公積金利率爭議：利差優勢縮小，明年還會再次下調嗎？

“經過了漫長的等待，終於放貸了，首套房商貸2.7%的年化利率也終於確定下來了，比5年以上公積金利率2.85%還要低出不少。”小萊在社交媒體上分享稱，10月份在廣州某銀行辦理的90萬商業貸款，終於在11月中旬批覆了。

在評論區下，不少網友都分享着自己貸款的經歷。“10月底辦下來了2.85%”“趕在政策出來之前批的貸款，給了2.9%的房貸利率”……

可是，這樣的優惠利率並沒有持續多久。近期有多家廣州的銀行接到通知，從11月7日起，廣州新增房貸利率統一調整爲最低3%。對此，時代週報記者向廣州多家銀行求證，該消息屬實。

低成本、低利率，一度是公積金的最大優勢，如今其競爭優勢被削弱。今年以來，隨着商業貸款（簡稱“商貸”）利率的持續下調，很多城市的首套房商貸利率步入“2字頭”。這就意味着，它與公積金貸款利率之間的利差已經接近，甚至產生“倒掛”。

面對於此，住房公積金的爭議愈發強烈：商貸利率優勢越來越大，公積金貸款還“香”嗎？即將進入2025年，公積金貸款利率會不會再次下調？

公積金貸款還香嗎？

當前，住房貸款主要有公積金貸款與商貸兩種方式。前者注重社會福利、減輕購房者的購房負擔，不以盈利爲目的，後者則注重經濟效益。

商貸利率定價方式採取“LPR（貸款市場報價利率）+加點”的形式；公積金貸款利率根據基準利率來進行調整，不隨LPR變動。相比於商貸，公積金貸款額度有限，審批受各地政策差異影響。

一般情況下，商貸利率要高於公積金貸款利率。因此，低利率是公積金貸款的優勢，從此前的數據看，兩者的利差大致保持在兩個百分點的利差。

然而，到了2024年，公積金貸款的優勢逐漸削弱。

10月21日，央行宣佈下調LPR。其中，1年期LPR爲3.1%，5年期以上LPR爲3.6%，均較此前下降0.25個百分點。至此，年內5年期以上LPR已經下調了60個基點，從年初的4.2%下調至當前的3.6%。

若按照本金100萬元的貸款、30年期等額本息方式計算，在年初，利息總額爲760461.83元，月供爲4890.17元。當LPR下降至3.6%之後，利息總額爲636723.26，月供爲4546.45元。

換句話說，相較於年初，全部利息大約節省12.3萬，月供減少343元左右。因此，本輪降息也被不少人稱之爲“史上最低”。

在寬鬆樓市政策下，各地新發房貸利率跟隨LPR下調。在一線城市中，北京、上海、深圳首套房商貸利率爲3.15%，廣州的房貸利率爲3.0%。

公積金貸款方面，今年5月，中國人民銀行發佈通知，將5年以上首套個人住房公積金貸款利率從原本的3.1%下調至2.85%。這就意味着，房貸利率與公積金貸款利率利差已明顯縮小，削弱了公積金其作爲“福利”的吸引力。

更重要的是，若持續降息，甚至可能會出現房貸利率倒掛現象，購房者自然會選擇流程更簡單、額度更高的商貸，從而公積金的資金池或將面臨流動性風險。

麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪告訴時代週報記者，房貸利率倒掛現象或將引發一系列連鎖反應。

具體而言，爲爭奪市場份額，部分銀行可能會採取進一步下調貸款利率的策略，此類行爲若演變爲惡性競爭，或將促使銀行放寬貸款審批標準，進而加劇不良貸款的風險。同時，過低的房貸利率可能會讓購房者期待更多的利率下降，進而選擇推遲購房決策，影響房地產市場的穩定性。

“此外，公積金貸款利率通常較低，具有普惠性，當商業貸款利率低於公積金貸款利率時，公積金貸款的優勢減弱，這可能會引發對公積金制度存廢的爭議和重新評估。”關榮雪說道。

調整已是大勢所趨

若將時間線拉長，公積金貸款與同期LPR的利差出現明顯收窄。

2020年，5年以上公積金貸款利率爲3.25%，5年期以上LPR爲4.65%，相差1.4個百分點。而2024年10月21日開始，5年以上公積金貸款利率爲2.85%，5年期以上LPR分別爲3.6%，僅相差0.75個百分點。

除了利差收窄之外，公積金利率調整的頻率也較低，所以市場上仍有不少疑問，公積金貸款利率是否有進一步下調的動力？

據瞭解，自2019年商貸利率換錨5年期以上LPR後，5年期以上LPR已累計調降125個BP，期間各城市的浮動加點數也有不同程度的降低。與此同時，5年期以上公積金貸款利率自2019年以來，僅調降2次共40個BP。

究其原因，公積金貸款的調整窗口並不與LPR掛鉤，且全國的公積金實行“因城施策”，由各個地級市、縣的公積金中心自行管理，彼此之間資金不互通，無法統一運營。因此，公積金貸款利率的調整更爲複雜。

不過，隨着房貸利率進一步下探，在多位受訪專家看來，公積金貸款利率根據市場走勢或將下調。

中指研究院政策研究總監陳文靜告訴時代週報記者，當前房地產市場處於築底的重要階段，購房成本的降低是助力房地產市場“止跌回穩”的重要舉措之一，預計公積金貸款利率也有望迎來下降，進一步降低購房者的購房成本，帶動購房需求釋放。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認爲，下一步需要下調公積金存款利率，來驅動公積金貸款利率下調，從而保持商貸和公積金貸款的利差。

李宇嘉分析稱，LPR下調是有規律的，一定是政策利率帶動LPR下調的，LPR下調驅動按揭利率下調。“這就意味着，如果商貸利率進一步下調，未來公積利率肯定要跟進。但我認爲，公積金利率跟進的前提是公積金的存款利率也要下調，從而來驅動公積金貸款利率下調。”

具體下調幅度會是多少？上海金融與發展實驗室特聘高級研究員任濤在接受中國經營報採訪時指出，個人住房公積金貸款利率至少還應再下調80BP。

至於商貸利率會否進一步下調，上海易居地產研究院副院長嚴躍進認爲，隨着市場形勢有所好轉，進一步下調的可能性減小。例如廣州已主動將商貸利率適度上調，以緩解商業貸款利率與公積金貸款利率倒掛的問題。“最重要的是，也要立足於明年房地產和宏觀經濟的關係，並將下調房貸利率作爲激活買房需求的重要手段。”

本文源自：時代週報

作者：阿力米熱