倒計時2天，新政後廣州首個開盤項目，要燃爆了
樓市這把火，根本停不下來。
9月29日廣州全市解限，國慶燃足7日，某平臺傳出單週賣房2800套，超30盤宣佈漲價...
而就在本週末，即10月12日，廣州將迎來新政後首個開盤項目——中建玖合·未來方洲。
這意味着，它將成爲一枚重要的試金石，這股反轉之勢落實到幾分，馬上見分曉。
我們也收到消息，整個國慶，共有超2000組客戶來項目看房，這個數據，能秒殺全市99%的樓盤。
| 項目現場人氣圖
截至發稿前，項目誠意登記已滿籌，開盤進入倒計時。
這波顯而易見的熱潮，除了政策潑天利好，更重要的原因，是其近珠金琶地段、超配的配套和產品，以及超能打的價格！
01
未來方洲開盤價
拳打新房，腳踢二手房
要分析未來方洲的競爭力，首先要了解板塊基本盤。
未來方洲所在，就在老黃埔的心臟區域，萬科城市之光隔壁。
這個區域的新房，除城光售罄外，上屆三劍客還有兩位在役，大多是舊規產品，起步價約在4.2萬/平。
二手方面，今年6月，城光、富頤賣出首套二手，此後城光還在陸續成交，全部是約80-100平三房，價格比較堅挺。
| 數據來源：鏈家
其中，約80平三房，因爲只有單衛，單價約4.1-4.3萬/平；其餘的雙衛三房價差不大，單價都在4.4-4.7萬/平。
此外，四房也有少量掛牌，約116平四房放盤價去到5.2萬/平；約137平大四房，又多在5.5萬/平打上。
總結一下，以城光爲代表，老黃埔主流的三房雙衛戶型，單價約4.4萬/平起；而四房戶型，業主心理預期在5萬/平以上。
那，相比這些新房和二手房，未來方洲的開盤價，意味着什麼？
可以用一句話形容：“拳打新房，腳踢二手房”。
我們已經拿到了吹風價，先劇透幾個亮點：
第一，相比周邊新房，未來方洲使用率更高，折算套內面積每平米單價將更有優勢；
第二，相比旁邊的城光二手，對比相近面積段，未來方洲每種戶型在得房率和功能性都能完勝。
需要多加一句，城光二手使用率普遍約80%，但未來方洲使用率均超100%，這20%差距中間又多出幾十萬價差。
第三，在中央定調“止跌回穩”背景下，首開價格，很可能就是全盤最低位。
當然，更細的價格還不方便說，可能還有變動或者新驚喜，建議大家先加拆神助手，瞭解最新消息。
02
2.0加強版學鐵商體系
引爆老黃埔新行情
價格優勢打出來了，也就有了往下看的理由。
因爲真正奠定未來方洲市場地位的，是項目堅實的價值體系。
如果說，老黃埔現有新盤的配套是1.0版本，那未來方洲就是2.0加強版。
首先，加強版學校，引入九年制一流名校集團，規格上將是老黃埔首家。
要知道，老黃埔不缺優秀小學，但初中卻另當別論。
除部分直升以外，老黃埔大多數小學都需參與黃埔第一組搖號，對應陣容爲港灣中學+123中+石化中學+86中+豐樂初級中學+黃廣附東校區。
這些學校，能打的基本只有黃廣附，但由於特殊原因，黃廣附真實中籤率一直很低，所以老黃埔小升初，常常哀嚎遍野。
因此，在老黃埔核心區，配建九年制學校的樓盤，基本穩佔頂端，橫掃一二手。
另一個是，在九年制學校，相當於孩子從小就是嫡系子弟，教學上一脈相承，比小學+初中混搭組合更有價值。
其二，加強版雙軌道，5+13號線交匯，手握全市兩條高含金量的地鐵。
5號線，串聯珠城和金融城，到琶洲也只需在車陂南站換乘4號線，1站通達。
即將通車的13號線，更是加強版5號線，橫跨廣州5區，直達環市東、珠城、金融城、魚珠等核心板塊，通達度更大大提升。
仔細看，13號線二期在珠城就設有4站，包括花城廣場北、冼村、石牌南、馬場站，線路軌跡還和黃埔大道基本重合。
這意味着，珠城、黃埔大道沿線、包括天河路商圈的人羣，將極大地分流到13號線，爲沿線樓盤帶來潛在購買力。
在此基礎上，未來方洲還有不可多得的近地鐵優勢。
項目到13號線雙崗站大約300米，到5號線文衝站直線距離約800米，在步行範圍內都能通達。
相比同板塊其他在售新盤，基本都是單地鐵線，而且離地鐵最近的盤，也有約700米距離，遠的甚至超兩公里。
其三，加強版商圈，同時接駁天河+老黃埔雙核心商圈。
| 項目周邊商圈示意
你可以通過5號線/黃埔大道，直達三溪美林商圈和大沙東商圈，山姆、宜家、美林天地、黃埔潮樓，各式商業應有盡有。
另一邊，大約300米，又能到雙崗站上蓋的華潤萬象系商業體（在建中），和老黃埔新商業門面，保持最親密的距離。
沒錯，如果要再總結一下，未來方洲的學鐵商價值，那就是做到「人無我有，人有我優」。
03
約220萬方超級大盤，開滿buff
但，加強版學鐵商還遠遠未夠，未來方洲還有很多故事要講。
它脫胎於文衝東舊改，建面達約220萬方，約等於旁邊城光的1.5倍。
這樣的配置，先天就有連片發展優勢，也更有可能做出升級，比如一個2.0版本的城光。
爲此，中建玖合從一開始就邀請了美國som執筆，以近乎超前20年的城市規劃理念，打造廣州首個“未來城市”。
| 項目效果圖
這怎麼理解？
其實很簡單，就是放大可達性和多元性，以最便捷的方式接通最豐富的資源。
大城裡的資源有多豐富？
規劃學校就多達8所，包括2所九年制學校，1所中學，1所小學和4所幼兒園；
豐富商業集羣，包括約6萬平街區商業集羣、特色文化/濱水風情商業街等；
公園多達6個，聯同一江（珠江）三山（文園、牛山炮臺、公山公園），擡腳就能走進公園裡...
但更有意義的是，所有資源都不是各自孤立的，而是能通過各式路徑緊密串聯、互動。
比如說，社區內規劃了三條歸家走廊，專爲行人而設，不用等紅燈過馬路，就能穿梭超級十字街區、知學大街、富裕堂、體育公園等。
再比如，用一個騎樓十字路口，將藝術空間、市集、運動館、鄰里中心等核心商業貫通，讓人們走到街道，享受逛遊。
這種模式，相當於以“人行友好”角度，破解了城市居住的痛點，便捷的通達又形成無數個10分鐘步行生活圈，讓幸福感得以躍升。
對老黃埔來說就更重要了，超級大城+超前規劃，將連片革新城市面貌和居住品質，創造更高增量。
04
首開文元組團
給出至高性價比的機會
那麼，在未來方洲這座大城，到底要怎麼選？
大城分爲文元、江北、渡頭三大組團，各有特點和優勢，但就當下而言，首開的文元組團，還是先跑了出來。
其一，文元組團是整個大城資源最豐富、也是通達度最高的地方。
打開地圖，在建的36班九年制學校、13號線雙崗站、黃埔東路口袋公園、狀元大街等圍繞在周邊。
除此之外，這裡距珠江僅約1公里，實現南向望江，江景再上大分。
其二，產品拉開距離，高使用率戶型+高交標品質，直指老黃埔頂配水準。
這裡有超高顏值的外立面、自帶約1萬平圍合式中心園林，建築標準還達到國內最高水準——綠建三星建築。
| 項目效果圖
主推產品，爲建面約79-142平三至四房，多達12種戶型，可選擇性就比別人豐富。
而且，所有戶型全南向，均超100%使用率，最高更達約110%，這一點又打敗了老黃埔多數新盤。
以建面約79平三房A1戶型爲例，其他項目最多做到1.5衛，要麼配個小陽臺，但項目卻做到真雙衛、5.3米寬超大陽臺，還有270°瞰景主臥。
此外，公區也進行了升級，相比常規LDKB公區，這裡做出大方廳格局，使視覺上更加開闊通透。
| 注：部分櫃體贈送
建面約95平3+x房B1戶型，做出了約45平LDKB方廳，額外的X空間可以成爲生活的百變舞臺。
你可以把它加進客廳，也可增加一道玻璃隔斷，做成半開放的書房、遊戲區等，95平就可以媲美120平大戶型體驗。
建面約108平3+x房C1戶型，整體觀感足以比肩市面上140平大戶型。
LDKB+X超級公區，南北通透，廚房帶中島臺，再加上約6.2米雙開間陽臺，進門就將豪宅感開滿。
還有酒店級主套，帶270°無界飄窗，中間沒有柱子遮擋，讓觀景享受達到極致。
當然，項目還有很多優秀戶型，比如128、143平四房，一篇講不完，大家可以根據需求繼續看看。
而更卷的，是未來方洲的交標。
大品牌交標只算標配，甚至連餐邊櫃、衣櫃、客廳巖板背景牆，玄關還加配能消毒殺菌的鞋櫃精靈，幾乎達到拎包入住標準。
甚至，還有琶洲南TOD同款華爲智能系統，也是老黃埔第一家，坐實老黃埔交標天花板。
| 項目樣板間實拍
其三，就是首開特有的價格競爭力。
關於價格，我們上邊已經說過很多，但還想再多說幾句。
關於定價，站在當前市場週期下，可以說是官方和市場共同認可的底部，這個階段像極了上一個週期將漲未漲前的寧靜，結合從未來方洲內部得到的消息，再結合深入的分析之後，得出這樣一個結論：
儘管中建玖合可以憑藉當前市場熱度和項目的自身質素，來實現一個更理想的價格，但是從中建玖合大盤的全週期來看，作爲大盤，整個項目交付的是一套完整的生活配套而非零碎的場景空間，而且隨着時間的推移，商業和配套悉數落地，價值兌現還會有更大的能量。
所以，對於這次開盤，相比於價格實現，首開賣爆纔是成功唯一標尺。
悄悄說下，未來方洲此番開盤的價格會相當有驚喜！這次開盤可以說是中建玖合給廣州的一次獻禮，而且是大禮！
感興趣的同學，抓緊這兩天到現場看看，10月12日馬上開盤！
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