韓復齡：按照房價收入比和租售比，高房價大概率難以持續支撐，但又不能讓高房價直線墜落下來

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韓復齡（中央財經大學金融學院教授、博士生導師）

導讀：

3月15日，2022本站方向大會第一期《樓市真的鬆綁？》在北京舉行，北京師範大學房地產研究中心主任、教授、博士師生導師董藩、中央財經大學金融學院教授、博導韓復齡、北大國發院經濟學副教授、博士生導師趙波出席本次會議，就房地產行業相關議題進行深入探討，其中，中央財經大學金融學院教授、博士生導師韓復齡做了題目爲《2022樓市要鬆綁？》的主題演講。

以下爲演講正文：

我今天講的主題是“2022樓市要鬆綁”。今年的政府工作報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”

2021年暴的最大的一個雷就是恆大欠了2萬億鉅債，包括欠供應商的、欠銀行的，還有其他的產業鏈上下游的錢。現在這個雷又不能讓它直接爆掉，只能逐步解決問題，所以當時中國一行兩會專門把恆大的董事長許家印召到北京來約談。

2萬億債務是什麼概念？2021年，廣東省一般公共預算收入首次突破1.41萬億元，整個廣東省的財政收入也沒有2萬億。經過二十多年的發展，房地產已經從黃金時代走向了白銀時代，甚至有人講進入了黑鐵時代。因爲二手房是屬於自由交易的，一手房是政府限價的。從2月份開始，深圳的二手房的交易開始急劇下滑，並不是因爲出臺了什麼政策，而是因爲居民手裡的錢買不起深圳的房子。深圳的房價收入比大約是40倍，也就是說你不吃不喝40年，才能買到一套差不多的房子。

有一位經濟學家前幾年講，買房付首付要動用六個錢包，剩下的收入就是要還月供、按揭，在疫情的衝擊之下，現在不少人處於失業或者靈活就業狀態，年輕人的收入預期是下降的。有好多原來買了房的人現在還不上房貸，斷供了，最後迫不得已，所有的招都使盡了，他可能不得不違約。

現在各家銀行年報出的最大的不良資產就是涉及到房地產方面的，動不動幾十億，甚至上百億。現在經濟比較好的城市和地區是哪兒？是製造業有活力的地區，特別是高技術製造業發展比較好的，轉型比較成功的城市。東北的一些城市，比如鶴崗，10萬塊錢就可以買一套房子，關鍵是賣得出去嗎？它沒有製造業，沒有產業支撐，財政都運行不了。

現在鶴崗只是一個房地產垮塌的典型案例。不少二三線城市，它的房產賣地也已經難以爲繼，現在跌得最厲害的就是這些三四線城市，特別是一些縣城，一些小城市。進入2021年下半年，部分三四線城市發佈“限跌令”，如山東菏澤、遼寧瀋陽、湖南嶽陽、江蘇江陰、河北唐山、雲南昆明、廣西桂林、河北張家口等。河北張家口前幾年因爲有冬奧會的預期，說是北京的後花園，夏天可以度假，冬天可以滑雪，房價暴漲，現在冬奧會開完了，房價又急劇回落。北京周邊的燕郊，房價最高的時候炒到4萬元/平米，現在只有1萬多元/平米，相當於於腰斬。

有一個人在網上訴苦，他買了燕郊的房子，總價400多萬，現在因爲工作的原因，現在沒那麼高的收入了，還不了貸就斷供了，原來的貸款他還了68萬，但是這些只是還的利息，還沒有還到本金，要把所有的本金加上利息都得還給銀行。即使你自己無力償還，銀行拍賣，拍賣的缺口還得補上。

現在的人口形勢嚴峻。中國實行了三十多年的計劃生育政策，80後有2.19億人口，90後1.88億，00後1.47個億，10後1.48億，2021年國家統計局發佈的數字，全國人口淨增長只有48萬，新生兒只有1062萬，是從1949年以來人口生育最低的一個年份。1949年，中國的人口基數是4億多人，還是戰亂時期，現在雖然2016年放開了二胎，2020年政治局會議放開了三胎政策，但是響應者寥寥。

我有不少學生本來找到了留在北京的工作，有一個是重慶的，在北京待了兩年，對北京的高房價望洋興嘆，他就回到了重慶，當時重慶的房子還不到8000元/平米，他就買了一個大房子，工作當然也不錯。現在畢業十年了，他和同學一聚會，留在北京的同學剛剛付完首付買了房子，每個月要還2萬多的房貸，甚至有的人要付得更多，感覺壓力巨大。現在年輕人數量越來越少，每年民政局公佈的結婚數據下滑得很厲害，2021年結婚對數只有763.6萬對，剛需的住房需求在明顯下降。

我們看看新房市場，去年（2021年）前九個月的數據還算好的。危機的爆發是在三季度，就是九月份恆大暴雷之後，另外一家房地產公司緊隨其後險些暴雷，還有花樣年發行的外債美元債券違約。整個房地產開發的購置面積下降10%以上，土地成交款也是下降的，所以導致一些地方的發展財政吃緊，他不是不想賣地，是沒有人買了。前幾年，某些房地產開發商槓桿加得太猛。

商品房的銷售全年是十七八萬億，我們經常講世界上有兩個最大的泡沫，一個是美國的股市泡沫，再一個就是中國的房地產泡沫，看看哪個更堅挺。因爲前些年的調控，初衷是政府不希望房價猛漲，當然也不希望房價猛跌，房價暴跌會導致相關的產業的問題、銀行的問題、地方政府的問題，這些都是串在一起的。

但是年輕人買房，按照現在的大城市的房價，高校的年輕老師收入算不低了，如果沒有當時的政策房，他們也是買不起的，更不用說其他崗位的年輕人了。在2020年疫情的壓力之下，去年大城市有一個小陽春，但是我做過一個調查，購房人的信心指數是一路下行的，到9月份以後就開始跌破100，只有九十幾。

政府的工作報告對房地產的嚴厲調控已經放緩，開綠燈了，但是整個消費收入相比GDP還是略低的。國家統計局公佈中國基尼係數是0.48，嚴重的不均衡。很多富豪有他的需求，他要買幾千萬的房，普通人在大城市和二線城市解決他的剛需。所以這幾年有好多的西部地區，像重慶、成都，核心經濟圈發展得好，和它的房價相對控制得比較適中是有關係的。深圳改革開放，但是這些年由於房價高企，製造業開始脫離深圳，包括華爲都到了東莞拿了一塊地，因爲東莞的地比深圳的地便宜多了。環京所謂的北三縣，在北京的東邊，三河、香河和大廠，名義上是河北省的屬區，但是夾在北京和天津之間，這部分歸北京還是歸天津，一度傳說可能要歸北京了。

房價炒得很厲害，因爲現在咱們嚴格的戶籍制管理制度，買房得有戶口，或者多少年的工作年限纔可以。提起2021年的新一線城市，就是重慶、西安、長沙、成都、武漢，比如長沙這幾年製造業發展得不錯，爲什麼？因爲長沙的房價在省會大城市裡面還是比較低的，有的人就從深圳回到了長沙，而且也促進了長沙的消費，它不僅有製造業，像三一重工，中聯重科，還有一些上市公司，也有一些熱門的網紅打卡的消費類項目。反過來看房價比較高的這些地區，發展的後勁可能就受到影響。

我們再來看一下二手房的市場。二手房主要是改善性的住房，比如原來一般的小年輕剛結婚的時候錢不多，先在北京買個老破小，50平米、70平米，我好多學生畢了業，都是按照當時自己的購買能力買了一個房子。過了幾年職位提升了，收入上來了，生了一個娃兩個娃，需要一個大房子，改善住房這個年齡段大概是35歲到45歲之間，因爲到了45歲之後，一般人的職業生涯也度過了黃金期，雖然現在有延遲退休，但是那個時候都要開始準備養老了，改善住房的需求就不大了。

2021年第三季度，一線城市中上海的二手房找房熱度依然 處於首位，北京排在其後。新一線城市中，重慶、成都二 手房找房熱度依然排在第一、二位，合肥超越西安位居第三，西安、瀋陽緊隨其後。合肥原來是名不見經傳的一個沒有存在感的城市，這些年合肥政府，我們講合肥最大的風投，投了蔚來汽車，投了好多新能源的產業鏈，包括京東方，現在最大的製造基地就在合肥，因爲它的地價、房價相對適中。

一個地方的房價再便宜，如果配套跟不上、產業跟不上也是不行的。這些年我們面臨着產業的脫鉤，像一些外資，因爲中國的勞動力成本上升，房地產成本上升，成本上升了，沒有什麼競爭力了，同樣新開一條生產線，越南的成本就比中國要便宜很多。所以很多跨國企業都搬到越南、搬到印度去了。除了其他的原因之外，中國的高房價，分攤到工資裡面，各方面都上去了，他承擔不起，所以進行了轉移。

2021年中國經濟增長達到8.1%，主要是靠出口貿易，出口主要靠製造業。這個出口裡面有一半是來自於外國跨國公司的貢獻，隨着硬脫鉤，跨國巨頭們開始從中國轉移，比如三星把所有在中國的工廠都關掉了。富士康也有計劃轉移到別的地方去。

2021年第三季度，一線城市中北京的二手房掛牌均價約5.9萬元/平方米，深圳5.7萬元/平方米，上海的均價在5.4萬元/平方米。廣州因爲有衛星城，其均價在3.5萬元/平方米。新一線城市中，杭州二手房掛牌均價超過3萬元/平方米，南京二手房掛牌均價約2.9萬元/平方米，蘇州2.2萬元/平方米，東莞接近2萬元/平方米。瀋陽和長沙，二手房的房價接近，大約爲1萬元/平方米，但是長沙製造業的GDP產值要遠遠高於瀋陽這個老工業基地。

東北一個是孔雀東南飛，年輕人都走了，到南方安家置業發展去了，所以現在發展得不錯的，就是像重慶、長沙，包括西安這些城市。剩下的像廈門、三亞，由於高房價，這兩年GDP的增長也開始放緩了。所以房地產在某個階段對某地的經濟是有一個加速的作用，到了一個高點之後就會發生抑制作用。

各個城市都是不一樣的，有的地方買一套住房要500萬以上，有的要兩三百萬，有的一百萬以下，不能按照房價或者房子市值來比較，應該按照當地的收入水平來比較。

爲什麼前些年年輕人都愛去深圳？因爲那裡有城中村，小產權房，不管是大產權小產權，只要能解決住的問題，城中村是當年農村自建的房，成本很低，而且不收物業費，所以好多年輕人住在那裡，現在開始整治這種城中村，就是廉價租房，所以好多人就不往深圳去了，去了也沒地兒待，租賃房源新增的供應量在下降，因爲租房的成本現在佔到新畢業年輕人收入的一半以上。

北京一個三環邊上老破小的兩居室一個月的租金要七八千，年輕人一個月的收入有多少？所以只能退而求其次，兩個人合租一套兩居室，你佔其中一間，我佔另外一間，這樣成本分攤一下。

國家現在也正在提倡建設長租房市場，其實我們國家有現成的長租房市場，就是國家給公務員蓋的經濟適用房，這個價位是比較低的，土地徵收各方面都有政策優惠。但是這個沒有真正的產權，不能轉讓，你可以住，可以繼承，與同等地塊的商品房相比，公務員住的經濟適用房，現在叫安置房或者公租房，成本要便宜一半以上。

現在能分房的地方只有國家機關。分房都是調整的，原來就是各單位蓋的，有的是後來專門批一個地塊給你蓋的。頭幾年北京公務員的經濟適用房，每平米只有幾千塊，現在提高到一萬多一點，這個要比市場上新房、二手房要低得多，但是它也已經完全覆蓋了所有的成本，開發經濟適用房的開發商也能賺到錢。

所以現在租房也是成都重慶租房領先新一線城市。通過租房來解決居住問題，現在全國的人均住房面積已經是40平米以上，有的家庭有好多套房，有的家庭買不起房，關鍵是貧富差距太大。銀保監會主席郭樹清在兩會的記者會上說，“現在大家不會總想着買了房以後能升值，那個時代已經過去了。即便升值，套現起來也都非常難。”按照房價收入比也好，按照租售比也好，高房價都是難以支撐的。但是我們現在也不能讓它掉下來。

北京的租金一平米一個月差不多120元，50平米一個月就是6000元，稍微大一點就上萬。杭州一平米一個月租金60多元。所以現在爲什麼流行共享辦公室，因爲好多的小公司，在大的地方租辦公樓都租不起了，只能縮小面積。現在整個租金的趨勢也在往上走。因爲人口流動下降，北京好多低端人口都趕走了，你現在要去街頭找個炸油條的、賣豆腐腦的，都沒有了，因爲他們住的地方都沒有了。

房地產作爲重要的支柱產業，高房價、高地價，爲各地方政府籌集了大量的資金。中國這麼好的基礎設施，高鐵、高速公路、機場，鐵公基怎麼建起來的？很大一部分都是土地增值帶來的貢獻。但是房地產價格繼續往上衝，已經達到了一個天花板。當然房價還會漲，漲的前提是什麼？發票印鈔，在大通脹時代，房產還是有一定的保值作用的。

但是它的上漲空間還有多少？現在北京的房子好一點的10萬/平米，好一點的一套房子價值上千萬。根據彙算清繳的數據，大概只有10%的勞動者月收入能達到個稅綜合所得起徵點5000塊錢以上。我們現在要維持房地產的健康穩定發展，就要穩地價、穩房價，還要穩預期，和國民經濟的發展速度走在一個軌道上，房地產火箭式大爆發的時代已經過去了。

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