覆盤上一輪存量房貸利率下調：有力提升消費增長
21世紀經濟報道 記者李願 北京報道
消費是短期拉動宏觀經濟恢復的最好方式。消費是收入的函數，但在宏觀經濟運行、微觀企業發展壓力下，居民收入增長面臨一定的壓力。
難以增收，節支就成爲了多數人的選擇。房貸是多數居民每月的固定重要支出之一，能否減輕房貸壓力不僅關係到每個人的生活質量，也與宏觀經濟密切相關。
由此，能否再次額外降低（重定價之外）每月房貸支出，成爲當前熱議的話題：一是存量房貸利率能否下調，二是可能以何種方式實現。
事實上，下調存量房貸利率，在去年已有經驗。在2023年四季度貨幣政策執行報告中，央行披露，超過23萬億元（去年末個人房貸餘額爲38.17萬億）存量房貸利率完成下調，調整後加權平均利率爲4.27%，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約1700億元，惠及5325萬戶、約1.6億人。
存量房貸利率4.27%，與今年7月新發放個人住房貸款利率3.4%之間有0.87個百分點的差距，即使扣除今年5年期以上LPR共計0.35個百分點的降幅，新舊個人住房貸款利率間仍有0.52個百分點的差距。
二者間的差距也促使不少人繼續提前還貸，尤其是在今年5月17日全國層面首套和二套房貸利率下限取消之後的二季度。央行數據顯示，上半年金融機構個人住房貸款餘額減少0.38萬億元，其中二季度減少0.4萬億元。
“在居民消費需求疲軟、提前償還房貸的背景下，下調存量房貸利率可減輕利息支出、提升消費意願，同時減少提前償貸的現象，有一定實施必要性。”國海證券首席固定收益分析師靳毅認爲。
8月1日，央行在召開下半年工作會議談及貨幣政策時提到，加大金融對實體經濟的支持力度，把着力點更多轉向惠民生、促消費。央行行長潘功勝在8月接受採訪時表示，推動企業融資和居民信貸成本穩中有降、研究儲備增量政策舉措。對於增量政策具體內容，在9月5日國新辦舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發佈會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾未透露具體方向。同時，對於外界期待的存量房貸利率調整，也無相關問答。
上一輪調整過程、效果覆盤
回顧2023年的存量房貸利率調整，在2023年8月31日央行、金融監管總局正式聯合發佈公告前，2023年7月14日，央行在上半年金融統計數據新聞發佈會上已提前放風。
當時，鄒瀾在發佈會上表示，2023年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統計數據顯示的個人住房貸款餘額總體還略微減少一點（注：央行數據測算爲0.2萬億元），這主要是因爲理財收益率、房貸利率等價格關係已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。
“提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”鄒瀾表示。
鄒瀾的發言迅速引起巨大反響，這是官方層面首次就存量房貸利率調整發聲。隨後，市場就商業銀行如何落實要求進行了激烈的討論。
直到2023年8月31日，央行、金融監管總局發佈的《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）正式給予了明確，落地方式分兩種：一是存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款；二是存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平。前述調整正式實施時間爲2023年9月25日。
“近年來我國房地產市場供求關係發生了重大變化，借款人和銀行對於有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利於擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。”央行、金融監管總局有關負責人當時就存量房貸利率調整的原因解釋稱。
一週過後的2023年9月7日，主要商業銀行紛紛發佈公告，明確了存量房貸利率的調整範圍、調整規則、申請方式等。
具體看，如果存量房貸利率爲LPR定價的浮動利率，則個人無需申請，商業銀行按照調整規則統一批量調整貸款利率；“二套轉首套”（資格認定變化引起）、固定房貸利率等客戶，審覈通過後，商業銀行也是集中統一調整；其他個別特殊情況，則由商業銀行逐筆進行人工審覈，通過後次日進行調整。
總結2023年存量房貸利率調整，主要過程爲：市場期待與討論——央行迴應市場期待——央行、金融監管總局正式公告——商業銀行公告相關調整規則——商業銀行集中調整——商業銀行處理個別特殊情況。且從方式上看，商業銀行均選擇第二種，主要爲此種操作更爲簡單，不涉及重新發放貸款。
在中國區域金融運行報告（2024）中，央行開闢專欄對存量房貸利率調降政策實施效果進行了總結：存量房貸利率調降後，與新發生房貸利差大幅縮小，有效緩解了2022年下半年以來的居民住房貸款提前還款現象；存量房貸利率調降直接爲存量房貸客戶減少利息支出，增加了居民可支配收入，有利於提升居民消費意願和消費能力，促進消費增長。
從提前還貸看，政策實施前，全國房貸提前還款額有所增加，2023年8月，全國個人住房貸款提前還款額達到4324.5億元。2023年8月31日政策出臺後，9月—12月，房貸月均提前還款金額較政策出臺前（2023年8月）下降10.5%。利率調降幅度較大的地區，提前還貸現象放緩更加明顯，如湖北、河南、江西9月—12月月均提前還款金額分別較8月下降42.1%、27.5%、22.2%。
從居民消費支出看，2023年4季度，全國城鎮居民人均消費支出達到8679元，分別較1季度、2季度、3季度增加376元、1172元、174元，同比增長8.4%，增速較上年同期提升12.3個百分點，創近七年來新高。
“由於個人住房貸款合同期限較長，存量房貸利率調整將影響整個合同期限的利息支出，預計對消費的拉動效應將持續發揮，並逐漸惠及整個經濟運行。”央行發佈的中國區域金融運行報告（2024）指出。
市場期待存量房貸利率再次下調
當前，新舊房貸利率面臨着與去年同樣差距較大的局面。
今年5月17日，央行發佈《關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》，決定取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限後，各城市因城施策，紛紛放開住房貸款利率下限，同時疊加住房貸款增長乏力，房貸利率快速下行。
“2024年5月監管當局調整了對房地產貸款的政策，降低房貸利率。住房交易量有所提升，但房貸需求仍然較低。居民貸款增速降至歷史低點，居民槓桿率也有所下降。”國家金融與發展實驗室數據顯示，二季度居民部門槓桿率下降了0.5個百分點。
央行二季度貨幣政策執行報告也披露，5月17日，調整優化房地產相關宏觀審慎政策，各地及時取消個人住房貸款利率下限、降低首付比例、下調住房公積金貸款利率。截至6月末，除北京、上海、深圳3個一線城市外，其餘城市首套和二套房貸利率下限均取消，推動房貸利率進一步下降，促進房地產市場平穩健康發展。
數據顯示，6月新發放貸款加權平均利率中，個人住房貸款加權平均利率爲3.45%，較年初下降0.52個百分點，同期企業貸款加權平均利率僅下降0.12個百分點至3.63%。7月新發放個人住房貸款利率降至3.4%。
央行數據顯示，二季度提前償還房貸的人明顯增加，個人住房貸款餘額環比減少0.4萬億元，高於上半年0.38萬億元的減少量。
商業銀行層面，六大行數據顯示，上半年，個人住房貸款餘額合計減少3118.92億元。工商銀行、農業銀行、建設銀行、中國銀行、交通銀行分別減少1230.92億元、1006.68億元、764.66億元、336.11億元、16.73億元，其中工商銀行、建設銀行降幅與去年全年較爲接近；郵儲銀行增加236.18億元，是六大行唯一增加的銀行。
“上半年按揭貸款情況，我們重點支持居民剛需及改善型住房需求，上半年按揭投放近兩千億元，淨增超過兩百億元，是國有大行中唯一正增長銀行。”郵儲銀行零售業務總監樑世棟在該行業績發佈會上表示。
而對於存量房貸利率下調的期待，在央行、金融監管總局尚未發聲的情況下，在上半年財報業績發佈會上，主要商業銀行均未表態。招商銀行行長王良表示，轉按揭政策，也是在媒體上看到了相關信息，還未接到監管部門的相關意見。如果轉按揭政策推出，會對銀行業的存量按揭利率帶來一定影響。
興業研究分析了國際上的轉按揭案例以及我國實際情況後認爲，爲了進一步降低居民償債壓力，同時維持銀行淨息差基本穩定，我國後續可能推出的政策包括：一是繼續降低存量房貸利率，可能採取直接降低存量貸款加點幅度的方式；二是配合下調存款利率；三是進一步下調LPR和公積金貸款利率。
“從轉按揭業務開展需要考慮的問題來看，在跨行轉按揭業務中，需要考慮抵押品的價值重估、抵押權屬的變更、不同銀行之間貸款標準不同等。”興業研究表示，我國房貸合同的常見利率結構和美國、韓國市場均存在較大差異，這可能是我國市場上房貸“轉按揭”業務並未普遍發展的重要原因。
不少券商則通過對不同情形下的存量房貸利率下調後，對促進消費、商業銀行業績影響等方面進行了測算。
華西證券表示，如果今年存量房貸利率從4.27%（2023年末加權平均利率）進一步下調至3.4%附近，按照2024年二季度存量房貸規模37.8萬億元計算，居民部門每年需償還的房貸利息最多可減少約3000億元，可能進一步緩解提前還貸現象，改善居民消費需求，參考湖北去年的數據，餐飲和部分耐用品消費可能相對獲益。不過，銀行淨息差將階段承壓，或需下調存款利率以對衝其對淨息差的影響。
中金公司銀行業分析師林英奇測算，存量按揭利率平均下調40bp，靜態估算影響銀行淨息差5bp，營業收入3%，淨利潤5%。
“假如2024年下調存量按揭利率，預計通過下調存款利率方式降低銀行負債成本以對衝對息差的影響。考慮到本輪存量按揭利率調整的空間可能大於2023年，銀行負債的調整幅度應至少爲15bp左右。如果負債成本調整到位，預計存量按揭利率調整對於銀行息差的總體效果爲中性。”中金公司認爲。
興業研究也表示，若存量房貸利率平均下調70bp-80bp，預計存款掛牌利率需要配合下調10bp左右，長期限存款掛牌利率或需要更大幅度下調。
靳毅則指出，如果存量房貸利率下調，銀行資產端收益壓降，央行新一輪降息的可能性不大。“年初降準的政策效果還在持續顯現，目前金融機構的平均法定存款準備金率大約爲7%，還有一定的空間。同時也要看到，受銀行存款向資管產品分流的速度、銀行淨息差收窄的幅度等因素影響，存貸款利率進一步下行還面臨一定的約束。”鄒瀾在日前發佈會上表示。