房屋所有人與他人約定優先購買，結果卻賣給他人，合同有效嗎？

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案例詳情

（一）原告訴稱

林某向一審法院起訴請求：

1. 確認 2013 年 3 月 7 日孫某與李某簽訂的涉訴房屋《存量房屋買賣合同》無效；

2. 確認孫某、李某侵犯了林某對涉訴房屋出賣時同等條件下的優先購買權；

3. 判決林某與孫某、李某以購房款 570 萬元的同等條件下成立房屋買賣合同關係；

4. 判決孫某十五日內爲林某辦理涉訴房屋所有權轉移登記手續。

林某上訴請求：撤銷一審判決，發回重審或改判支持林某一審全部訴訟請求，案件受理費由孫某、李某負擔。事實和理由：

1. 孫某、李某存在惡意和虛假交易事實，一審法院未做實質審查直接認定證據不足，事實不清；

2. 一審法院認定“以孫某、李某惡意串通，侵犯優先購買權爲由，請求確認孫某、李某買賣合同無效等，本案不予支持”，卻又認定“林某請求確認孫某、李某侵犯優先購買權與本案非屬同一法律關係，讓林某另案主張”，自相矛盾；

3. 林某具備履行房屋買賣及過戶的條件，不存在履行障礙；

4. 孫某、李某虛假交易、虛假意思表示，惡意串通損害林某利益，本案應審理相關事實，在相應法律規定之下認定林某對北京市海淀區一號房屋（以下簡稱涉訴房屋）享有優先購買權。

（二）被告辯稱

孫某、李某辯稱，同意一審判決。

1. 孫某和李某之間的買賣合同系雙方真實意思表示，合法有效。無論林某的優先購買權是否受到侵害，均不影響合同有效認定；

2. 林某無權以孫某與李某惡意串通損害第三人利益爲由，請求確認孫某和李某簽訂的房屋買賣合同無效。孫某將房屋轉讓給李某的價格，符合當時市場價格，不存在惡意串通的情形，即使林某認爲優先購買權受到侵害，合同也不應無效，其無權以此爲由主張買賣合同無效；

3. 涉訴房屋目前設有抵押權，客觀上無法辦理抵押登記；

4. 林某已經在其他案件中被認定爲名下無可執行財產，已上失信被執行人名單，其在本案一審提交的財產證明是虛假的，其無購買力，也無購買資格；

5. 孫某曾在出售房屋前告知過林某房屋要出售的情況，林某承租涉訴房屋後非法轉租，不能強制要求締約，故不同意林某的上訴請求。

（三）法院查明

2011 年 11 月 21 日，案外人王某作爲孫某（出租方、甲方）的代理人與林某（承租方、乙方）簽訂租賃合同，約定孫某將涉訴房屋出租給林某，合同中約定房屋租賃期限自 2011 年 1 月 15 日至 2016 年 1 月 15 日。租賃期內甲方轉讓該房屋的，甲方應當提前 90 日書面通知乙方，乙方在同等條件享有優先於第三人購買的權利。

2013 年 3 月 7 日，孫某與李某簽訂《存量房屋買賣合同》，約定孫某將涉訴房屋出售給李某，房屋成交價格爲 570 萬元。2013 年 3 月 18 日，涉訴房屋登記至李某名下。

另，2018 年 11 月，孫某以房屋租賃合同爲由，將林某起訴至法院。雙方對於租金交納情況、合同續約、租金調整、合同解除維修等方面意見均不一致。該案判決後，林某不服提起上訴。北京市第二中級人民法院作出裁定，以孫某在將涉訴房屋所有權轉讓後，出租人身份隨之消滅，無權再以出租人的身份提起該案訴訟，故以孫某原告主體不適格爲由，裁定駁回了孫某的起訴。

關於法律適用一項，林某主張應適用《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》。孫某、李某主張應適用2009 年實施的《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第 21 條。林某認爲該司法解釋已經被刪除。

法院認爲，民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當時的法律、司法解釋有規定，適用當時的法律、司法解釋的規定。2009 年 9 月 1 日起實施的《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第 21 條規定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

該條款根據相關司法解釋於2021 年 1 月 1 日刪除。林某所訴的買賣合同發生在 2013 年。故應當適用前述條款。此外，2021 年 1 月 1 日起施行的《中華人民共和國民法典》亦規定出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。故現林某以孫某、李某惡意串通，侵犯其優先購買權爲由，請求確認孫某、李某的買賣合同無效，並要求孫某與其訂立買賣合同、辦理所有權轉移登記的訴訟請求，法院不予支持。

此外，林某的證據不足以證明孫某、李某之間屬於虛假意思表示，故該意見，法院不予支持。關於林某請求確認孫某、李某侵犯其優先購買權一項，因與本案非屬同一法律關係，林某可另案主張解決。

二、裁判結果

駁回林某的全部訴訟請求。

三、房產律師辦案心得

（一）法律適用的準確性

在本案中，法律適用是一個關鍵問題。由於案件所涉及的房屋買賣合同簽訂於2013 年，根據法律規定，民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，應適用當時的法律、司法解釋。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第 21 條明確規定了在出租人侵害承租人優先購買權的情況下，承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。這一規定在本案中起到了決定性的作用。

作爲律師，我們必須準確把握法律適用的問題。在處理案件時，要深入研究案件事實發生時的法律規定，並結合案件的具體情況進行分析。只有這樣，才能爲當事人提供準確的法律建議，維護當事人的合法權益。

（二）優先購買權的保護與限制

承租人的優先購買權是房屋租賃關係中的一個重要權利，但同時也存在一定的限制。在本案中，林某主張孫某、李某侵犯了其優先購買權，但法院認爲，即使存在侵犯優先購買權的情形，也不能直接認定房屋買賣合同無效。這提醒我們，在處理涉及優先購買權的案件時，要明確優先購買權的保護範圍和限制條件。

一方面，承租人在同等條件下享有優先購買權，這是法律賦予承租人的權利。但另一方面，承租人必須在法律規定的範圍內行使權利，並且要提供充分的證據證明自己的權利受到了侵害。如果承租人不能證明出租人與第三人存在惡意串通等情形，僅僅以優先購買權受到侵害爲由要求確認合同無效，往往難以得到法院的支持。

（三）證據的重要性

證據是訴訟的基石。在本案中，林某主張孫某與李某存在惡意和虛假交易事實，但卻未能提供充分的證據支持其主張。這導致法院對其意見不予支持。作爲律師，我們要充分認識到證據在案件中的重要性，指導當事人收集、整理和提交有效的證據。

在處理房產糾紛案件時，證據的種類繁多，包括合同、付款憑證、通知函件、證人證言等。我們要仔細審查每一份證據的真實性、合法性和關聯性，確保證據能夠有力地支持當事人的訴求。同時，我們也要對對方可能提出的證據進行預測和分析，提前做好應對準備。

總之，通過辦理本案，我們深刻認識到在房產糾紛案件中，準確適用法律、重視證據收集和分析以及制定合理的訴訟策略的重要性。只有這樣，我們才能爲當事人提供優質、高效的法律服務，在複雜的法律糾紛中爲當事人爭取最大的利益。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！