番禺衛星城板塊PK 爲何只有華南板塊成功?
早在上世紀90年代初中期，緊鄰廣州南端的番禺便開始早期的商品房開發，洛溪板塊以及鍾村板塊的祈福新邨慢慢走近廣州人的視野。隨後在聲勢浩大的“南拓”方針下，華南板塊的“八大金剛”“千畝大盤”迅速崛起，憑着價格優勢，番禺區成爲衆多新廣州人的置業天堂。2010年廣州成功舉辦亞運會後，而帶着亞運“千億配套”光環的廣州亞運城板塊應運而生。如今這三大新廣州人“衛星城”情況如何？本站房產帶您走進板塊一探究竟！
編者按：早在上世紀90年代初中期，緊鄰廣州南端的番禺便開始早期的商品房開發，洛溪板塊以及鍾村板塊的祈福新邨慢慢走近廣州人的視野。2000年更是番禺發展的重大轉折點，從“番禺市”變成“番禺區”，隨後在聲勢浩大的“南拓”方針下，華南板塊的“八大金剛”“千畝大盤”迅速崛起，憑着價格優勢，番禺區成爲衆多新廣州人的置業天堂。隨着時間的驗證，如今這幾大新廣州人“衛星城”情況如何？本站房產帶您走進板塊一探究竟！
駕車穿梭在番禺鍾村鎮祈福新邨小區內部，迎面看到的早期住宅羣、醫院、學校等等建築物，你或許會感受到濃濃的“港式”味道。確實，在二十多年前，祈福集團將昔日這片無人問津的沼澤荒地打造成“中國第一邨”——祈福新邨，而這裡最早進駐的業主們，也多數是來自香港甚至是世界各地的“番禺同鄉們”。根據網上查閱的資料顯示，祈福集團的掌舵人彭磷基祖籍廣東番禺，出生香港，早年負笈美國修讀建築本科，正是在他的掌舵下，祈福集團開創了中國大盤的開發模式。
1991年11月，祈福新邨開始銷售，並且銷售成績火爆。二十多年後的今天，這個佔地7500畝的祈福新邨聚集了超過10多萬戶人口，如今小區內的業主主流羣體卻從原來早期的香港投資客變成新廣州人。而由這個第一新邨引發的“南下置業潮”也逐漸成爲大潮流，番禺內的其他板塊開始走進廣州人的視野——洛溪-南浦板塊、華南板塊等。隨着交通網絡的發展，番禺也從一個超過“半天的生活圈”的鄉下變成廣州“半小時生活圈”的都會區。
番禺的衛星城發展的起點以祈福新村孤軍奮戰、寂寞開拓爲標誌。早在上世紀90年代的初中期，在老廣州人的眼中，連海珠區“河南一間房也不要”，更別說在河南還要往南走的番禺。那時買房的人也基本上沒有要居住在“衛星城”的概念。相比較遠的鐘村祈福新村一帶，與海珠區僅一橋之隔的番禺洛溪、大石一帶，一些低廉的商品房吸引了一些廣州客買房。據資料顯示，這些早期的南下置業者——部分有番禺情結的廣州個體戶、下海者，他們購置這些商品房作爲週末度假、節日小住和投資理財之用，一部分祖籍廣州和南番順的香港人，也購置祈福的外銷房作週末公假回鄉度假之用。
儘管祈福新邨的造城運動已經開始，但是在很多人眼中真的是很偏遠的“山旮旯”，也就是一些港人週末回鄉的“臥室”罷了。此時期華南板塊基本是由農田、叢林、魚塘、工業倉庫、路邊臨建食肆等構成，整個區域開發緩慢，知名度也不高。
在開發商最早染指的地方——洛溪板塊，由於地理位置上的優勢，距離海珠區僅一橋之隔，正好處於廣州與番禺交界的“橋頭堡”位置，因此成爲了廣州住宅郊區化的“前哨戰”最先打響的地方。由於洛溪大橋的開通，該板塊距離廣州核心居住區不到20分鐘的車程，因此，“廣州客”也逐漸成爲該板塊房地產市場的主要面向的客戶。洛溪新城、麗江花園、廣州奧林匹亞花園、珠江花園等一個個明星樓盤興起，而臨近洛溪的南浦島也逐步得到了開發，碧桂園在此開發了知名的廣州碧桂園。
而對於購房者來說，由於成本較低而對應售價也較低的房價，正是吸引他們進駐番禺的最重要原因。數據顯示，在2002年至2003年期間，以洛溪橋爲界，廣州市區約7000元/平，番禺這邊則2000元/平。當時不僅吸引了很多住在廣州市區人到番禺買房子，還有衆多的外來工作者也選擇在番禺置業。
進入2000年後，由於洛溪板塊已無土地儲備、整體形象欠佳、競爭激烈，後續開發商不願意再挺進該區域。雖然板塊已經營造出較爲濃厚的生活居住氛圍，板塊而後雖然偶爾也有一些主打高端定位的豪宅產品亮相，如星河灣海怡半島、時代外灘和南天名苑等等，但是小區內外的環境反差較大，沙滘島上主要是各種專業市場、商貿城，管理混亂的問題被不少人吐槽。
番禺政府也嘗試將臨近沙窖島旁的江心小島南浦島規劃打造成新一代“高尚生活區”。在番禺的政府報告中（2007年），南浦島就已經被定義爲高尚居住生活區，曾提出要重點保護南浦島的生態環境，發展高檔生態社區。不過，經過多年的發展，南浦島依舊被老問題——交通不便、島上配套缺乏、沒有特別有優勢的名校學位、以及靠譜的醫療配套，整體商業檔次不高等等深深困擾。跟番禺政府擬規劃“高尚住宅區”的願景還是有比較大的距離。
加上洛溪-南浦板塊的房地產開發時間較早，如今板塊內的房地產交易以二手房爲主，商品房樓齡較爲老舊，因此相對周邊板塊形成了相對“窪地”。以板塊內知名的樓盤最新報價看，麗江花園（建築年代1995-2014年）二手放盤報價2.1-3.8萬元/平，廣州碧桂園（建築年代1999-2000年）全爲樓梯樓，二手房放盤報價2.5-2.8萬元/平，相對較新的錦繡半島（建築年代2007-2011年）全爲電梯樓，二手房（單個房產證）放盤報價3-3.2萬元/平。相比之下，後起之秀，如今配套最爲成熟的華南板塊二手房放盤報價在2.5-4萬元/平，並且還有比較明顯的上漲趨勢。
圖爲南浦島上小區實景拍攝。（錦繡半島、廣州碧桂園、南浦海濱花園）
番禺的新一代衛星城開發中心又是如何轉移至華南板塊的呢？有趣的是，這並非是政府刻意引導打造，一切從政府間“博弈”開始，開發商艱難營造，纔到政府關懷引導發展，才成就了華南板塊的今天。華南板塊的發展，也經歷了所有番禺衛星城板塊開發的彎路——經歷了10餘年各種配套上的不完善，所幸的是前十年住宅建設引入“人口”爲支撐，後十年發展配套補上，才讓這個板塊脫穎而出。
時間追溯到2000年之前的番禺市，在番禺撤市設區的前夕，番禺的主要負責人在市與區之間政策尚未明確的時機，將大量土地廉價拋售。當時約有25萬平方公里的土地都賤價出讓，據說，當年的一畝地，僅賣數萬元。那些地價接近“低賤”的土地叫賣，有着深一層的政府博弈意味。這個看似規劃的失誤，卻無形間給了番禺樓市制造大盤的最先始條件。低廉的地價，吸引了衆多有長遠眼光的房企進駐。碧桂園、雅居樂、合生等都是第一批瓜分番禺蛋糕的成員，他們以底價拿下大塊土地，在番禺發展超級大盤，也成就瞭如今仍爲樓市傳說的“八大金剛”。
1999年6月，隨着華南快速幹線的開通，番禺到廣州市區的距離更近了。2000年後，華南板塊內的各個開發商也瘋狂陷入各自造城的快速開發階段。看上去整個板塊正建設得如火如荼，新房銷售火爆，但是居民卻發現問題越來越嚴重了。整個板塊看上去就像是由一個個大樓盤組成的住宅社區，配套也是樓盤內的配套，大樓盤各自爲政，自給自足，同時板塊也缺乏大市政配套的投入，公共配套明顯缺失。“小政府、大社區”的現象讓這裡成爲確確實實的“衛星城”，沒有配套，只有房子，番禺也成爲了新廣州人們的“睡城”（白天進市區上班，晚上回臥城番禺睡覺）。
在番禺置業的論壇上，常常會看到各種各樣的“吐槽”：“在番禺買房就要買大盤！”、“在番禺買房要謹慎！三號線不是一般的擁擠，樓巴的班次越來越稀疏！”、“社區裡的公立學校學費太貴讀不起！公立學校又讀不了！”“醫療站的醫生素質參差不齊，看病不放心！民營醫院收費太高！好想去市區的三甲醫院，但無奈又太遠！”。
根據分析，正因早期土地被賤賣，番禺大量的土地都分到了各大開發商的手中，廣州政府接手之後的規劃建設也無從講起。樓盤在開發商的規劃下住宅、商業配套、生活配套等逐漸成型，但是本該由政府提供的公共配套卻始終缺失。這由於土地在番禺設區之前出售，賣地所得資金並未被廣州政府所持，這使得番禺基本設施的完善在資金上有了個明顯的缺口。而在番禺區政府看來，來這邊住的多數是廣州人，因此配套設施也應該由廣州政府提供，顯得並不急切。市與區政府的矛盾與博弈導致政府配套建設的停滯與缺失，損失了公衆利益。
在2010年後，得益於華南板塊前十年“移民潮”人口引入的成功，加上板塊內仍有大量可供開發的區域，政府與開發商均認可其中的商機，華南板塊終於在迎來了新轉機，在政府的引導下大力發展商業，以“商業”之名重新崛起的“萬博商圈”成爲番禺華南板塊下一階段的重頭戲。同時政府爲了提升板塊的形象和檔次，重點想辦法提升板塊內的配套，惡補之前規劃缺失的債。
修路，通地鐵，醫療設施、公共教育配套收編、商業配套等公共基礎建設設施和配套逐一補上，在政府的大力推動下，商業發展的勢頭已相當迅猛，萬達廣場、天河城、奧園等實力商業項目先後落成。華南板塊配套愈發成熟，成爲衆多“衛星城板塊”中的成功的明星，也便是順其自然之事。
如今華南板塊內的新建商品房住宅開發也已從“剛需產品”轉移至“改善型產品”，在售產品以面向換房改善、實力買家等爲主，新房報價主要集中在3-5萬元/平。板塊內的二手單位也非常搶手，一般樓齡相對新的知名小區二手放盤價也達3.3-4萬元/平，不少中介還稱，板塊仍在不斷成熟中，價格還在上漲中。
本站房產記者近日走訪“中國第一村”——祈福新邨瞭解到，小區內最早期的商品房（建築年代1994年左右）的二手房如今放盤價也要1.7-1.8萬元/平。而較新的一些組團如半山一帶的小區（建築年代約2004-2005年），二手放盤約2.5-2.8萬元/平。而小區最新組團祈福繽紛匯下一批新產品雖然售價未定，但是肯定在3萬元/平以上。
根據2010年第六次全國人口普查結果顯示，2010年11月1日零時全區常住人口176.49萬人，同2000年第五次全國人口普查相比，十年共增加32.88萬人，增長22.89%。年平均增長率2.08%，低於上一個十年（1990~2000年）年均增長率5.5個百分點。全區常住人口占廣州市常住人口的13.90%，在全市十二區（縣）中排名第二。番禺已成爲廣州市人口第二大區。如今的番禺也把昔日“衛星城”的身份拋去，已融入大廣州，成爲“都會區”的一員，面對浩浩蕩蕩的新廣州人南下置業潮，番禺仍有很多發展的空間，如萬博中心商業氛圍的成熟、地下空間的建設、南站的崛起等等，置業者仍有很多的期待……
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