好房網雜誌／租賃定型化契約20170101上路
文／蔡志雄
租賃定型化契約上路，不過是老屋翻修而已，早在民國九十一年就頒佈了「房屋租賃契約書範本」，範本的意思是僅供參考，等於是只沒有牙齒的老虎，此次修正，總算多了「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，違反不得記載事項者，契約條款無效，而應記載事項就算沒有記載在定型化契約，契約仍然構成，而且經限期未改正，最高處三十萬元罰鍰，再犯則最高處新臺幣五十萬元罰鍰，老虎的牙齒總算長出來了。
針對過去經常發生的租約糾紛，包括超收押金、高額違約金、水電未照表收費、報稅等問題均有明文規定，其中重要的應記載事項包括，擔保金最高不得超過二個月租金總額、出租人應載明水電相關費用及相關稅費負擔方式、租賃雙方得否提前終止租約及未通知逕行解約賠償金最高不得超過一個月租金。不得記載事項則包括不得約定承租人不得申報租賃費用支出、不得約定承租人不得遷入戶籍、不得約定應由出租人負擔之稅賦較出租前增加時由承租人負擔等。
以上看似完美解決租屋糾紛，但問題來了，定型化契約的法源來自〈消費者保護法〉，適用房東以企業經營者爲限，坊間大多數的個人房東是否適用？
有人援引行政院消費者保護處的解釋，不論公司、團體或個人，若反覆實施出租行爲，並以出租爲業，均可認定爲企業經營者，須受到應記載及不得記載事項規範，但是國內出租房屋者多屬個人房東，有關「出租爲業」的認定標準，尚有待內政部與行政院消費者保護處討論，將影響適用範圍。
另外，房客還是要注意，一旦發生租屋糾紛，縱使定型化契約能確保房客勝訴，打官司可是漫漫長路，房客依然要慎選房東，才能預防重於治療啊！
蔡志雄
不動產經紀人考試榜眼，專欄作家。經常參與電視節目錄影及接受各大新聞臺採訪，分享婚姻法律及投資心得，並應政府機關及企業邀請演講。