海外置業暗藏陷阱：永久居留權並不萬能
CM華夏理財（文leo）隨着國內房地產調控不斷加碼，房產投資的限制越來越多，房價上漲空間有限，許多投資者將眼光轉向海外房產, 由此掀起的購房潮以驚人的速度席捲多個國家。僅美國國家房地產經紀人協會發布的數據就顯示，去年中國購房者在美國的全年購買力達到90 億美元，購買量僅次於加拿大人。
正是看中了這一商機，國外房地產商紛紛涌入中國招攬客戶。在他們五花八門的宣傳背後，隱藏着一些陷阱，投資者不可不防。
海外購房熱近幾年才興起，許多投資者對購買房產國家的相關政策並不熟悉，有些投資者甚至認爲只要在國外購買一套幾百萬甚至上千萬人民幣的房產，就可以辦理移民。
“這種觀念大錯特錯。”世通（北京）出入境服務有限公司副總經理馬龍說：“購買海外房產是否可以取得移民身份，需要投資者先調查該國有無相關的買房移民政策。現在美國的一些房產中介宣稱買房子就可以拿美國綠卡，其實是不可能的。”
據他介紹，投資者若想了解一國是否有購房移民政策，可以到國內信得過的移民網站或移民機構諮詢，也可以直接在該國的內政部或移民局網站查詢。
“購買30 萬歐元房產即可移民塞浦路斯”，這是一家房產中介打出的極爲醒目的宣傳語。按近期歐元兌人民幣匯率計算，不到250 萬元人民幣就可以移民塞浦路斯。
真有這麼好的事情嗎？
《CM 華夏理財》記者從多家房產中介得到的回覆是：購買塞浦路斯當地30 萬歐元或以上的房產，全家可獲得永久居留權。但這一權利與房產直接掛鉤，如果賣掉房產，永久居留權也隨之取消。
且永久居留權並不等同於居民身份。馬龍解釋說：“獲得塞浦路斯永久居留權的門檻很低，所以擁有此權利的人享受不到該國除醫療和教育之外的國家福利，也不能在當地工作。在塞浦路斯購房的人雖多，但是真正移民過去的並不多。”
目前購買塞浦路斯房產的投資者的主要目的，一是想獲得該國的居民身份，另一個則是爲孩子教育考慮。塞浦路斯的官方語言雖是希臘語和土耳其語，但通用英語；它是英聯邦成員國，有很多與英國合作辦學的大學，這些大學採用“2+2”學制，前兩年在塞浦路斯上學，後兩年可以選擇遠程教育，也可以去英國本土讀書，畢業拿英國大學證書。
據英國《衛報》報道，僅在2012 年8 月至10 月，中國買家就在塞浦路斯購買了600 多套房產，其中90%在著名海外旅遊城市帕福斯。帕福斯的房價較其他旅遊城市略低，投資性價比高，而且有國際機場，方便中國客戶往來中國與塞浦路斯。
很大一部分投資者將購買美國等海外房產當做避險性投資。劉燕一家的大部分資產都用於購置北京房產，在前段時間政策收緊之前，她將三套投資性房產出手，現在正打算在海外置業，“我諮詢的一些海外房產中介，都承諾買房之後幫我將房屋出租出去，每年的租金收益率可以達到12%-18%。”
這個回報率着實誘人，但海外房產的出租回報率真有這麼高嗎？美亞置業集團國際地產投資經理Austen 給記者算了這樣一筆賬：以美國爲例，大部分地區售價10 萬美元的別墅，其月租金在1000 美元左右，這樣算下來，房產的年毛租金回報率是可以達到12% 的。
但它沒有剔除房屋的持有成本。在美國出租房屋，房東要承擔房屋保險費、租務管理費、出租宣傳的廣告費等費用，減掉這些費用，淨租金回報率保守估計在5%以上（美國各州的法律不同，房屋持有成本也不盡相同）。可見，所謂“12% 以上的租金回報率”的水分很大。