促進房地產市場平穩健康發展 多項稅收政策調整 加大居民購房優惠力度，降低二手房流轉成本，緩解房企財務壓力

證券時報記者 賀覺淵 張達

財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部11月13日發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），包括優化住房交易契稅政策，明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策。國家稅務總局同時發佈公告，降低土地增值稅預徵率下限。相關政策自2024年12月1日起施行。

此次政策調整將加大居民購房優惠力度，減輕二手房交易成本，緩解房企財務壓力。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向證券時報記者指出，此次政策調整均屬於降低交易環節稅負。隨着房地產市場從增量時代轉向存量時代，房地產稅收改革的方向將是降低流轉環節的稅負，促進交易良性循環。

三部門有關司局負責人指出，爲貫徹落實黨中央決策部署，結合當前房地產市場運行情況，需要進一步調整優化相關稅收政策，加大支持力度，促進房地產市場平穩健康發展。

加大居民購房優惠力度

此次政策調整主要是加大對住房交易環節契稅的優惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求。

《公告》規定，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積爲140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。

對個人購買家庭第二套住房，面積爲140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

簡單來說，此次政策調整後，在全國範圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。一線城市不再“區別對待”。

“這項政策落地將進一步降低購房者置業成本，對於剛性和改善性住房需求均有較大利好，對一線城市的稅收優惠力度則更大。”中指研究院政策研究總監陳文靜對證券時報記者說。

據中指研究院測算，以單價5萬元計算，住房面積分別爲80平方米、100平方米、150平方米，政策優化前首套住房契稅稅率分別爲1%、1.5%、3%，二套住房契稅稅率分別爲1%、2%、3%，而北上廣深二套住房契稅稅率均爲3%。

政策優化後，首套住房契稅稅率分別爲1%、1%、1.5%，分別優惠0元、2.5萬元、11.25萬元；二套住房契稅稅率分別爲1%、1%、2%，分別優惠0元、5萬元、7.5萬元，北上廣深二套住房分別優惠8萬元、10萬元、7.5萬元。

降低二手房交易成本

在普宅和非普宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅方面，此次政策調整主要是明確稅收優惠政策，降低二手房交易成本，保持房地產企業稅負穩定。

近段時間，北上廣深四地已陸續發文取消或調整普宅和非普宅標準。本次稅收政策調整則與各地取消標準的舉措配套。

《公告》規定，北上廣深凡取消普宅和非普宅標準的，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

對於取消普宅和非普宅標準的城市，《公告》明確，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免徵土地增值稅。

上海財經大學公共政策與治理研究院副院長田志偉接受證券時報記者採訪時指出，普宅與非普宅標準涉及的增值稅政策主要針對二手房交易，有助於降低非普宅的交易稅負。而土地增值稅更多針對新房交易，且對房地產企業稅負影響較大，因此，統一、規範一手房土地增值稅的相關制度，對房地產行業的健康發展具有重要意義。

統一降低預徵率下限

緩解房企財務壓力

在土地增值稅方面，此次政策調整主要將各地區土地增值稅預徵率下限統一降低0.5個百分點。

我國土地增值稅實行預徵制度。爲充分發揮土地增值稅預徵的調節作用，稅務總局於2010年發文明確了各地區預徵率下限，其中東部地區爲2%，中部和東北地區爲1.5%，西部地區爲1%。

本次預徵率調整後，除保障性住房外，東部地區預徵率下限爲1.5％，中部和東北地區爲1％，西部地區爲0.5％。

陳文靜指出，隨着房地產市場的持續調整，不少房地產項目的土地增值稅實際稅率已經明顯降低，不少企業稅費資金處於多繳狀態，這部分資金如果不能及時退稅，將增加企業的資金壓力。本次統一降低各地區土地增值稅預徵率下限，有利於降低企業預徵預繳的土地增值稅，降低企業資金壓力，穩定企業預期。