首套房貸利率邁入“2.0”時代 公積金貸款還香嗎？
全國首套房貸利率已經跌至歷史新低，隨着5年期以上貸款市場報價利率（LPR）下調25個基點，各地房貸利率也給出新一輪的調整。
記者採訪多地銀行了解到，此次LPR下調後，除了北京、上海和深圳的房貸利率還停留在“3字頭”外，其餘城市的房貸利率已經降至“2字頭”。“本次利率調整之後，首先，全國平均首套房貸利率已經跌至3%之下，創歷史最低；其次，從基準利率來看，現在LPR3.6%也是歷史最低；再次，從優惠幅度來看，現在從3.6%的基準利率降到2.85%執行利率，這個優惠幅度也是史上最大的。” 廣州大源按揭總經理、房衛士創始人鄭大源在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示。
廣州首套房貸利率已現“2字頭”
10月21日，央行公佈新一期貸款市場報價利率（LPR），其中，1年期LPR報3.1%，前值爲3.35%；5年期以上LPR報3.6%，前值爲3.85%。兩個品種均較上月下降25個基點。這已是年內第三次下調5年期以上LPR，累計下調了60個基點。
隨着LPR下調，全國各地新發房貸利率也跟着密集調降，房貸利率由LPR和加點幅度兩部分構成，從一線城市來看，北京、上海、深圳的房貸利率基本位於同一區間，即首套房貸利率按照LPR-45BP執行。
21世紀經濟報道記者致電北京多家銀行，主流銀行新發放按揭貸款利率都是按照新LPR定價爲“錨”，目前5年期以上LPR爲3.6%，首套房商貸利率爲3.6%減45個基點，爲3.15%。如果是二套房，購買五環內住房的商貸利率爲3.6%減5個基點，爲3.55%，購買五環外住房的商貸利率爲3.6%減25個基點，爲3.35%。
上海首套房商貸利率是在LPR的基礎上減45個基點。LPR調整之後，多數銀行已經將首套房商貸利率降至3.15%。
深圳的情況也如出一轍，本輪降息後深圳商業房貸利率將調整爲首套3.15%，二套3.55%。而深圳公積金貸款首套利率爲2.85%，二套利率爲3.325%。
廣州的房貸利率一直是一線城市中最“經濟實惠”的，甚至低於一些二三線城市。根據房衛士數據，目前廣州至少有13家銀行包括國有大行的首套房貸利率均爲2.85%，即LPR-75BP。二套房的房貸利率則區別較大，不過多數都在3%之上，華潤銀行的二套房貸利率比較特殊，目前也做到了3%之下，爲2.89%，直逼首套房貸利率。
東方金誠宏觀首席分析師王青表示，四季度的重點是在10月份LPR報價下調後，引導企業和居民貸款利率，特別是新發放的居民房貸利率較大幅度下行。展望未來，着眼於促進房地產市場止跌回穩，提振經濟增長動能，帶動物價水平溫和回升，2025年LPR報價或還有一定下調空間。
中指研究院分析稱，年內LPR第三次下調，房貸利率再創新低。整體來看，此次5年期以上LPR的調降，將進一步降低購房者的購房成本，有利於帶動購房需求釋放，預計四季度，央行在貨幣政策方面的力度可能會繼續加大，進一步的降準降息亦有預期。
10月17日，在國新辦舉行的新聞發佈會上，住房和城鄉建設部、財政部、自然資源部、中國人民銀行與國家金融監督管理總局五部門明確，將打出一套重磅“組合拳”，推動房地產市場止跌回穩。
王青表示，伴隨樓市重磅“組合拳”落地，供需兩端將全面發力，特別是5年期以上LPR報價下調將帶動四季度新發放的居民房貸利率更大幅度下行，短期內樓市將出現較爲明顯的反彈，房地產投資累計同比降幅也會收窄。
不得低於公積金貸款利率
隨着房貸利率的持續下調，它與住房公積金貸款利率之間也出現了大面積重合，甚至產生“倒掛”。“廣州前幾天確實存在部分銀行的首套房貸利率爲2.6%的情況，低於公積金貸款利率2.85%，不過目前已經被叫停了，現在最低爲2.85%，和公積金持平。”一家房地產中介的負責人對記者表示。
對此記者向廣州多家銀行求證，多家銀行均表示已經接到要求，房貸商貸利率不得低於公積金貸款利率。不過對於已經簽約的“幸運兒”，銀行表示還是“老人老辦法”，但是隨後新簽訂的客戶，需要按照不低於2.85%的房貸利率執行。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，叫停“2.6%”房貸利率是爲了避免惡性競爭。廣州房貸利率不斷往下走，有政策驅動銀行成本下降的原因，不能忽視其中的惡性競爭因素，即銀行爲爭搶房貸份額，通過降低利率或價格戰來獲得客戶。這與開發商目前通過提高得房率、高贈送，變相降價的競爭邏輯是一致的。不顧成本和服務的價格戰都屬於惡性競爭。
李宇嘉坦言，過去公積金貸款利率和商貸利率大概有兩個百分點的差距，由於存款利率下降，準備金率下降，公開市場操作利率下降等，導致按揭貸款利率下降的幅度比較大，現在二者的差距已明顯收窄，甚至首套房利率水平非常接近。公積金貸款普惠性金融的屬性有所削弱。下一步需要下調公積金存款利率，來驅動公積金貸款利率下調，從而保持和商業性貸款利率至少一個百分點的差距。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也認爲，如果倒掛情況加劇，未來公積金貸款利率預計還有進一步下調的可能，尤其是目前差異對比下。
鄭大源也表示，本輪房地產政策調整之前，公積金具有明顯的優勢，因此公積金貸款也是購房者的熱門選擇，但由於額度有限，所以很多購房者選擇“公積金+商貸”的組合貸款模式，如今，隨着市場環境的變化，這種組合貸款優勢反而不如純商貸。首先是額度，以廣州家庭爲例，公積金最高貸款組合額度是156萬元，公積金貸款更多是一種補充，而不能成爲主流的貸款模式。
記者注意到，2015年之前，公積金貸款利率變動較爲頻繁，步入2022年以後，公積金利率僅調整了2次，其間LPR下調了6次之多。
房貸利率新低“月月見”，何時是底也是普通購房者目前最爲關切的問題。李宇嘉在接受記者採訪時表示，商貸利率的下限不好判斷，從國際慣例來看，高的時候可以很高，低的時候可以很低，1%也不足爲奇。“從目前來看，房貸利率仍有繼續下降的趨勢和空間，只是速度快慢而已。通常來說，房貸利率至少要降到與無風險利率齊平，目前來看，大概在2.5%左右，居民貸款買房的意願纔會增強。”