房屋養老金重磅解讀，事關你我他

"本來想着買房是給自己養老的，現在養老金還沒拿到，卻還要給自己的房子先養老。"近期，房屋養老金制度引發了廣泛的熱議。

8月23日上午，在國新辦舉行的"推動高質量發展"系列主題新聞發佈會上，住房城鄉建設部表示正研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度，構建全生命週期房屋安全管理長效機制，上海等22個城市目前正開展試點。

在二級市場，或是此消息影響，8月26日，國檢集團、建科股份、上海建科等房屋檢測概念股股價大漲。除此之外，房屋養老金制度，將對房租持有者和行業有哪些影響？

房屋養老金制度是什麼？

近年來，我國房地產業務的持續發展，我國正從增量房市場進入到存量房市場。數據披露，截至2022年末，我國存量住房面積約爲313億平方米。

存量住房的持續增長，人均住房面積也在提升。住建部近日披露數據顯示，截至2023年底，我國城鎮人均住房建築面積超過40平方米，1994年我國城市人均居住面積僅爲18.7平方米，相比之下，我國城鎮人均住房建築面積大幅得到改善。

房屋與普通商品相比，其生命週期較爲漫長。在這個過程中，爲了保障房屋安全與正常使用，必然會出現房屋及其附屬設施設備的保養、維護、維修乃至更換、重建的費用。這類費用，就可以稱作"房屋養老金"。

目前制度設計中涉及的房屋養老金，僅限於城市規劃區內、以區分建築物形式存在的住房。

"房屋養老金"主要包括個人賬戶和公共賬戶兩部分。個人賬戶即現行的、已經運轉二十年的住房專項維修資金，這部分款項業主在購買商品房或房改房時已經預繳過，無需另行繳存維修資金，主要用於保修期滿後的住宅共用部位和共用設施設備的保養、維修和更新、改造。

公共賬戶是房屋養老金制度的重點，其資金主要來源於公共資金，包括國有土地出讓收入、中央財政城鎮保障性安居工程補助資金等，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養老金公共賬戶不會加重業主負擔。

公共賬戶的首要用途是爲房屋公共體檢提供資金。隨着房齡增長，老舊住房的佔比還在持續攀升，存量房屋的安全隱患日漸突出。爲了在發生區域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隱患的情況下，對相關房屋提供體檢、安全監測等公共服務，爲房屋提供全生命週期安全保障，保障業主的人身財產安全以及公共安全。

中央財經大學教授、法學院院長尹飛發文表示，"從出發點來說，房屋養老金的核心是通過設立公共賬戶，使用公共資金來解決涉及公共安全的問題。"

舉例而言，小區電梯等共有部分壞了就使用個人賬戶即住宅專項維修資金；但如地震之後需要對相關區域裡的房屋進行檢測，或者某樓盤出現涉及人民羣衆生命財產安全的重大隱患或者說涉及公共安全，這部分資金就需要公共賬戶來支出。

爲什麼建立房屋養老金制度？

已經有了專項維修基金，爲什麼還要房屋養老金？

中國社科院保險與經濟發展研究中心副主任閻建軍表示，城鎮多層多業主住宅是既有房屋安全治理體系的薄弱環節，在現有制度體系下，對於多層多業主住宅的共有部分（包括房屋主體結構、電梯、外牆面等），業主安全責任無法落實，業主委員會"有權無責"。動用住宅專項維修資金要求三分之二以上業主參加、過半數同意，門檻過高，程序漫長。

業主大會決策難、決策慢，常常導致房屋共用部位和共用設施設備不能得到及時維修和保養，更不可能做到對房屋公共安全進行風險預警和隱患排除。

更爲嚴重的是，由於住宅專項維修資金的續繳制度難以落實，部分老舊住宅維修資金嚴重不足。2004年，住宅專項維修資金成爲辦理房屋產權證時必須繳納的費用，之前的"房改房"和部分商品房沒有繳存住宅專項維修資金。此外，2004年左右的商品房和經濟適用房的價格較低，以北京爲例，當時的經濟適用房價格在1500元/平米左右，商品房的價格集中在4000元至8000元/平米範圍內，住宅專項維修資金繳存基數低，部分小區餘額已不足三分之一，資金續籌困難。

有何影響？

房屋養老金制度的提出，對中國的房地產行業意義重大。

一、促進存量房市場的穩定：通過爲房屋維修和保養提供資金支持，住房養老金可以延長老舊房屋的使用壽命，提升市場價值，促進二手房市場的活躍度和穩定性。

二、推動老舊小區的更新改造：住房養老金制度爲老舊小區的改造計劃提供資金保障，改善居民的居住環境，爲房地產開發商提供新的商業機會，促進城市更新。

三、利好老舊房屋的業主：住房養老金制度的最大受益者是居住在老舊房屋中的業主，他們可以享受到更安全、舒適的居住環境，且無需過多擔心維修資金的籌措問題。

四、引發房屋保險市場的增長：隨着房屋體檢制度的落實，房屋的安全評估和維修計劃將更加透明和系統化，爲保險公司提供了更多數據支持，推動保險公司開發針對性更強的保險產品，增強業主對房屋資產的保障能力，拓展保險公司的業務範圍。

五、房地產開發商與物業管理行業受益：住房養老金制度的實施意味着更多的市場機會，老舊小區的改造、房屋體檢和保險業務的拓展，都將爲這些企業帶來新的增長點。

六、政府和社會整體受益：住房養老金制度有助於提升城市房屋管理的效率和安全性，推動老舊小區改造，改善城市面貌，實現社會的整體穩定和可持續發展。

值得注意的是，房屋養老金制度也可能面臨一些潛在的挑戰。對於一些財政狀況不佳的地方政府而言，推動住房養老金制度可能會帶來額外的財政負擔。此外，在一些住宅專項維修資金管理不善、資金使用率低的地區，新增的公共資金可能會面臨同樣的低效使用問題，仍需加強房屋養老金制度資金的歸集、使用、管理與監督工作。（思維財經出品）■