川普2.0時代 法人：可留意一投資標的補漲行情

路博邁房地產證券團隊資深投資組合經理人Steve S. Shigekawa。圖／黃惠聆

在川普2.0時代，法人們不約而同看好2025年全球房地產走勢且力推REITs主要預期美國經濟開始會加速成長，不動產有不錯表現的機會。路博邁房地產證券團隊資深投資組合經理人Steve S. Shigekawa來臺時也表示，從過去的歷史數據顯示，升息結束後四個季度，上市的REITs房地產的報酬率表現佳，未來REITs表現仍值得期待。

Steve S. Shigekawa表示，之前投資人將大部分都把焦點關注在股市、大型的科技股，使REITs相對受到市場的冷落，過去相對的表現是比較疲弱，但現在從評價面可以看到具有非常大的吸引力。

然以歷史實證數據看，REITs 在不同的通膨時期的表現。在不同的通膨環境之下，都可以看到 REITs有相當不錯的表現。高於2％通膨的情境時，REITs 的表現高於長期平均水準；就算是通膨在1％~2％之間，REITs有很好的表現。對REITs比較不利的環境，大概就是通膨小於1％的情境，通常是經濟成長比較疲弱， REITs也就沒有表現的機會。

美國大選後市場知道川普的政策有很多會造成通膨升溫，所以也反映在市場上對短期利率的預期，Steve S. Shigekawa進一步表示，根據市場的預期，可以看到基本上美國通膨會是高於長期的趨勢，會在2％稍微多一點點。這也是他看好REITs 主要原因之一。

Steve S. Shigekawa表示，影響REITs市場的因素，除了通膨之外，還有對利率預期，此外，還有一些基本面因素如供需、地點、入住率以及租金的成長率等等，以目前的資料預期未來幾年的淨營業利潤成長率幾乎都是高於長期的趨勢。而且REITs表現比起標普500指數的獲利是更爲穩健、波動較低，且就評價面來看，相較標普500指數，目前REITs大幅折價；REITs的股利率相較於其他的產業來說是更加的亮眼。這些都是他對REITs展望樂觀重要因素。

所以接下來應密切地觀察，川普政策到底會怎麼走，Steve S. Shigekawa說，經理人的角色即是去了解相關的政策，可能會怎麼樣影響到美國。不同城市、不同地區、不同產業，然後做適當的配置佈局。目前美國的整體環境已經跟之前大不相同了，從之前擔心聯準會的升息可能會造成美國的經濟陷入衰退，還有區域銀行倒閉的事件是不是有可能衝擊很多的商用不動產。到現在，大家看到的是經濟可能會隨着新政府的上臺而開始加速的成長，聯準會也啓動了降息的週期，資本市場再度開放，有更多的活動開始出現。

即使REITs之前已經開始上漲，Steve S. Shigekawa也表示，雖然過去的歷史在未來不一定會重演，但從基本面來看，REITs一旦進入到一個適合的環境時，通常是連續好幾年的多頭走勢。

就投資標的選擇上，Steve S. Shigekawa指出，在公開交易的REITs不動產市場當中，大家最常想到的可能是工業、公寓以及辦公室還有零售的不動產。但事實上，這些產業只佔公開交易不動產中的四成而已，另有六成是其他非常多元的次產業，不管是通信的塔臺，醫療保健、資料中心或者是倉儲等等。所以，透過公開交易的不動產REITs的投資，投資人也可以去佈局美國經濟成長的動能。

Steve S. Shigekawa說，尤其目前貨幣市場基金已經累積了超過6兆美元，在選後，看到不論是經濟，或是各方面的市場開始有比較大的能見度之後，貨幣市場基金收益率應該就會開始下來，資金可能往其他的資產類別做移動，從過去幾次出現這種情況時，REITs往往可首先受惠。