德國地產對銀行業的威脅，比美國商業地產危機更大

近期美國商業地產危機席捲德國銀行業，但這還不是最糟糕的，德國國內地產“慢性”崩盤對銀行的威脅更大。

據媒體週二報道，德國銀行絕大部分房地產風險在該國國內，德國樓市迄今爲止還沒有出現急劇調整，可能是德國獨特估價方式保護其貸款人和投資者免受直接打擊。

此前文章指出，美國商業地產危機仍在德國銀行業蔓延，德國Deutsche Pfandbriefbank（PBB）銀行宣佈增加風險撥備後，對衝基金做空押注創歷史新高，此前德意志銀行宣佈在去年第四季度增加了1.23億歐元的撥備。

德國奧斯納布呂克大學經濟學教授Valeriya Dinger指出：

歐央行一些高級官員表示，在審查整個地區銀行的風險時，德國將不可避免地成爲關注焦點。在歐盟國家中，德國與法國銀行擁有最多的商業房地產貸款，而這些貸款中的不良貸款比例正在上升。

獨特估價方式掩蓋“慢性”崩盤事實

隨着Signa集團、Adler Group等房地產所有者被迫出售房地產，一場“慢性”房地產崩盤可能加速，給那些在救助後剛剛步入正軌的中小型貸款機構帶來沉重負擔。

目前被標記爲不良貸款的比例較低，部分原因是德國房地產估價師採用了一種長期的方法，由於大多數投資者不會在市場下跌時拋售，這種方法可以平滑定價的變化。與美國或英國等國相比，德國銀行也較少定期更新其融資建築的估值，因此問題可能會被掩蓋更長時間。

一些規則進一步減少問題的暴露，比如允許小型銀行將一些證券按市值計價，這可能使投資者更難了解銀行的最新財務狀況。最近監管機構一直在敦促貸款機構爲潛在損失做好準備，歐央行推動貸款機構利用去年的部分豐厚利潤來建立準備金。

德國寫字樓價值大跌

隨着買家願意支付的價格與賣家爲償還貸款所需的價格之間的差距不斷擴大，德國商業地產的價值備受爭議。

德國抵押貸款銀行協會VDP公佈的一項指數顯示，去年寫字樓價值下降了10%，爲2003年開始收集數據以來最大降幅。該指數完全基於已完成的交易，而在最近的市場下跌中，交易已接近枯竭。

研究機構Green Street指數基於目前正在談判的交易，該公司估計，自2022年第一季度以來，寫字樓市場價值已暴跌36%，慕尼黑等一些城市的跌幅甚至更大。

惠譽評級週一發佈的一份報告指出：