《傳產》高銀貸建案急降 比例跌破5成

據住展雜誌統計，截至今年5月17日爲止，北臺灣房貸成數8成以上的高銀貸建案（指銀行房貸成數8成以上，不含信貸、建商公司貸），佔整體建案比例約49.09％，佔比不僅跌破五成，較2020年全年減少約9.9個百分點，更創下2018年來新低。住展雜誌研發長何世昌表示，由於央行陸續找銀行業者「喝咖啡」，銀行業放款趨於謹慎，再加上近期換屋房型增多，以致於高銀貸建案比例明顯下滑。

北臺灣高銀貸建案比例在2016年落至谷底，當年比例僅約21％，主因是2016年正好是前波空頭最悲觀的一年，新建案銷售率跌至最低點，銀行爲了降低不動產放款風險，紛紛緊縮房貸成數。到了2018年，國內房地產開始復甦，銀行不動產放款信心躍增，高銀貸建案數佔比升破五成，2019年高銀貸建案數佔比更高達六成一左右，2020年也接近六成，連兩年處在高峰水位。

但到了今年，前五個月高銀貸建案數比例卻快速降低，僅剩約49％，跌破五成大關。高銀貸建案比例減少，意味着購屋族需要準備更多自備款才能買房。

何世昌分析，今年高銀貸建案比例急降的關鍵原因有二點，第一是部份銀行不動產放款瀕臨法規上限，且央行又頻頻關切國銀放款過度集中不動產，去年末開始找銀行業者「喝咖啡」，銀行因而自律性縮減放款。第二，因房市景氣復甦，今年換屋房型與豪宅建案增多，而換屋房型房貸成數通常只有7成、豪宅則僅有5.5成，高銀貸建案佔比因此下滑。

進一步觀察北臺灣各縣市高銀貸建案分佈狀況，臺北市有19個、新北市44個、宜蘭縣5個、基隆市2個、桃園市64個、新竹縣市共54個，總計188個。從高銀貸建案分佈來看，其實與地點好壞關聯性不高，因爲偏鄉的高銀貨建案比例並沒有比較低；新建案銀貸成數高低，與產品關聯度反而較高，首購房型、尤其是二房型大多能貸到8成。但在央行去年與今年陸續找銀行業者喝咖啡後，接下來二房型貸款成數能否還能維持在高檔，恐怕是個未知數。

何世昌進一步指出，建案通常會與指定銀行談妥專案貸款，並宣稱能夠貸到N成房貸，但購屋族需注意，如果自己的信用條件不佳，恐怕很取得業者宣稱的N成房貸。雖然購屋族可以與賣方磋商增訂但書，在契約中增列「以房地爲擔保設定抵押權貸款若不足成交價的八成，此買賣合約自動(或無條件)解除」，但因現在是賣方市場，買方的要求會碰一鼻子灰。而在央行可能持續調控房市，未來貸款成數可能下滑的情況下，購屋族可趁現在房貸成數還算高的時候儘早下手買房，以免越晚買房自備款越高，負擔將更沉重。