房市創舉政府推使用權宅

社會宅、地上權宅、使用權宅比較

爲實現居住正義，內政部將結合財政部、金管會等跨部會推出使用權宅的住宅新選項。據財政部透露，已在盤點面積1,000平方公尺（約302.5坪）以下的地上權土地，考慮由政府興建使用權概念的住宅給一般民衆，但因涉及住宅法修訂，農曆年後內政部會找跨部會討論。

知情人士透露，未來興建完成，不是出租、也不是出售，是一種使用權付費概念，會明訂最低使用年限，但不會限制最長年限，至於付費機制，仍在規劃中。

依內政部初步構想，使用權住宅不排除定義爲社會住宅類型的一種類型，但社宅明訂只租不售，一旦要用「社宅」角度認定，未來需修《住宅法》放寬社宅定義，不限只租不售。官員說，一般民衆出租社宅最長6年，短期內較難放寬，因此擬再提供一項「住宅」的新選擇。

財政部官員表示，這項新住宅主要提供經濟能力高於社宅租戶、但又買不起一般住宅民衆的購屋需求，「是使用權住宅」，非地上權住宅。知情官員說，這種新模式，有家的歸屬感，自主性高，彈性也大，且可自行裝潢，未來使用年限傾向只訂最短年限，太短對家的歸屬感沒有意義，至於上限則採彈性自由，不限只有20年，要住30年、50年都可以，房子使用年限多長就可住多久，「不需要用房子把人綁住」。

財政部指出，這項使用權住宅原則由國家來蓋，纔不會有營建成本再灌注進去，影響價格。至於土地選擇，目前鎖定1,000平方公尺以下標的，主因1,000平方公尺以上地上權土地多用於標租，且仍以都會區爲主，但地點可能「遠一點」，用（交通）時間來換取價格空間。

至於使用權住宅採出租或出售？內政部高層表示，「既非出租也非出售」，是一種使用權即債權概念，未來不一定是繳權利金，但一定要付費才能使用；至於付費機制，有多元邏輯仍在評估。知情人士說，這項構想是參考各國住宅政策經驗及方案，且屬臺灣獨創概念，既要市場化又要合宜，由於十分複雜，使用權宅營運系統及背後風險財務，還有如何操作，都還在釐清構思中，需1～2個月研商才能具體化。一旦推出，對市場應會十分搶手，但如何擴大供給？年限如何訂定？都要有不同的配套措施搭配。

據瞭解，比較確定的是，取得使用權宅未來不得再進行買賣和贈與繼承，也會訂有排富條款。據瞭解，目前傾向由財政部提供地上權土地，由住都中心負責興建營運，之後委由政府透過包租代管方式建立使用者退場機制。

官員解釋，有人用20年使用權宅來說明，主因從小孩出生至20歲成年，可能就可換房子，有其他選擇，20年定位是提供不同人生階段的人能有「階梯式的選擇和彈性」，但實際居住年限不會綁住20年。