杭州第一“雞娃”學區房受冷落：拍賣房總價跌20%
（原標題：杭州第一“雞娃”學區房受冷落：拍賣房總價跌20%，環滬城市二手房價下降）
北京西城區7月初的一場教改，讓“多校劃片”的入學方式正式落地。隨之帶來的學區房震盪，甚至波及1500公里之外的杭州。
7月5日10時，素有杭州第一“孟母盤”之稱的杭州知名學區房耀江文鼎苑，有一套126.16平方米的房屋在阿里拍賣網開拍。該房評估價1203萬元，起拍價970萬元，按網上當前掛牌均價計算，相當於打了7折。
然而，截至7月6日上午9時59分，在距離原定結束時間僅剩一分鐘時，仍然無人報價，一度讓人以爲這套房源即將流拍。
直至最後關頭，陸續有3位競買人報名，最終僅經過17輪競價，以總價1034萬元成交，低於評估價169萬元，摺合成交單價約8.2萬元/平方米。
這一競買結果讓不少人感到意外。
就在3個月以前，同樣位於文鼎苑小區的一套180.5平方米的法拍房，以總價1850.85萬元成交，摺合單價約10.25萬元/平方米。
也就是說，3個月時間，被稱爲杭州學區房天花板的文鼎苑小區單價已下跌約20%。杭州學區房神話正在逐漸瓦解？
阿里拍賣的房屋介紹信息顯示，這套位於文鼎苑35幢3單元102室法拍房，原本格局是三室一廳一廚兩衛，目前已將一朝南房間隔成兩間，現爲四室一廳一廚二衛。
“單從戶型上看，這套房子實用性很高，而且房子本身位於一樓，一樓的房子由於採光、潮溼的問題，本身價格就會比高層的會低一些，既是學區房，也是法拍房，性價比不言而喻。”7月8日，一位熟悉法拍房業務的經紀人向時代週報記者介紹道。
該經紀人還表示，文鼎苑由於周邊優秀的學校衆多，一直以來都受到杭州家長們的關注：“小區西門有文鼎苑幼兒園，北門則是當地頗具聲名的學軍小學紫金港校區，而紫金港中學則在文鼎苑西面200米處。”
然而，就是這樣一套面積合適、價格也遠低於市場價的雙學區房，這次拍賣卻一反常態地受到冷落，最終成交價格甚至跌回一年前的水平。
據阿里拍賣上的法拍房成交記錄，2020年4月、7月同樣也有兩套文鼎苑法拍房成交，當時兩套房源的拍賣成交單價分別爲8.19萬元/平方米和8.17萬元/平方米。
（杭州文鼎苑小區法拍房成交 圖片來源：阿里拍賣）
學區房爲何突然“不香”了？7月9日，熟悉杭州教育政策的家長李曉明（化名）告訴時代週報記者，今年3月，杭州就初中分配生制度進行過一次調整，把六城區分配生的比例從之前的50%提高到60%，未來還可能增加到70%。
李曉明分析，杭州公辦初中相對較弱，相對弱的公辦初中要進重點高中，基本靠分配生名額。但是此次調整後，讓應屆生較多的中學，所能分配的名額也相應變多，顯然教育資源更加傾向了公辦學校。同時，今年杭州中考整體題目比較簡單，學生的成績出來以後各區的差距非常小。此外加上家長之間流傳着“杭州或跟進北京多校劃片”等傳言，多重因素之下，使得杭州學區房的神話逐漸被瓦解。
同日，也有一位非主城區的學生家長向時代週報記者表示，杭州本來就有限購政策，一些在郊區生活的新杭州人，想要買第二套要等5年，但是等有了資格後發現郊區新城也有了比較好的學校，主城區學區房的吸引力也就相對下降了。
不僅是杭州，此前長三角部分城市就已經對開始針對學區房進行調控，以穩定整體的二手房價格預期。
4月7日，合肥市發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，將同一套住房6年鎖定1個小學學位，3年鎖定1個初中學位。熱點學區房實行限購後，一些學區房開始降溫，價格也出現鬆動。
據貝殼研究院4月27日發佈的數據，合肥、寧波、廈門等熱點城市，4月二手房成交量環比降幅均超過30%，其中合肥環比下降超過40%。
無獨有偶，5月11日，寧波首次建立熱點學區二手住房交易參考價格發佈機制（下簡稱“二手房指導價”），以促進二手住房市場信息透明、理性交易。首批先行發佈9個熱點學區範圍內，112個小區的二手住房交易參考價格。指導價格大部分爲市場價的7折，且商業銀行等金融機構將熱點學區二手住房交易參考價格作爲授信的依據之一。如果超出指導價成交，那麼超額部分需一次性付款。
時代週報記者不完全統計，寧波二手房指導價發佈後的一個月內，112個小區中僅有20個在實行指導價政策後有成交，整體交易量明顯降低。比如：堇山小學、宋詔橋小學等成交活躍學區，截至5月底，周邊僅3個小區的二手房有新成交。
不管是合肥還是寧波，部分熱點學區房都在政策之後出現了價量下調的情況。截至7月10日，2021年全國範圍內已經有超過10個城市單獨針對學區房發佈了不同力度的調控政策，包括“多校劃片”“名額分配”“六年一位”等。多管齊下之下，過去價格“虛高”的學區房預期逐漸恢復理性。
7月9日，中原地產首席分析師張大偉接受媒體採訪時表示，多城市針對學區房炒作發佈政策，核心代表了未來針對這一類房源的調控將加碼。在其看來，學區房改革唯一辦法是增加投入，讓產業均衡，讓優質資源增加。預計後續調控政策仍有很可能針對這一類房源專門加碼，真正降低這部分市場的虛火。