房地產行業底層邏輯出現“三個轉變”

王麗新

國家統計局最新數據顯示，今年1月份至7月份，全國新建商品房銷售面積54149萬平方米，同比下降18.6%，降幅比1月份至6月份收窄0.4個百分點；新建商品房銷售額53330億元，下降24.3%，降幅收窄0.7個百分點。

從7月份房地產領域主要數據情況看，部分指標有向好跡象，但多數仍在下降，行業依舊處在轉型期。在筆者看來，隨着“規模競速”時代漸漸遠去，房地產行業底層邏輯出現三個根本性轉變。

第一，居住需求由“有沒有”轉向“好不好”。當前，房地產市場需求發生了新變化。數據顯示，2020年全國家庭戶住房建築面積總量就超過了500億平方米。城市發展進入新階段，人們在購房時更加重視居住價值，出現了更多改善性需求、多樣化需求。

比如，中產階層傾向於換學區更好、面積更大、品質更好的居住環境；老年羣體青睞物業服務好、周邊有醫院配套以及滿足適老化需求的社區；“新世代”則更願意遵從“買房子就是買生活”的購房原則。住房需求的根本性轉變，有望改變“得房率低於70%、淨高低於3米”的舊產品邏輯，激活新需求。

第二，調控政策由“堅決遏制房價上漲”轉向“消化存量，優化增量”。房地產市場過熱時，爲了防止炒房客擾亂市場，相關調控政策提及“堅決遏制房價上漲”。但自房地產市場供求關係發生深刻變化以來，調控重點隨之發生改變。今年4月30日召開的中共中央政治局會議首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。

平衡好現有資源的消化與增量供給的優化，是房地產市場平穩運行的關鍵。從各地施策的側重點來看，暢通一二手房換房鏈條以及國企收儲未售新房轉爲保障房、收購已出讓閒置存量住宅用地盤活“沉睡資產”等多種舉措正在落實中。政策端主動調節以適應供需的重要轉變，有望解決多地樓市庫存問題，緩解房企資金鍊壓力，保障低收入羣體的住房權益，促進市場企穩。與此同時，房企也需從根本上認識到，要從這一轉變的底層邏輯中尋得新商機，構建新商業模式。

第三，發展模式由“舊三高”轉向新發展模式。當城市發展由大規模增量建設轉爲存量提質改造和增量結構調整並重時，意味着依靠“高槓杆、高負債、高週轉”的“舊三高”模式無序擴張時代已徹底終結，加快構建新發展模式是最重要的根本性轉變。過去，不少房企資產負債率常年越過80%紅線，多數房企的業務結構中開發業務收入佔比都超過95%。地產“下半場”，“舊三高”模式將不再適用，亦不會得到房地產市場和資本市場的認可，新發展模式將重塑上市房企估值。

當然，房地產行業轉型也需要因地而異、因企而異。比如，房企要根據自身優勢，圍繞城市發展規劃、特色產業等，遵從與城市乃至城市羣經濟同頻共振的邏輯，去構建業務佈局和運營模式。在這其中，房地產企業要從物業服務、文旅康養、“三大工程”以及城鄉融合發展等多領域中探索新發展模式，轉向穩健多元化發展。

房地產從業者要堅持用全局性眼光去理解行業的轉變，促使行業從粗放高速增長的“上半場”，邁入穩健發展新階段。

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