調查｜“11元海景房”背後的銀灘樓市：低價拍賣博眼球成套路，新房價高出二手房3倍

在山東，乳山或許是存在感很低的一座城市。這裡2023年底纔開通了高鐵，常住人口中近4成是老年人。但在剛剛過去的“雙11”，一場拍賣，讓這座小城吸引了全國的目光。

11月13日，紅星資本局前往乳山銀灘，實地探訪“11元海景房”，尋找“此房爲何被拍賣”“爲何低至11元”“競得者是否爲‘內定’人員”等問題的答案。有業主與中介向紅星資本局表示，“11元海景房”的市場價在4萬元/套左右，11元拍賣就是一場有計劃地炒作。

紅星資本局實地採訪瞭解到，這場“雙11”造節狂歡插曲背後，乳山銀灘的海景房，近幾年確已低至“白菜價”，被稱爲“海邊的鶴崗”。

在銀灘，有老年人十多年前跟隨外地購房團的大巴前來買房，如今房價跌去近一半。也有年輕人曾想“躺平”在這裡買了房，如今虧本出售卻無人問津。

但與低迷的二手市場相比，銀灘的新房市場又是另一番光景。

實地探訪“11元海景房”

競得者身份成謎，拍賣方稱系商業宣傳

11月中旬的乳山，已經有了陣陣寒意。距離市中心約30公里的銀灘旅遊度假區內，一排排海景房佇立在海岸線上，臨近傍晚，只有零星燈光亮起，顯得格外冷清。

一週前，位於銀灘東北方向的一套海景房以11元的低價被拍出，引起不小的轟動。“女子11元拍到海景房險被老公拒收”“女子11元拍下海景房已完成過戶”“戶主稱不會賣11元網拍海景房”等話題接連登上熱搜。

如今熱鬧散去，關於這套海景房，仍有諸多疑問待解。

“11元海景房”所在小區名爲假日海景雍華苑（以下簡稱“雍華苑小區”），地理位置較偏遠，距離銀灘中心地標“大拇指廣場”有12公里。該小區最早開盤時間爲17年前，均爲7層步梯房，紅白灰相間的樓棟造型如今看來稍顯過時，在海風的吹蝕下，部分樓棟的牆面已有了破敗的痕跡。

13日晚7時，雍華苑小區內只有十多戶亮着燈。紅星資本局找到“11元海景房”所在的樓棟發現，7層樓住戶均未亮燈，被拍房屋位於頂層，門口散落着些許綵帶，似乎是舉行了一場慶祝儀式。

“11元海景房”門口散落着些許綵帶 紅星資本局攝

紅星資本局從拍賣方山東贏海拍賣有限公司（以下簡稱“贏海拍賣”）王經理處得知，前一日拍賣公司已經和競得者——來自江蘇鹽城的女士完成了過戶，這些綵帶正是慶祝交房儀式後留下的。

11月14日，在乳山濱海新區不動產登記中心，相關負責人向紅星資本局確認，這套房屋已於1天前過戶，來自江蘇鹽城的女士與拍賣公司的人都來辦了手續。關於競得者的身份，上述人員都不願透露更多細節。

當紅星資本局詢問有關這套房“內定”“炒作”的質疑時，王經理表示，“沒必要回應這個，實際情況就是這樣。”王經理還表示，這是商業拍賣，是爲了宣傳公司，相當於花錢打廣告。

乳山濱海新區不動產登記中心相關負責人則稱，“不是假的”，並提到數百元過戶手續費由拍賣公司承擔。

拍賣過程不到4分鐘，11元爲封頂價

視頻最初發布方註冊地位於杭州

回顧這場拍賣。11月7日上午11點，阿里資產拍賣平臺上架“海景房”拍品，標註着“11元搶海景房活動”，負責拍賣的是贏海拍賣公司。根據規則，這套“海景房”起拍價爲1元，每次可加價1分錢，但不能連續加價，拍賣封頂價格爲11元，最先加到11元的客戶就能拍得房屋。不到4分鐘，拍賣結束。

11月7日下午6時，杭州一家自媒體發佈視頻，內容爲“拍賣方聯繫競得者時，卻被其老公以‘詐騙’爲由掛斷電話，隨後再次聯繫競得者，表示確實是官方平臺，活動真實有效。”隨後，該視頻話題登上熱搜。

“11元拍賣”和“海景房”成了引爆流量的關鍵詞。不少網友對拍賣原因和11元的定價發出疑問。

此外，紅星資本局發現，最初發布視頻的自媒體所屬公司，其註冊地位於杭州市餘杭區阿里巴巴西溪園區旁。11月13日，紅星資本局在阿里資產拍賣平臺已搜索不到“11元海景房”的拍賣頁面，客服解釋稱“這是活動拍賣，活動結束後已下架。”

迴應：拍賣房產不是法拍房

系拍賣公司從員工手中購得

紅星資本局調查發現，“11元海景房”拍賣背後的更多細節逐漸浮出水面。

11月14日，贏海拍賣王經理回覆紅星資本局稱，這套海景房之前是公司員工的資產，公司將房屋買過來後，與阿里資產平臺合作舉辦“雙11”大促活動。該套房源並非法拍房。

上述說法也得到雍華苑小區其他業主和二手房中介的證實。一名雍華苑小區業主向紅星資本局表示，其實這套房子很早就被公司從業主手裡收了過去，再聯合阿里資產平臺搞活動。他說，雍華苑小區的頂層房屋市場價在4萬元/套左右，11元拍賣就是一場有計劃地炒作。

圖爲雍華苑小區的市場價 紅星資本局攝

“小區因爲是步梯房，樓層低的價格更高，一平方米2000多元，樓層高的則價格低，平均一平方米1000多元，如果是閣樓，一平方米幾百元的都有。”雍華苑小區內部的一名二手房中介對紅星資本局說。從拍賣公告可以看到，“11元海景房”就是該中介口中的頂層閣樓。

乳山銀灘樓市並非都是白菜價

1元拍賣引流非首次，成交仍是幾千/平

11元拍賣成功，或許只是這場“雙11”造節狂歡中的插曲。但乳山銀灘的海景房，近幾年確已低至“白菜價”。

在乳山，比海產更出名的是這裡的房產。據不完全統計，銀灘度假區這條縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上，就遍佈着200多個小區。

某中介門店展示的乳山銀灘海景房規劃圖 紅星資本局攝

乳山銀灘海景房 紅星資本局攝

淡季的臨海長江路上，枯黃的梧桐樹葉打着旋兒落下，行人寥寥無幾，街道旁房屋中介的招牌卻多得驚人。紅星資本局發現，銀灘某小區一層就有着近10家房屋中介，“低價出售”“包過戶”“拎包入住”的廣告詞頻繁出現。

一眼望去，最先吸引眼球的是售價：41.3平方米兩室一廳，僅需4.6萬元；66平米一室一廳，精裝修全款7.6萬元；複式兩廳兩衛80平米，全款8.8萬。

圖爲銀灘小區售價 紅星資本局攝

“降到沒法降了，幾萬一套房，就跟白菜差不多了。”長江路上一名二手房中介小葛（化名）對紅星資本局說。小葛是00後，山東本地人，在乳山讀完大學後選擇留在這裡，做起了二手房中介。

據小葛講述，幾萬一套的低價房條件較差，一般都是步梯、高樓層、位置偏。位置好、樓層低的步梯房價格並不便宜，比如一樓的房子，均價在3000元/平方米左右，二樓其次，三樓以上就“不值錢”了。

房價之所以隨着樓層變動與購買羣體有關。多名中介向紅星資本局表示，來銀灘買房的很多都是老年人，看中這裡空氣好，又有海景，但老年人爬樓梯不方便，所以高樓層的步梯房不好賣，價格低。

截至11月15日，銀灘目前在貝殼找房上掛牌的在售二手房有2192套，均價約2187元/平方米。貝殼數據顯示，銀灘二手房的銷售主力爲總價40萬元以下、二居室、70-90平方米、樓齡10-15年的房屋。

除了二手市場，商業拍賣市場也是低價房的流轉地。在“11元海景房”事件中，有不少網友發現，乳山等地還有1元起拍的海景房上架拍賣平臺。中介小葛直言這是“低價引流”，起拍價1元，但永遠不會以1元成交，最後均價接近市場價。

這些房源一部分是二手中介低價回收，一部分是房主委託，還有一部分是房屋抵押給民間機構（如典當行）。商業拍賣公司與前者合作，將房屋上架平臺進行商業拍賣。

去年，銀灘二手房價格還曾因“海景房跌破千元”登上熱搜。紅星資本局注意到，不少小區業主在窗戶上掛着“急售”字樣。一位乳山本地人感嘆道：“銀灘就是海邊的鶴崗。”

業主掛出的“急售”字樣 紅星資本局攝

新房價格高出3倍

外地購房團：有人虧本離場，有人深套其中

與價格低迷的二手房市場相比，銀灘的新房市場又是另一番光景。

11月15日，新房中介王女士（化名）正在爲即將到來的重慶購房團忙碌着。這樣的忙碌一般會持續三天：週五，專車將外地購房團從青島接到乳山銀灘；週六，帶領購房團參觀售樓部看房；週日，遊玩後再專車送至青島機場。

據王女士介紹，參加這樣的購房團，全程花費僅需400元，是開發商的“福利價”。王女士在這家乳山本地某頭部房地產公司工作了近三年，自己也買了兩套海景房。

新房的價格遠遠貴過二手房。上述房地產公司開發的新樓盤，一平米均價約爲8000-11000元，主力戶型爲40多平米的一居室和60多平米的兩居室。置業顧問介紹，今年10月開的這棟樓，總高27層，15層以下的幾乎賣光了。僅在國慶節前後，就賣了470多套。

圖爲銀灘某新房樓盤 紅星資本局攝

王女士的客戶多是來自四川、重慶和福建。11月初，她接待了兩組小型購房團，三個家庭一口氣買了四套新房。

來自全國各地的購房團撐起了銀灘的新房市場。《乳山年鑑2006》中記載，銀灘自1992年開始發展房地產，2005年迎來新變化，開發中心由市中心區轉移至銀灘，住房消費主體由本市市民轉爲外地客戶，房地產銷售市場輻射全省及全國各地。多則公開報道都曾描述過外地購房團乘大巴來銀灘買房的“盛況”。

來自河南鄭州的王阿姨（化名）就是其中的一員。大約在2010年前後，王阿姨花費200元報名了銀灘購房團，一輛大巴車將她從鄭州拉到乳山，車上幾乎都是年紀相仿的中老年人。“一看到海就忍不住買了一套房。”王阿姨對紅星資本局回憶起當時的情形，房屋市場價約爲5000元一平米。

來自東北的陳先生（化名）則屬於近幾年興起的年輕購房羣體，他們希望能在房價低窪地帶，低成本實現買房“躺平”。3年前，他自駕路過銀灘，覺得這座海濱小城很適合“躺平”，便購買了一套海景二手房，臥室就能看到海。房子總價15萬元，他陸陸續續又花了3萬元添置傢俱。

據上述購房者講述，空氣清新、環境靜謐、夏季舒適、物價便宜是銀灘生活的優點。王阿姨稱，一個月1000多元的生活費足夠自己花了。但缺點也同樣明顯：交通不夠便捷、沒有大型購物中心、醫療條件一般、冬季沒有暖氣等。

行人稀少的商業區 紅星資本局攝

十多年過去，王阿姨所在小區的二手房價已經跌到了2000-3000元，她沒有虧本出售的打算，“現在夏天過來住兩三個月，我也習慣了。”

也有業主選擇虧本出售。來自江蘇南京的吳小姐（化名）向紅星資本局表示，其父母2013年在銀灘花14萬元購買了一套房，只住了幾次，近期以6萬元的價格虧本售出。

因爲工作等原因，陳先生鮮有空閒時間去居住，從去年開始，便虧本到10萬元出售銀灘的房子。陳先生稱，問的人多，卻無人購買。“今年問的人都少了一半”，陳先生對紅星資本局坦言，“（在這裡）買房是一時衝動了。”

紅星新聞記者 強亞銑

編輯 鄧凌瑤