底層資產多元發展提速，REITs規則體系進一步完善

2024年最後一個月，REITs（不動產投資信託基金）新發市場十分熱鬧。

據記者不完全統計，12月以來，至少11只新發產品趕上了年內末班車。

包括月內上市交易的7只REITs，和近日獲批的華夏金隅智造工場REIT、匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT、國泰君安濟南熱能REIT和易方達華威農貿市場REIT4只REITs。值得關注的是，這些公募REITs產品底層資產多爲各細分領域的首單。

12月27日，滬深交易所均發佈了2024年新修訂的《REITs審覈關注事項指引》（下稱《新修訂指引》）。

《新修訂指引》細化了關於底層資產的一般規定，在審覈標準方面也新增倉儲物流、消費基礎設施項目特殊關注事項，優化產業園區、收費公路和租賃住房項目特殊關注事項。

行業人士認爲，隨着REITs規則體系進一步完善，提升了REITs覈查及信息披露的規範性、有效性和針對性，促進REITs市場常態化發行和高質量發展。

多領域上新首單公募REITs

12月以來，在產業園REITs板塊，華泰南京建鄴REIT、中金重慶兩江REIT和廣發成都高投產業園REIT三隻新券相繼上市。

此外，農貿市場、供熱設備、改造產業園以及醫藥物流倉儲等領域也迎來了各自的首單公募REITs。

12月10日，工銀蒙能清潔能源REIT在深交所成功上市，是全國首單國有企業陸上風電資產的基礎設施REITs，也是內蒙古地區首單基礎設施公募REITs。此外，平安寧波交投REIT和華安外高橋REIT也於12月26日上市；招商科創REIT則將於12月31日上市。

除此之外，民營企業正加速入局公募REITs市場。最新獲批的公募REITs中，易方達華威農貿市場REITs和匯添富九州通醫藥倉儲物流REITs的原始權益人分別爲福建華威農商集團和九州通醫藥集團，均爲民營企業。

此外，從公募REITs全年發展情況來看，今年內呈現出加速擴容的態勢。

特別是在2024年8月進入常態化發行階段後，REITs市場在盤活存量資產、擴大有效投資以及服務實體經濟方面的功能日益顯現。根據第一財經據Wind統計的數據，截至12月27日，已上市的公募REITs數量達到了57只，總募資規模超過了1650億元。

在新發市場上，年內已有28只公募REITs上市，發行規模累計達到646億元。這一數字不僅接近過去三年的總和（30只），而且在規模上已經超過去年全年的水平。

常態化發行提速，REITs審覈規則迎修訂

REITs市場加速擴容背景下，相關審覈規則也迎來修訂。

上交所稱，《新修訂指引》全面規範了REITs的核查、信息披露、資產評估及運營管理。

主要措施包括明確了REITs業務參與人和底層資產的准入要求，以及項目經營及財務情況的詳細披露標準；細化業務參與人和底層資產准入標準，強化項目經營及財務情況的披露等。此外，《新修訂指引》針對不同資產類型（如產業園區、倉儲物流、收費公路、租賃住房、消費基礎設施）制定了差異化的披露要求。

據上交所披露，2024年以來，上交所REITs市場上市產品已達17只。截至目前，滬市REITs市場上市產品共37只，募集資金約1121億元，底層資產涵蓋收費公路、產業園區、倉儲物流、保障性租賃住房、消費基礎設施、新能源等多種類型。下一步將不斷優化REITs規則體系，推動優化市場生態發展。

深交所發佈的《新修訂指引》突出了以“管資產”爲核心，着力構建符合REITs特徵規律的審覈標準。具體在資產端明確了REITs首發規模、收益要求等；產品端增加原始權益人資金監管、明確基金經理兼任標準，要求基金建立分層決策機制，提升REITs運營管理效能。

截至目前，深交所已上市20只REITs，總募資規模超過530億元。全年新增11只REITs上市，發行規模近270億元。深市REITs項目累計完成39次收益分配，分紅金額合計22.73億元。

二級市場方面，中證REITs全收益指數上漲11.02%，且截至目前，年內有47只公募REITs收益爲正，佔比近八成。其中，中金廈門安居REIT年內漲超46%，華夏北京保障房REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT年內均上漲超45%，另有博時蛇口產園REIT、富國首創水務REIT等總計10只產品年內收益超20%。

中信建投國家電投新能源REIT基金經理徐程龍對第一財經分析稱，公募REITs的股息率一般高於國債收益率，在利率下行週期中爲投資者提供了可能獲得更高和更確定收益的投資選擇。

浙商證券首席李超認爲，利率下行趨勢中，公募REITs或將在大類資產配置中發揮積極作用，既有望成爲“固收+”組合策略增厚收益的選擇，又能夠在低波紅利策略中作爲補充。