公募REITs新徵途：社保基金或試水指數化產品 各路資本挖掘其權益產品屬性
21世紀經濟報道記者 陳植 上海報道
歷經三年發展，境內公募REITs資產規模突破千億大關。
隨之而來的，是公募REITs投資者結構日益多元化。
一位券商機構人士向記者透露，公募REITs的最初投資者，主要是保險機構、券商自營部門與銀行理財產品。如今，越來越多私募基金、資管機構與境外資本開始涉足公募REITs投資。
記者獲悉，近期個別公募REITs基金管理人正向高淨值投資者做路演，讓他們瞭解不同類型公募REITs產品的底層資產運營特點與投資價值。
“目前，市場還特別關注社保基金投資公募REITS的最新動向。”上述券商機構人士告訴記者。
去年底，財政部發布《全國社會保障基金境內投資管理辦法（徵求意見稿）》（下稱《徵求意見稿》），將公募REITs納入社保基金投資範圍。
一位知情人士向記者透露，去年社保基金已對個別公募REITs產品進行投前調研。但是，鑑於社保基金的單筆投資金額較大，且需要較高的分散投資風險訴求。因此業界普遍認爲社保基金更可能投向REITs指數化產品。
在他看來，隨着公募REITs產品數量日益增多，加之相關部門穩步推進，REITs指數化產品或在不久後面世，此舉將吸引更多資本將公募REITs產品納入投資範疇。
中金公司研究部REITs執行小組負責人孫元祺指出，公募REITs經歷了資產經營與價格波動，越來越多投資機構也意識到，公募REITs不是簡單的“固收類產品”，而是具備“權益類產品屬性”，REITs產品底層資產能提供相對穩健的分紅回報，一定程度上可以支撐其價格水平。
中金基金創新投資部執行負責人劉立宇對此感同身受。
作爲中金普洛斯REIT的基金經理，他發現投資者在參與初期更加關注公募REITs“債”的一面，比如原始權益人的信用評級、分紅率指標等因素，從類似固收類產品的視角評估公募REITs；如今，“股”的一面受到市場關注，越來越多投資者開始深入瞭解中金普洛斯倉儲基礎設施REIT的底層資產——通過行業分析和市場調研，評估資產的投資價格，包括判斷資產相關物流園區的整體出租率、客戶續租率、租金是否穩步上升、客羣所屬行業是否持續成長等，以此判斷這款REITs產品未來的發展趨勢。
“這意味着越來越多投資者開始將公募REITs視爲權益類資產進行投資配置，圍繞基本面情況開展投資。”他向記者分析說。
在業內人士看來，公募REITs本質是一款兼顧債性與股性的產品，它一面能提供相對穩健的分紅率，體現其債性特點；一面因其分紅率超預期或市場情緒變化，帶來產品價格的波動，又體現其股性。因此，在歐美市場，不少資管機構往往將REITs作爲一個單獨的大類資產進行配置，起到分散投資風險的作用。
“隨着越來越多投資機構深入瞭解REITs產品，未來可能會愈發將REITs視爲單獨的大類資產，我們認爲這有利於吸引更多的資金前來配置，同時加快國家大量基建和物業的資產證券化步伐，在盤活存量資產同時推動宏觀經濟高質量發展。”孫元祺直言。
REITs投資者多元化征途
記者多方瞭解到，去年公募REITs產品價格大落大起，讓越來越多投資機構發現REITs產品更像是一款“權益類產品”。
劉立宇告訴記者，二級市場價格的波動加速了業內對REITs權益屬性的理解。這給資本市場帶來新的投資想象空間——當市場對REITs分紅率預期向好時，就會給REITs產品價格帶來一定的上漲彈性，反之亦然。
值得注意的是，相關部門也在推動公募REITs明確“權益類產品”的身份。
今年2月，中國證監會發布《監管規則適用指引——會計類第4號》，首次明確原始權益人及投資者雙方在特定條件下，均可將REITs確認爲權益屬性產品。
業界普遍認爲，此舉不但將進一步提升原始權益人向基礎設施REITs市場提供優質資產的積極性，還可以更好發揮長期投資者對基礎設施項目的估值定價功能，鼓勵機構投資人長期持有REITs產品。
在業內人士看來，儘管REITs的權益類產品屬性日益得到資本市場的認可，但社保基金何時入場投資，或許是吸引更多資本涌入REITs市場的重要風向標。畢竟，衆多大型資管機構、私募基金在資產配置策略設定方面，會借鑑社保基金等大型長期資本的做法。
劉立宇指出，《徵求意見稿》的出臺，有望鼓勵長期資金髮揮定價能力優勢和起到壓艙石的作用，在引導REITs估值合理預期同時，進一步提升REITs投資市場的流動性，豐富投資者結構。
在他看來，未來隨着REITs指數推出，將爲相關ETF等投資工具面世創造條件，進一步爲社保基金等長期資本投資公募REITs提供有利條件。
知情人士向記者透露，當前相關部門也在穩步推進REITs指數編制以及相關指數化產品研發，但要形成REITs指數化，需滿足多項條件，其中包括REITs需吸收逾30只公募REITs產品作爲“成分股”，且每個REITs上市交易時間需超過6個月，過去3個月的交易活躍度與流動性滿足一定要求等。
數據顯示，當前公募REITs產品數量爲36個，但有些REITs產品在年初發行，尚未滿足至少6個月的上市交易時限要求。
“所幸的是，隨着REITs產品數量日益增多，市場預期REITs指數及相關指數化產品或將在年內出臺，成爲社保基金等大型長期資本在REITs領域的投資首選。”這位知情人士向記者透露。
記者多方瞭解到，相比社保基金，越來越多私募基金已捷足先登——快速佈局REITs投資，因爲他們發現REITs的實際分紅率略高於同期國債收益率，且前者價格上漲能帶來額外的價差回報。
相比而言，境外資本儘管也涉足REITs投資，但投資力度相對較弱。
究其原因，這可能是受到當前美聯儲維持較高基準利率的影響，令境內REITs分紅率略遜於美元存款利率，但是，隨着美聯儲遲早扣動降息扳機，部分分紅率較高的境內REITs有望獲得境外資本的青睞。
記者獲悉，爲了吸引更多資本投資REITs，REITs基金管理人做了諸多努力。比如近年越來越多的保險公司開始涉足REITs投資，爲幫助保險機構獲取穿透計算公募REITs投資風險因子等技術指標，部分公募REITs基金管理人在定期報告中補充披露相關信息字段，以提升保險機構投資公募REITs的意願。
各路資本日益關注REITs底層資產運營能力
值得注意的是，隨着投資REITs的資本日益多元化，越來越多投資機構日益重視REITs底層資產的運營能力。
前述券商人士告訴記者，今年以來，越來越多私募基金與資管機構着手研究不同類型REITs底層資產的運營狀況，分析未來租金收入穩定性與增長幅度，作爲他們選擇高分紅REITs待漲獲利的重要依據。
以物流園區REITs爲例，越來越多投資者開始關注物流園區整體出租率、租戶續租率、租金是否穩健增加、租戶所屬行業成長性，作爲他們判斷物流園區租金收入與相關REITs產品分紅率能否超預期的關鍵評估標準。
劉立宇告訴記者，近年他們一直在加強與各類投資者的溝通，讓他們能深入瞭解倉儲物流行業的發展趨勢與運營特點。如今，越來越多投資機構開始深入倉儲物流行業調研，通過研究物流園區的租金和出租率變化趨勢，對產品的未來業績預期做出獨立判斷。
這給物流園區REITs的底層資產運營商在資產注入與資產運營方面帶來的是激勵和考驗。
普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪接受本報記者採訪時指出，隨着中國經濟運行整體回升向好，倉儲物流市場需求也呈現穩步回彈態勢。公開數據顯示，儘管中國倉儲物流領域擁有逾1億平方米可租賃面積的資產儲量，但人均高標倉面積依然顯著低於發達國家人均水平。尤其在消費品零售總額保持增長，線上零售滲透率提高，新型工業化、新質生產力加速發展的驅動下，中國倉儲物流行業預計將在中長期延續發展趨勢，特別是跨境電商、新能源相關企業等租賃需求持續釋放，令物流園區擁有更高的業務拓展機遇。
“但是，在將物流園區納入REITs時，我們仍需做好多方權衡。”她告訴記者。比如，一個考量是平衡當前的穩定性和未來的增長潛力，在將物流園區資產裝入REITs時，需充分考慮當地區域的倉儲物流市場供需狀況變化，對園區出租率、空置率、資產估值做好全方位的市場化評估。
她舉例說，在中金普洛斯REITs首次擴募時，有西部地區市場空置率較高的園區裝入REITs，相應的物業估值也較低，那麼隨着未來當地倉儲物流園區供應有限的情況下，當地經濟持續蓬勃發展，供需關係發生變化，或令整個REITs的整體平均出租率、租金收入與估值都有望得到改善。
“同時，我們在資產運營過程中持續尋找那些處於成長階段、具備較高支付能力與發展空間的企業客戶，進一步提升物流園區租金收入與租金收入穩健性。”趙明琪告訴記者。
記者獲悉，隨着衆多投資機構對物流園區REITs運營狀況的深入瞭解，他們也注意到定製化服務能力將是物流園區能否進一步提升租金收入與相關REITs可分配金額（分派率）的重要因素。
比如，醫藥企業在租用物流園區時，不願做資本性投資，希望園區能出資對物流倉庫做定製化改造以滿足他們的個性化需求，這些企業通過更高租金和更長租期等條款進行租賃，對物流園區來說，通過定製服務獲得相應更好的回報。
“起初，公募REITs對改造翻修態度較謹慎，但後來他們瞭解到此舉能有效提升物流園區租金收入與REITs分派率，也就根據改造是否有利於投資人收益進行判斷。”一位私募基金經理向記者透露。這令投資機構在考察物流園區REITs產品投資價值時，對物流園區運營商是否具備定製化服務能力相當看重，因爲這意味着相關REITs或擁有更高的租金收入與分派率提升空間。
劉立宇直言，要吸引更多投資者參與公募REITs投資，建立長效的溝通機制顯得相當重要。目前，他們舉辦投資者走進園區活動，與投資者分享如何高效管理物流園區以實現降本增效，如何致力創造實實在在的經營效益，如何防範極端氣候所帶來的運營中斷與設施設備以及貨損等。作爲基金管理人，除了要積極建立基金管理人在公募REITs運營管理方面的專業能力，提升基礎設施公募REITs底層資產運營管理水平，力爭爲投資者創造更多價值；同時，還要通過不斷完善提升信息披露質量，積極做好投資者服務工作，助力提升投資者長期獲得感。看重持續現金收入，這也將體現在REITs產品價格波動上走出這類資產特性相符的行情。