海珠第一高住宅來了 8萬/㎡吹風價有多少水分?
2021年出讓的209宗地塊中，住宅地塊有60宗，其中天河區3宗，海珠區1宗，荔灣區5宗，越秀區0宗，少得可憐。
其中海珠僅有的1宗住宅：石崗路東側地塊，規劃用地僅3.3萬㎡，今年2月被中海納入囊中，摺合樓面價50526元/㎡，躋身廣州地價TOP5。
典型的主城蚊形小地塊。
下半年，海珠排隊入市的幾乎都是這樣的項目，如時代潤南、珠江金瑤臺、珠江·海珠裡、明珠花園等，體量都很小。
還有一個我們今天將詳細說說的：中海觀雲府（詳情）。
中海觀雲府項目效果圖
它的前身是中海南洲路地塊，去年10月，中海以總價443409萬元，樓面價38609元/㎡抱得靚地歸。
此前，同在海珠區的中海觀雲府姐妹盤：中海觀瀾府，去年年底開盤，憑藉南向江景疊加小戶型的優勢，ipad賣房一戰成名，幾次開盤戰績都不錯。
那麼，好姐妹中海觀雲府能否複製這一熱潮？我們來看看它有哪些關鍵詞？
57層、188米、海珠第一高住宅
先來看中海觀雲府自身條件。
項目所在地塊宗地面積僅3.4萬方，規劃3棟57層的高層住宅，最高約188米，建成後將是海珠第一高住宅，案名中的“觀雲”由此得來。
項目還在圍蔽施工
目前項目還在圍蔽施工，大概已經建了三四層，預計年底入市。
項目位於南洲路地鐵上蓋
項目位於南洲路和東曉南路交匯處，與地鐵2號線與廣佛線交匯南洲站只相隔一條馬路，屬於真正的地鐵上蓋。
項目周邊生活氛圍濃厚
沿着南洲路，可以看到周邊都是成熟的二手樓盤，包括南洲名苑、瑞寶花園、金碧花園第三金碧等，小區底商一應俱全，還有糧油市場、茶葉城等，生活氛圍濃厚。
項目對面是新開的商業HICITY
項目斜對面則是新開的大型商場，HiCity，可以看到盒馬鮮生已經入駐。附近還有南武小學、廣州市九十七中學、中山大學孫逸仙紀念醫院南院區等。
畢竟是老城區，煙火氣濃。
除了交通和配套，中海觀雲府還有一個優勢，就是江景。根據媒體的航拍圖來看，項目周邊的樓棟都不高，雖然不是一線臨江，但高層視野開闊無遮擋，可遠眺珠江江景。
再來看產品。從流出的效果圖來看，項目塔樓立面採用橫向弧線金屬設計、大面積通透玻璃的設計，將景觀最大化，這在老城區項目中比較少見。
戶型方面，包括87㎡和105㎡三房、130㎡和162㎡四房。低層以100㎡以下戶型爲主，高層則是大平層，剛需改善兼顧。
最有看點的是最大的162㎡大平層，7米超大陽臺、5.4米開間客廳，主臥270°的無遮擋轉角飄窗，北望廣州塔，南望珠江，景觀最佳。
中海作爲海珠一哥，已在這裡深耕多年，口碑良好，品牌忠誠度高。
再來看項目弱勢。
首先是超高層建築不可避免的幾個缺點：消防隱患、電梯問題、高分攤、高容積率等，這些都對建築的質量和物業的管理水平要求更高。
項目臨近主幹道
項目旁邊就是高架橋
中海觀雲府西側距東曉南路100餘米，東側僅30餘米，都是主幹道，車流繁忙，旁邊還有一條高架橋，噪音無法避免，中低層住戶受影響最大。
其次，高層可望江，但近景還是以舊小區、廠房爲主，視野界面不夠清爽，中低層景觀更是有限。
下面剛需起步戶型混雜改善戶型，對於追求核心改善人羣來說，不夠純粹。
吹風價8萬/㎡ 競爭對手不可小覷
項目目前的吹風價是8萬/㎡，以最小的87㎡戶型來算，最低門檻約700萬。
上文說過，兩個剛需戶型均在中低層，無景觀、噪音大。這樣的價格，對比周邊可謂毫無優勢。
項目周邊二手樓盤衆多
項目周邊二手樓盤較多，具體包括有曉港灣、萬華花園、英豪花園、芳草軒、恆洲小苑、愛都銘軒、南洲名苑、瑞寶花園、金碧花園第三金碧等，二手房均價僅在3.5-5.3萬/㎡左右。
而對於130㎡和162㎡這兩個改善大戶型來說，今年在海珠區，競爭對手也不少。比如位於燕子崗的珠江·海珠裡，最大戶型122m?，吹風價6萬+；位於昌崗的時代潤南有140㎡-190㎡的四五房，也是主打江景，吹風價也是8萬/㎡。
而更強的對手，在琶洲。保利招商海珠天珺、赤沙TOD項目都有望下半年入市。其中天珺北向望江，與國際金融城隔江相望，戶型都是大平層，包括139-262㎡的大四房。
赤沙TOD項目規劃打造成集商業辦公、品質住宅、公服配套於一體的城市綜合體，從目前的項目規劃圖來看，主打190㎡-370㎡的大戶型豪宅區和120㎡-140㎡的改善區。
琶洲片區斷供近7年，片區二手標杆保利天悅成交價已經高達12萬+/㎡。這兩個新盤的吹風價都不低於15萬/㎡。
能承受總價千萬起的改善人羣，對片區價值更敏感，而琶洲的前景、城市界面，顯而易見，更好。
但在目前海珠長期缺貨的市場背景下，只要價格不離譜，沉澱和積攢的大量購房需求，最終還是會釋放出來。
題外話：主城高價小地塊的宿命
過去，在地價相對低的情況下，主城小地塊還能做剛改產品完成快速走量，在現在的高地價背景下，做大戶型
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