存量房貸利率下調呼聲再起：這些城市有較高加點，未來會降嗎？

各地取消利率下限後，存量利率與新發放房貸利率之間的差距再次拉大。

隨着各地取消或下調首套房、二套房利率下限，個人住房商貸利率也進一步下降。與此同時，關於存量房貸利率下調的呼聲再起，尤其以北京、上海、深圳、廈門等城市爲主，在2019年至2023年產生的個人住房貸款，仍存在着較高的加點。

中原地產首席分析師張大偉表示，從實際市場情況看，再次降低“存量房貸”利率的時機到了。核心在於給市場信心，如果能拉平存量、增量房貸利率，對於市場來說，產生的積極影響會很大。

有城市存量、增量房貸利率相差80BP

在央行“5·17”新政後，大部分城市將首套房、二套房首付比降至15%、25%，利率下限均取消。一線城市方面，上海、深圳首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR（貸款市場報價利率）-10BP（基點）調整爲LPR-45BP。

目前，5年期以上LPR爲3.95%，調整後，上海、深圳首套房利率下限降至3.5%。

隨着增量住房貸款利率的大幅下滑，此前在利率高點購房的人則呼籲存量房貸利率的下降。記者在人民網領導留言板看到，有深圳網友稱：深圳市2019年10月之前的房貸利率已調整至LPR，2023年9月29日新增房貸利率已調整至LPR-10BP，2019年10月至2023年9月買房的居民不僅房價在高位，利率也在最高位，且本輪沒有任何調整，這個時間段的存量貸款用戶無法享受到利率降低的好處。

該網友呼籲，“請求能夠將降低貸款利率加點的政策擴展至2019年10月到2023年9月買房的存量貸款用戶。”

深圳市住房和建設局在6月3日迴應稱，按照因城施策原則以及關於調整優化個人住房貸款利率下限的有關規定，結合深圳實際，該市從2024年5月29日起調整優化個人住房貸款利率下限。2024年5月29日之前發放的個人住房貸款，執行當時深圳利率下限政策。下一步，市住房建設局將結合房地產市場實際情況，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

目前，深圳首套房貸利率是3.5%，如果是2019年10月到2023年9月購買的房子，需要加點30BP，當前的房貸利率爲4.25%，相差75個基點。此外，上海相差80個基點，北京相差45或55個基點。

來自北京的張女士也呼籲下調存量房貸利率。張女士在2022年購房，當時北京首套房貸利率是LPR+55BP，隨着LPR的變動，張女士目前的房貸利率是4.5%。

目前，北京城六區首套房、二套房利率下限分別爲4.05%和4.55%；非城六區首套房、二套房利率下限分別爲3.95%和4.5%。

張女士給自己算了一筆賬，200萬左右的商業貸款，如果按照4.5%的利率、等額還款方式，還款週期21年，總利息是109.5萬元，每月還款12282.34元。如果利率能下浮至3.95%，總利息約爲94.6萬元，比之前少了14.9萬元，月供少了592元。

張女士希望存量房貸利率能夠下調，“有朋友選擇提前還貸，但是對我自己來說，目前沒有多餘的錢提前還，且房子降價多，如果賣的話虧損太多，因此只能選擇持有。此外，公司降薪，還貸壓力也大幅加大。”

目前，深圳、上海都下調了房貸利率，北京下調的預期增大，這樣存量與增量的利差就更大了。“下調存量房貸利率不僅僅是降低購房者的持有成本，還能夠減少他們的擔憂，提升信心與預期。”張女士如是說。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，本次各地取消利率下限後，存量利率與新發放房貸利率之間的差距再次拉大，一定程度上影響了居民情緒，部分居民或選擇提前還貸等方式降低利息支出。

業內：再次降存量房貸利率，給市場信心

去年9月25日起，我國存量房貸利率下調拉開大幕，當時多數城市存量首套房貸利率降至LPR左右水平。但是北京、上海、深圳、廈門等城市部分購房人存量首套房貸利率仍保持着較高加點，諸如北京，2019年10月至2023年9月份的購買人羣，存量首套商業性個人住房貸款利率下限爲LPR+55BP，當前的房貸利率爲4.5%。

在上海，2021年7月至2023年9月的購房人羣，存量首套商業性個人住房貸款利率下限爲LPR+35BP，當前的房貸利率爲4.3%。

在深圳，2019年10月至2023年9月份，存量首套商業性個人住房貸款利率爲LPR+30BP，當前的房貸利率爲4.25%。

此外，廈門部分存量首套商業性個人住房貸款利率下限爲LPR+30BP或LPR+10BP；長春、鄭州部分是LPR+5BP。

現實的情況是，隨着增量房貸利率持續下調，新舊利差加大。貝殼研究院數據顯示，2024年5月百城首套主流房貸利率平均爲3.45%，較上月下降12BP；二套主流房貸利率平均爲3.90%，較上月下降26BP。5月首套、二套主流房貸利率較2023年同期分別回落55BP和101BP。分能級統計，2024年5月一線城市首二套平均房貸利率分別爲3.59%、3.98%，分別較上月下降29BP、31BP；二線城市首二套平均利率分別爲3.40%、3.84%，分別較上月下降19BP、33BP；三四線城市首套利率爲3.46%，較上月降低9BP，二套利率爲3.92%，較上月下降23BP。而諸如佛山等城市，首套房商業貸款利率最低已經至3.15%。

當增量首套房貸利率大幅下降時，部分存量購房者仍需要償還較高的房貸利率。

那麼，存量房貸利率有下調的可能嗎？陳文靜表示，一方面，當前降低居民貸款利息支出、降低購房者置業成本仍是促進住房需求釋放、促進居民消費的重要舉措之一；另一方面，房貸作爲銀行重要資產，也是其重要的收入來源，短期銀行主動調整存量房貸利率的預期較低，但在大力推動擴內需促消費的背景下，不排除未來監管部門出臺政策引導存量房貸利率下調的可能。

張大偉認爲，從實際市場情況看，再次降低“存量房貸”利率的時機到了，“存量房貸利率的調整是一個複雜的問題，涉及多方面的利益和市場預期，的確牽扯到經濟、金融、社會等多個層面的考量，但是當下房地產市場最缺的是信心，穩樓市救市的目的是救經濟，而經濟復甦最重要的就是要拉動消費，如果存量房貸利率再降點，那對普通老百姓來說每個月又可以多點錢去消費的。”

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，當前，無風險利率繼續下降，3%以上的保本理財產品開始消失了，房貸“高利率”的弊端暴露無遺。承接高利率的貸款，買一項價格可能下降的資產（住房），這是非常不划算的。如果不調整，提前還貸會繼續存在，導致房貸餘額減少。“‘5·17’新政將首付降到歷史最低、利率不設下限，目的就是穩定房貸規模、穩定地產金融加速器效應，從而改變通縮的局面，改變內需疲弱。提前還貸會導致這一目標無法達到，只有降低利率，纔會鼓勵大家持有槓桿，甚至再次加槓桿。”

存量房貸利率下調的幅度可能有多少？李宇嘉預計，下一步，首先北京、深圳、上海、廈門等高利率存量房貸會下調，調整至LPR-20BP是可能的，預計會有70-100個基點的降幅；其他城市也會下調，預計會調至3.5%左右的幅度。

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