促消費成重中之重，存量房貸利率應該儘快下調

冉學東

8月份，製造業採購經理指數（PMI）爲49.1%，比上月下降0.3個百分點，受8月高溫多雨、部分行業生產淡季等因素影響，這個指數仍舊下行，並處在萎縮區間。

這個數據最引起關注的是價格。價格指數持續回落。受需求不足以及原油、煤炭、鐵礦石等大宗商品價格波動等因素影響，主要原材料購進價格指數和出廠價格指數分別爲43.2%和42%，比上月下降6.7和4.3個百分點。

需求不足是當前我國經濟的最大矛盾，其中消費需求不足是重要因素，消費方面的關鍵是居民加槓桿意願不強，居民資產負債表中降槓桿的動力持續不斷，比如持續近兩年的提前還房貸潮。居民提前還房貸，相當於銀行資產負債表中，負債端和資產端兩端的消逝。

而對於銀行來說，則意味着房貸這樣優質的資產的消逝，同時目前購房意願處於低點，貸款購房的意願也不夠，所以銀行的房貸資產處於下降水平，今年前半年，除郵儲銀行之外的國有五大行，共減少了3000億元房貸資產。

提前還房貸對於居民而言，此前的存款歸還了銀行的房貸，自己可消費的潛力削弱了，同時由於提前還房貸一般都是大額資金，可能賬戶裡的存款不夠，只得向親戚朋友借錢歸還，這又增加了負債，有些甚至還通過變現其他資產來還貸，比如賣出股票和房產等等，這也對A股市場和房地產的走勢形成一定的預期影響。

此前爲了調控房價，各地銀行實行的貸款利率政策有加點，房價上漲過快的地區的房貸利率執行加點更高。這導致存量房貸利率相對新增房貸利率顯得非常高。同時，這幾年存款利率一降再降，1年期存款利率大多在2%以下，與其把存款存在銀行，居民會選擇取出存款去歸還存量房貸。

其實正是由於新增房貸和存量房貸利率過高的利差，削弱了居民的消費意願和消費能力，央行在今年下半年工作會議上強調“把着力點更多轉向惠民生、促消費”。

去年8月31日央行發佈降低存量房貸利率的政策，9月份各家銀行就下調一次存量房貸利率，根據央行7月發佈的《中國區域金融運行報告（2024）》中的數據，截至2023年末，全國合計超23萬億元存量住房貸款利率完成下調，調整後的加權平均利率爲4.27%，平均降幅達到0.73個百分點，每年可爲借款人減少利息支出約1700億元。

央行在這個報告中對這次政策的實施效果給予高度評價。

首先進一步降低了提前還款的規模，2023年8月，全國個人住房貸款提前還款額達到4324.5億元。8月31日政策出臺後，9至12月，房貸月均提前還款金額較政策出臺前（2023年8月）下降10.5%。

同時，在政策帶動下，新發放個人住房貸款出現邊際改善，2023年9—12月全國新發放個人住房貸款1.93萬億元，月均發放4826.6億元，較政策出臺前（2023年8月）增長23.6%。

關鍵是受存量貸款利率下調等措施的影響，去年第四季度，消費支出出現井噴上漲，2023年第四季度，全國城鎮居民人均消費支出達到8679元，創近七年來新高。10—12月，社會消費品零售總額當月同比增速分別達到7.6%、10.1%、7.4%，均爲近三年同期最高增速。

目前，多地優化房地產政策，下調新房貸款利率，一線城市廣州首套房貸利率先低於2.9%。今年LPR利率已下調兩次共計35基點，致使新增房貸利率與存量房貸利率之間的差距迅速擴大。繼2月20日5年期LPR下調25個基點後，新增房貸利率從2023年底的3.97%下降至第一季度末的3.69%，再下降至第二季度末的3.60%。再加上7月22日5年期LPR下調10個基點，將新增房貸利率和存量房貸利率之間的差距進一步擴大。

有機構測算，目前存量房貸和新增房貸之間的利差大概達100個基點，那麼未來下調存量房貸利率的空間也大概在100個基點。

無論如何測算，筆者都認爲這個利差的存在都是不合理的，如果長期存在下去會削弱去年下調存量房貸利率的效果。

由此看，再次下調存量房貸利率的條件已經成熟，爲金融體系的穩健運行，爲居民消費潛力的提升，爲踐行“金融爲民”的理念，進一步降低房貸利率應該儘快實施。

責任編輯：孟俊蓮主編：張志偉