《財訊雙週刊》雙北700億都更案 今年百花齊放
都更整合過程波折甚多的正義國宅，預計下半年會取得建築執照，明年開賣。(本報系資料照片)
大臺北都更新案陸續完成，尤其建商參與的自辦都更，近兩年開始推預售、新成屋銷售，包括藝人周杰倫也青睞的大安區「和平大苑」正在銷售，忠孝東路「正義國宅」案明年將銷售。
2008年金融海嘯後，房市走了6、7年的大多頭，當時景氣好，都更效益極大，很多建商紛紛投入都更整合，近年這些都更變身新案；尤其在臺北市精華區的都更新案，與豪宅案出現比價效應，上門議價想要買在最低點的購屋族絡繹不絕。
統計市場上公開的都更新案，今年北臺灣維持近700億元水準，一八年還未到，但已確定有臺北市忠孝東路上耗時20年的「正義國宅」案要推出，總銷售金額達300億元左右。
盤點都更的指標案中，可發現過去發生「文林苑」都更風波的樂揚建設，在中山區八德路低調推出「然花苑」新案。樂揚建設表示，該案從○七年開始整合，直到日前才整合完畢；如今「然花苑」的總戶數僅40戶，有20戶是地主分回，可銷售的並不多，雖然每坪開價135萬元，較同區域的豪宅開價低很多，但房市觀望氣氛濃厚。反觀位於臺北市松山區的「華固名鑄」挾着地點優勢，自一六年潛銷階段就備受市場矚目，一七年正式公開，立刻去化逾半。
但銷售快也是因總戶數88戶中，扣掉地主分回，僅剩25戶可售，在臺北市敦化北路燙金地段上，立刻就有買家一次掃4戶，每戶單價站穩211萬元；華固使用的銷售策略是，比市場預期的豪宅價格低一成，也與「潤泰敦峰」開價每坪210至250萬元，產生比價效應，因此去化速度快。
此外，今年公開的另一個都更豪宅案，是位於和平東路金山南路口的「和平大苑」，藝人周杰倫花6億6000萬元買下頂樓，每坪單價約238萬元，完全不輸信義松山區的豪宅價位，可說是至今都更新案中最高成交價。
若再往臺北西區走，萬華龍山寺附近的「埕曦河畔」，原址是過去具歷史意義的寶鬥裡青雲閣，當初因地主認爲古蹟有倒塌疑慮自行拆除，但引來外界認爲是地主想要參與都更，所以才把古蹟拆了。如今原址已規畫爲地上24樓的預售案，坪數23至43坪，是地區少見新案，開價雖超過60萬元，但議價仍以5字頭爲主流。
燙金地都更 孕育新豪宅
再把目光移到東區，位於延吉街、光復南路附近的都更新案「勤耕延吉」，經過8年整合完畢，扣掉地主戶分回兩成，其餘八成已銷售五成多。海悅國際總經理王俊傑指出，附近有近十年沒有新案，區域客很多是主動來詢問就下訂。
同樣位於東區，歷經兩波房地產起伏循環、位於忠孝東路SOGO復興館旁的正義國宅都更案，目前正在申請建照，預計明年開賣。三圓建設董事長王光祥說，正義國宅新案未來要看景氣開價，但希望每坪價格要在臺北市豪宅排行前五名；意謂每坪行情要站上200萬元以上。
目前已夷平拆除的正義國宅，都更整合很波折，起初由龍麟建設擔任實施者進行整合，花費10餘年，還一度發生地主遭槍殺事件，最後龍麟黯然退出。三圓建設接手後，王光祥透過自己買下不少戶數，口袋夠深才完成這筆精華土地都更案。
正義國宅預計下半年會取得建築執照，興建地上31樓大樓，五樓以上住宅明年開賣；其中，一至四樓爲精品賣場，營業面積共4800坪，一樓更是挑高7米，以銷售國際精品爲主。王光祥之子、三圓建設總經理王雅麟表示，忠孝東路店面凋零，但正義國宅位處SOGO百貨旁，有集客效應，希望再把東區帶向繁榮。
除了建商參與的都更新案，目前市場上也醞釀不少由地主自行整合的自力更新案，未來地主戶若出售都更重建的房子，是否會打擊到都更改建的預售新案價格？王俊傑形容，「這池子很大，滴下幾滴雨水，並不會造成什麼波瀾」，因爲就算地主拿幾戶出來賣，在整個房地產市場屬於很少量的狀況，不會對房價有什麼影響。【更多精彩內容，請見《財訊雙週刊》】