房市外弛內張 轉型須靠軟實力

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。（黃舒衛提供）

今年臺灣六都前5個月的建物買賣移轉棟數累積量較去年同期減少21.4％，而央行暫停升息但調整特定地區第二戶住宅的貸款成數上限，再加上7月《平均地權條例》子法即將上路，房市前景外弛內張，但轉型的商機無窮。建築開發、投資置產須有新視野、新手段。

先說外弛內張的部分。在「量先價行」的概念下，建物買賣移轉棟數是唯一可參照的指標，部分業者甚至把30萬棟作爲市場榮枯的分水嶺，但建物買賣移轉棟數有貓膩，其中不但有中古屋成交量，還有預售屋完工後的交易量。2021年起，每年新增超過10萬的住宅取得使用執照更是金融海嘯後的新峰值，而2019年住宅類的建造執照核發量爲14.9萬宅更是25年新高。

未來連續幾年的交屋之潮接踵而上，絕對讓買賣移轉棟數虛胖不堪，以此作爲市場變化的指標，失真的程度會大增。進一步從財政部的不動產銷售額數字區分爲地主／建商自售、不動產仲介、不動產代銷三類分析，今年第1季較去年同期分別衰退42％、34％、32％，全面萎縮超過3成以上。政策管制未到盡頭，因此以15％至20％來評估這波市場景氣的回檔，漠視新屋交屋潮帶來遲延效果，恐怕過度樂觀。

然而市場結構受到產業投資、城鄉環境、軌道經濟、通貨膨脹、需求升級等五大條件擠壓，已在後疫情時代出現新格局，若只以資金炒作、政策壓抑來判定剛性需求或假性需求的消長，也將錯失下一波產業翻轉機會。

以產業投資作爲切點，製造業近10年在國內生產毛額的佔比已經從28％跳升到34％，未來還有持續擴大的趨勢，因此製造業產業聚落的升級、擴大、新增、活化，仍有極大空間。若以過去30年所謂「以工轉商」的落伍產業轉型觀念，將完全無法掌握高科技大廠不但希望有園區型的聚集效益，更願意大手筆在各區域的頂級辦公商圈設立具招募優勢的總部及研發中心。

不諱言，高房價、高屋齡、高風險以及低居住品質、低貸款成數、低貸款年期等不利條件，是舊市區買賣交易量不斷限縮的主因。除了推力之外，但更重要的是產業投資重心的島內移動、軌道經濟的建置、公共設施服務條件改善，乃至數位轉型帶來居住、工作場所的重新定義，以及新建住宅的舒適、便利、安全、可負擔性，都對老市區的需求形成拉力。兩相拉扯之，連老市區的重建步調也受影響，以臺北市爲例：2020年覈准的危老件數達299件，之後每下愈況，去年腰斬只剩152件。

未來5年，住宅或是商用不動產市場將面臨供需調整的陣痛期，無論是供給過量的調整、區域機能的青黃不接、招商銷售的頓挫、產品定位的失敗、租金與價格的錯配，都須要迴歸到以客戶需求爲導向、物業的經營管理爲核心，從產品規劃、建築裝修、設施設置、設備升級、管理維護、活化更新等專業面向，提升機能服務、收益價值來支撐價格，用軟實力脫穎而出，纔能有效地創造品牌價值及規模經濟，順利完成投資開發、經營佈局的接班及轉型。