跌破2.7萬！南京樓市，難了！
作者：餘飛
01
南京，太難賣了
今年1月份，我寫過一篇很火爆的文章《破“3”！南京房價，倒回2017年了！》，由於一些原因，被迫刪掉了。
在那篇文章中，我詳細介紹了南京2023年的樓市情況。
新房量價齊跌。全年新房成交量44404套（不含高淳、溧水），同比2022年下滑19.7%，也是自2013年以來成交新低；成交總面積536.1萬㎡，同比也下滑23.2%，成交總金額（GMV）1718.1億元，同比則下滑28.7%。均價32049元/㎡，同比下滑7.1%。
二手房量漲價跌。二手房成交量99353套（含高淳、溧水），其中主城9區成交量93300套，同比上漲30.3%。均價跌至29978元/平方米，同比下跌5.6%，再次迴歸3萬大關以內。以這個點做一個平行於橫座標的水平線，可以看到，價格已經回到了2017年年中的水平。
來源：我愛我家南京研究院
進入2024年，這種形勢沒有絲毫改善。
近日，我愛我家南京研究院披露了南京一季度樓市情況。其中新房的成交量，堪稱冷若冰霜。
數據顯示，2024年一季度，南京新房住宅成交量3961套（不含高淳、溧水），環比下滑60%；成交總面積48.5萬㎡，環比也減少59.2%，成交總金額（GMV）143.24億元，環比下跌59.5%。新房成交均價29512元/㎡，環比小幅下滑0.6%，同比則跌了9.5%。
新房均價正式破“3”。
2023-2024年南京新建商品住宅成交量價情況
來源：我愛我家南京研究院
去年南京的樓市已經很冷了，誰承想，今年一季度三個月的成交量居然抵不過去年一個月的成交量。
二手房方面，相比於新房好得多，但同比去年，也是在跌。
數據顯示，一季度二手房成交量21156套（含高淳、溧水），相比於去年一季度，下跌了23%。
二手房整體成交均價26245元/㎡，環比則下滑4.9%，房價回落至2.7萬大關以內，且逐月走低，市場以價換量情況加劇。
02
新房與二手房價格卷瘋了
這些成交量，還是在如今南京新房與二手房價格瘋狂內卷中，出現的。
新房方面，南京的新房已經在打價格戰。
3月份，南部新城雲錦四季祭出77折賣房優惠、雨核73折、軟件谷77折、江核76折、五橋6折、江寧東山77折。
3月份每日經濟新聞更是爆料，南京棲霞區某樓盤推出了“倒貼10萬賣房”活動。
該活動內容爲：
從元宵節到3月18日舉行團購返現活動，房價在原有9.5折的基礎上，只要簽約後銀行放款，就能得到公司的返現補貼。
該樓盤在售的94平方米房源，折扣後的房價在2.7萬元/平方米左右，總價爲253.8萬元，最低首付2成，爲50.76萬元。
如果選擇1-4樓、11/14/18樓或者頂樓的房源，可以得到9.5折優惠，而且可以獲得返現補貼。一套三房的精裝修房源，在折扣和補貼完之後，總價不到200萬元，每平方米均價大約降低7000元。
該項目的返現補貼最高可達到60萬元，而房源的首付款約50萬元，相當於買房倒送10萬元，這被市場戲稱爲“開發商倒貼賣房”。
二手房方面，業主們瘋狂內卷，基本都在降價賣房。
從上面的數據可以看到，無論是2023年，還是2024年一季度，南京的二手房成交量都遠好於新房，尤其是2023年，成交量同比還是增長的。
其實不光南京，大多數中心城市以及全國都一樣。
原因無外乎兩點：
第一，二手房和現房，比期房安全。
在當下房企不斷出清的背景下，買新房像買盲盒，不確定性太大。而二手房則是一手交錢一手交貨。
第二，二手房價格由業主決定更加市場化，新房需要備案，受限跌令約束，自由降價的二手房，正在瘋狂內卷，瘋狂吸引新房的客源。
諸葛找房數據研究中心披露，目前南京的掛牌二手房調價房源中，約95%在降價出讓。
價格降幅在上面南京二手房成交量圖中，可以直觀看出。去年年末，南京房價跌破了3萬元，如今已經跌破了2.7萬元。
諸葛找房追蹤的重點14城（北京、深圳、上海、蘇州、杭州、南京、成都、佛山、東莞、青島、廈門、無錫、鄭州、大連）二手房整體情況，大體都是如此。掛牌二手房調價房源中，近90%在降價。
03
南京房價爲何一直調整
其實，現在沒有房價不下跌的城市。
從大範圍來看，南京其實可以視作中國樓市的縮影。在大週期力量之下，無論怎麼託底，也託不起來。
2022年，南京是救市最猛的城市，發佈了十多次救市措施，全國之最。去年也發佈了很多救市措施，但始終無法改變趨勢。
根由在於房價嚴重透支了城市本身的潛力和民衆的購買力。
在上一輪牛市中，南京房價開啓了跳躍式增長，與廈門、蘇州、合肥一起並稱爲樓市四小龍。
到如今，這些城市都在瘋狂擠泡沫。
南京下跌，還有自身的一些特定因素，比如人口競爭力偏弱。
相比於南京，杭州其實炒作程度更甚，成都、西安的炒作程度也不比南京弱，但在強二線城市中，南京市場的房價跌幅比它們都大，只比武漢好一些。
武漢是因爲庫存太大，位居全國第二。
南京則有人口增量不夠顯著、產業中規中矩的原因。
在中心城市瘋狂增長的年代裡，深圳、廣州都是每年都是五六十萬人口增量，成都、杭州、西安、武漢等城市都是三四十萬的人口增量。
而南京，過去十年，沒有哪一年的增量超過20萬。過去十年增量最好的年份是2014年，增加了19.21萬，大多數年份增量都只有幾萬人。
製圖：城市財經；數據：南京市統計局
所謂沒有對比，就沒有傷害。在全國人口增量創新低的2021年，南京常住人口增加了10.34萬人，增量位居內地第11位。
在2022年全國人口見頂減少85萬的背景下，南京增加了6.77萬人，增量位居第14位。
在全國人口降速加快的2023年，南京人口增加了，增量位居第13位。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
排名沒有很壞，當然更沒有很好。
如此中規中矩的人口增量，和有強省會戰略支撐的成都、武漢、長沙、鄭州、西安、合肥沒法比。
另一方面，產業競爭力中規中矩。
南京的千億產業數量不錯，有6個千億產業。6個千億產業總營收達到了10337.8億元。高於成都、鄭州、杭州。
製圖：城市財經；數據：南京2023年統計年鑑
然而，雖然有6個千億產業，卻沒有特別能打的產業、特別冒尖的產業。沒有一個產業的產值突破3000億元。
從產業實力來說，南京的當家產業是計算機、通信和其他電子設備製造業，2022年該產業營業收入2318.6億元，位居南京第一。
然而，就是這個位居第一的當家產業，其他城市比起來，不值一提。由於大多數城市只公佈了2021年數據，所以統一用2021年數據對比。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
在這一產業上的霸主，是深圳。2021年深圳的計算機、通信和其他電子設備製造業產值24361億元，位居全國第一。其次是蘇州（12096億元），東莞第三（11037億元）。
南京的IT產業僅排名第16位。
此外南京另一個千億產業汽車製造業，相比於其他汽車大城，也是不值一提。
同樣以2021年數據來看，南京位居第15位。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
汽車製造業的霸主是上海，2021年的總產值爲7553億元。
當然，當下所有城市調整的原因，其實都是相同的。就是在上一輪牛市中，不計後果地上漲，最終導致：
一方面，本號在文章中多次強調過，對於房價遠超城市平均購買力，掏空了6個錢包，導致需求斷檔，找不到接盤俠。
另一方面，超前透支城市經濟、產業實力，也即當下各城市本身的產業、經濟支撐不起它們當下的房價。
再疊加人口形勢扭轉，人口通縮加快，新生兒數量一年不如一年以及大多數城市的房子供大於求。
所以，各城市房價回調是必然選項。
區別只在於，下調速度快和慢。經濟、產業、工業實力強，下調慢一些，其餘下調快一些。