“國家隊”加速入場 近30城鼓勵“收儲”去庫存

在監管層持續推動下，愈來愈多的城市鼓勵通過收儲方式“去庫存”。

據克而瑞以及記者不完全統計，目前已有約30城出臺政策鼓勵收儲去庫存，包含廣州增城、武漢、杭州臨安區、貴陽、惠州、常州、桂林、安徽淮南、安徽廬江、臨滄、大理白族自治州等地。

“監管層多次要求推進存量房產消化等工作，後續收儲或將加速落地，而一二線城市將是收儲主戰場。”平安證券分析師表示。

方正證券也在研報中指出，目前央行鍼對“收儲”工作給出明確方向，未來資金支持力度進一步加大，而多地收儲平臺均表示，接下來將加快商品房收儲動作。

3000億再貸款的帶動效應

保障性住房再貸款支持國企收儲未售新房，是監管部門支持存量商品房“去庫存”的重要舉措。

值得關注的是，雖然已有多地鼓勵國企收購商品房，但收購究竟如何定價，目前尚未統一。

“從收購房源的定價方面來看，目前多數城市未明確具體定價規則，少數城市明確會按照周邊房源進行定價。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示。

其中，廣州市增城區新塘鎮購買市場化商品房作爲安置房源，房源交易單價以評估方式確定，採用成本法確定房源交易單價，原則上爲“土地成本+建安成本”。

而惠州提出“以同地段保障性住房重置價格爲參考上限”，杭州臨安明確“以不超過周邊房源、車位的評估價作爲本次收購的最高限價”。

“收儲參與各方(地方政府、開發商、商業銀行)訴求不一，對收購價格、對象存在不同傾向。考慮到保障房需求主要集中在一二線，這意味着收儲將以一二線爲主，銀行在信貸投放面臨壓力疊加一二線風險較小背景下，或不侷限前期開發貸項目，開發商可能折價出售公寓或品質較低住宅，地方國企在控制價格成本背景下可能通過招標完成收儲，實現三方利益平衡。增城‘土地成本+建安成本’平價收購方式，或難大規模推廣。”上述平安證券分析師表示。

有分析師指出，收儲未售新房在落地過程中也可能遇到收益難以覆蓋成本等問題，導致地方政府動力不足。

對此，央行在6月12日召開的保障性住房再貸款工作推進會上，明確下一步推進保障性住房再貸款有關工作要做到“精準支持、自願參與、以需定購、合理定價，確保商業可持續，嚴格避免新增地方隱性債務，切實防範道德風險。”

“央行此次對收儲工作的指導，明確地方政府應降低實施主體的成本。參照鄭州案例， 政府給予一定補貼和貼息支持下，收儲工作能夠得到較好的收支平衡，從而加快各地收儲工作進度。”方正證券分析師認爲。

而據中信證券測算，若重點35城與80城均將庫存去化週期降至18個月以下，收儲去庫存所需的資金體量分別爲1.1萬億元、1.8萬億元。

上述央行會議指出，保障性住房再貸款額度3000億元、先到先得，未來可以根據執行情況和需要再調整完善。

“3000億元再貸款額度可帶動5000億貸款量，此次會議明確表示可根據執行情況和需要再調整完善，這或意味着5000億資金僅爲起點，隨着保交房進入攻堅時刻，後續資金投放力度可能還將加大。”上述方正證券分析師稱。

“收儲”如何激活樓市

自430政治局會議後，各地“去庫存”政策落地步伐有所加快。

4月30日，政治局會議明確提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”；5月17日，央行提出設立3000億元保障性住房再貸款，用於收儲已建成未出售的商品房，同時將2023年初設立的租賃住房貸款支持計劃併入保障性住房再貸款政策中管理。

隨後於6月7日，國常會再次強調要“着力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施”。而在6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，強調着力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。

從整體基調上可以看出，各地正逐漸開啓新一輪“去庫存”舉措。

事實上，早在2023年年初，央行便設立1000億元租賃住房貸款支持計劃，支持8個城市（天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟南）試點市場化收購存量住房，增加租賃住房供給。

根據央行數據，截至2024年3月末，租賃住房貸款支持計劃貸款餘額爲20億元。

“近兩年，試點城市已經積累了部分成功經驗，可以爲其他城市提供更多參考借鑑，這也有助於推動3000億元保障性住房再貸款加快落地見效，加快去庫存。”中指院分析師表示。

對房企而言，陳文靜認爲，收購市場未售新房後改建爲保障房，有利於緩解開發企業的資金壓力，去庫存效果最爲直接；其次多地將收儲對象定爲已建成未出售商品房，也將有利於加快房企項目竣工節奏；此外，房企出售已建成商品房後，回籠資金可用於支持在建工程，助力保交房。

“保障性住房再貸款支持國企收儲未售新房，是監管部門支持存量商品房去庫存的第一步。”中指院分析師稱，支持國企收舊換新、允許土地調整規劃、支持收回或收購已出讓閒置存量住宅用地等政策預計也是重要方向，未來配套政策有望逐步落地，以激活市場並幫助企業解困。

本文源自財聯社