富力，走到破產重整時刻？
曾經的“華南五虎”之首，如今虎落平陽。
0 1
富力傳出破產傳聞
富力又搞了個大新聞。
這幾天整個地產和財經圈都在刷屏，說廣州富力地產破產了，引起一片譁然。大家紛紛驚訝恆大都還在，富力卻扛不住了。
起因是全國企業破產重整案件信息網顯示的兩則信息：
富力地產被廣東祥正商貿有限公司、廣州市廣豐混凝土有限公司申請破產重整，經辦法院爲廣東省廣州市中級人民法院。
簡單來說就是兩千萬商票還不上，被申請破產重整。
兩個案件經辦法院都是廣東省廣州市中級人民法院，公開日期都是2023年7月12日，開庭時間爲7月21日。
那麼，“被申請破產重整”意味着什麼？
根據《中華人民共和國企業破產法》的相關規定，在債務人不能清償到期債務並且明顯缺乏清償能力時，債權人有權依法提請債務人進行重整。
通俗理解就是企業資不抵債，通過重整，引入新的投資人、盤活企業、償還債務，讓經營不利的企業能夠繼續發展。
換言之，重整不同於破產清算，目前只是“申請”，還處於審查階段。
此後市場上關於富力地產要破產重整的消息不斷。面對外界的質疑，富力地產在7月13日晚發佈澄清公告，否認收到被申請破產重組的相關法律文件。
但是承認與上述兩家公司存在債務糾紛。
這已不是富力地產及其子公司第一次被債權人申請破產清算。自2022年8月以來，向法院提出申請對富力地產旗下廣州天力建築工程有限公司進行破產清算的相關記錄達到17條，涉及至少12家公司。
這些公司除了廣東以外，全國各地、天南地北都有，貴州、北京、湖北、雲南、山東，從這個層面來說，富力確實稱得上是全國房企的領軍人——業務遍佈各地，債務也遍佈全國。
富力並不是近期第一家被申請破產重整的房企。近兩個多月，金科股份、中天金融等A股上市房企也均被債權人申請破產重整。
如此看來，所謂房地產的寒冬纔剛剛開始。
0 2
富力會破產嗎？
其實富力走今天這一步，非常令人惋惜。
這家總部位於廣州的地產公司，老廣們都知道，繁華的珠江新城有十七棟“盈”字輩的寫字樓。這些樓的主人，都是縮寫爲“R&F”的富力。
“R”代表RICH（富有），“F”代表FORCE（力量），意爲：
富而思進，力創新高。
在1993年正式踏足地產行業，當時靠着驚人的決斷，第一年就搞了三個項目，從此開始了初步的積累。從1995年的3000萬，到2002年就做到了20億元。
此時的富力被稱爲“華南五虎”之首。（碧桂園、恆大、雅居樂、合生創展、富力）
我們常說企業行業都是有周期規律的，但對於富力來說他們的下行週期來得比整個地產行業都要早，遇到的問題也更深刻。
賺的錢越來越少，債務越滾越大，並且還不上了。所以，纔有了這回鬧出“破產”的傳聞。那麼富力到底有沒有可能面臨破產重組？
雖然富力極力否認並堅持說：
“不存在資不抵債，與債權人商談和解”。
但筆者認爲：存在破產可能性。
《企業破產法》規定的提起破產重整的條件爲：
企業法人不能清償到期債務，並且資產不足以清償全部債務或者明顯缺乏清償能力的，或者有明顯喪失清償能力可能的，可以依照本法規定進行重整。
關於如何認定明顯缺乏清償能力，最高人民法院關於適用《中華人民共和國企業破產法》若干問題的規定（一）第4條規定：
債務人賬面資產雖大於負債，但存在下列情形之一的，應當認定其明顯缺乏清償能力：
1、因資金嚴重不足或者財產不能變現等原因，無法清償債務；
2、法定代表人下落不明且無其他人員負責管理財產，無法清償債務；
3、經人民法院強制執行，無法清償債務；
4、長期虧損且經營扭虧困難，無法清償債務；
5、導致債務人喪失清償能力的其他情形。
據天眼查的信息顯示，富力地產的未履行法院生效判決總金額爲69.4億元，且有部分案件因爲富力地產暫無財產可供執行而裁定終本執行。
另外，根據富力自己的報告：截至2022年12月31日，富力地產無法按預定還款日期償還若干銀行及其他借款155.90億元，正與金融機構或其他合作方進行談判。
富力已經開始缺乏足夠的清償能力，符合申請破產重整的條件。
當然，這也不意味富力真的會破產，我們只是從紙面數據分析了這一可能性。
0 3
富力的難題，還有一大堆
2017年7月19日，在萬達的索菲亞酒店，有人聽到會議室內，傳出了激烈的爭吵和摔杯子的聲音。
一場聲勢浩大的收購正在這裡進行，會場展板上寫着三家地產商的名字：萬達、融創和富力。
一位跟王健林和李思廉都熟識、同在發佈會現場的地產圈大佬透露，爭吵和摔杯是因爲各方就交易價格發生爭執，富力李思廉就地殺價，把酒店資產價格硬生生砍到六折。
最終，融創以438.44億元收購萬達13個文旅城項目91%的股權，而富力則以199.06億收購萬達旗下酒店業務，整整77家。
彼時的富力不會想到，這一刻竟是他們最爲高光的時候。
自此之後，富力與“千億級地產公司”這個名頭漸行漸遠，雖繼續維持千億，但卻告別了高增長。2019-2021年，富力地產的銷售額分別爲1382億元、1387.9億元及1202億元。
特別是2021年，不但出現超百億的虧損，更是遲遲無法刊發年報。
到了2022年，富力的情況並未好轉。據富力地產2022年年報，2022年歸母淨虧損157.79億元；在上一個報告期的2021年，歸母淨虧損164.7億元，兩年累計虧損達到322億元。
2022年全年，富力地產總銷售收入約爲384.3億元，同比減少68.03%；銷售面積達約285.1萬平方米，同比減少69.72%。
所以對於富力地產來說，昨天不是個好日子，今天也不是。唯一值得慶幸的是，富力地產境內和境外債務目前已全部展期。
2022年11月10日，富力地產公告稱，公司境內交易所8筆總計135億元的公司債券已在9月22日獲得債券持有人會議通過，展期後的8筆公司債的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。
除了上述展期的8筆境內債之外，富力地產在2022年7月11日已完成10只美元債的整體展期，總計金額約49.43億美元（約合人民幣332.37億元）。
富力方面表示：
“境內和境外債券的成功重組，大幅降低了近三年內的中短期債務壓力，爲公司改善經營、迎接市場復甦爭取到寶貴的時間窗口。”
這些話有點拗口，我們粗略理解一下就是：富力通過一通騷操作給自己續了三年命。
但債務展期三年真的能救一家曾經“千億級”的地產公司嗎？
顯然不可能。
一家公司欠多少債從來不是問題，關鍵在於自身還能不能不斷創造現金流，穩定自己的造血機制。
從今年的銷售情況來看，富力失去了可持續發展的能力。據富力地產官網最新數據：
公司2023年5月總銷售收入共約15.4億元，同比減少62.25%，銷售面積達約12.21萬平方米，同比減少59%。
累計至2023年5月底，總銷售收入約105.6億元，同比下降51.62%；銷售面積達約65.8萬平方米，同比下降62.41%
今年前5個月，他們銷售額同比下降51.62%，營收直接腰斬。“華南五虎”之首，如今幾成瘦狗。
想到當年富力地產集團董事長李思廉，以平均每家酒店的售價還不到3億的“白菜價”買下萬達資產，得了個“史上最會砍價的男人”名號。那時候的他一定不會想到自己也有今天。
目前，富力地產總資產3689.21億元，其中流動資產2520.06億元；總負3019.80億元，其中流動負債合計2072.19億元，淨資產669.41億元。
他們在鬧出“破產”傳聞時堅稱並未“資不抵債”是有依據的，但是離這一步也相差不遠。
至於富力要怎樣走出泥潭，這短期內顯然不現實。作爲高槓杆企業，面臨行業下行、市場蕭條、債務壓頂的局面幾乎無解。
癥結在於要用錢去化債，然而自己沒錢，只能去融資。如今哪家銀行，哪個金融機構還敢借給他們錢呢？銀行借不到，債券發不出，股市更別想。
富力人往後兩年最忙的事就是不斷賣資產、不停地去還債，以及應對各路討債人的“圍追堵截”。
借用21世紀經濟的一句話：“富力地產想要扭虧，恐怕時間表會拉得很長。”
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