪宅，其中上海佔了近八成，同比增長180%。

上海高端住宅市場的升溫，與市場供應量增多有關，由於前期供應量較少，導致部分被壓抑的需求在今年得到集中釋放。

數據顯示，上海上半年累計供應23個均價超10萬元/平方米的高端住宅，接近一半的樓盤去化率達到100%，均價在14.6萬/平方米的中海領邸·玖序，認購率達到272%，在2小時內便實現清盤。

“滬九條”刺激明顯

除了高端住宅，這次土拍也從側面反映出“滬九條”對上海樓市的刺激效應。

根據上海市房屋管理局的數據，雖然6月上海商品房成交情況同比依舊爲負增長，但降幅明顯收窄。5月商品房成交面積同比下降28.79%，而6月降幅收窄至19.75%。

細化到成交情況上，“滬九條”的影響更爲明顯。

首先來看一手房情況。在“滬九條”出臺前，上海5月每日平均簽約一手房369套，峰值爲5月6日，簽約772套。而以“滬九條”出臺的5月27日爲節點，5月27日至7月11日，上海每日平均簽約一手房468套，增幅達到26.83%，簽約峰值也增加到了單日1264套。

二手房的成交漲幅更大。在5月27日之前，上海日均二手房的成交套數爲549套。在新政出臺後，5月27日至7月11日，二手房的日均成交套數增加至819套，增幅達到49.18%。根據CRIC的數據，6月上海二手房住宅成交規模創2021年7月以來的紀錄，成交面積197.4萬平方米，環比增長38%，同比增長89%。

成交放量，說明市場信心開始迴歸。土拍溢價率則是下一週期的前期指標之一，說明房企對未來市場尤其是高端改善市場前景的看好。