別慌！先看懂今年海珠的買入邏輯

廣州樓市這場自東向西的板塊輪動，已經蔓延至海珠！

無論是多次反價的業主、屢創新高的成交還是低調售罄的新盤，都在助長海珠樓市的瘋狂。

追漲怕站崗，觀望怕踏空，想入手海珠的買家，如今進退兩難。

海珠還能不能買？答案是可以！但關鍵是弄清楚：各大板塊應該如何挑選？哪裡已經出現風險預警？哪裡還有機會撿漏？永遠沒有買不過的房子，只有賣不過的價格。

01.

“舊改”提速名企搶灘

稀釋熱度or抱團擡市？

海珠在廣州樓市的地位，一直是比上不足比下有餘。論規劃熱度，比不上荔灣；論學位質量，比不上越秀；跟宇宙中心天河相比，更是完敗。但相比房價破6的番禺和破5的黃埔，海珠作爲中心城區，無論是地段交通還是生活配套，現階段都是妥妥“吊打”，倒逼之下，補漲是必然。

而支撐起海珠這輪行情，“舊改”提速功不可沒。

據不完全統計，目前海珠共有舊改項目約17個，集中在赤崗、新港西、南洲和工業大道等地段條件優秀的板塊，而且從去年開始，多個“老大難”的舊改村都取得了實質性的進展，目前17個項目中已有15個已確認或在洽談合作房企，保利、合生等行業大佬都在多個項目上“插旗”。

海珠樓市之所以低調，根本原因是在2020年之前，連續多年幾乎沒有新盤入市。無市導致無價，而不是漲不起來。截至2月底，海珠的一手庫存也只有17.96萬平，僅高於越秀和天河，位列全市倒數第3。

▲廣州11區最新庫存情況

而從成交來看，根據廣州中原研究發展部統計，2月份海珠二手房網籤1474套，超越天河成爲全市TOP1，第2名是與其接壤的番禺。其中海珠西板塊持續活躍，1月份成交在整個海珠佔比近4成。

一手庫存處於低位，二手交投持續升溫，在這種情況下，即將到來的“舊改”供貨潮，不僅不會稀釋海珠樓市的熱度，還可能抱團刷一波存在感，拉高與其他區域搶客的競爭力，帶動房價再上新臺階。

再看看土拍市場。自2016年以來，海珠僅出讓6宗涉宅地，總建築面積98.63萬㎡。體量看起來平平無奇，但在這6宗地塊中，高達3宗名列廣州“地王榜”TOP5，光是樓面價就全部破5萬/平，可以說是目前廣州高價地密度最高的區域。

綜上所述，未來海珠房價，低不了。但步子邁得太大，利好容易提前透支。目前海珠熱門板塊的二手房業主，心態確實有點飄；與此同時，部分以前賣不動的“老破小”，也在趁機尋找“接盤俠”。市場魚龍混雜，更需要理性選擇。

02.

海珠西二手紅盤過熱

搶一手避免資產“錯配”

市場越瘋狂，二手越容易踩雷，相比之下，選擇一手更保險。與其寄希望於運氣爆棚，在二手市場遇到合適房源和靠譜業主，價格透明且品質標準化的一手房，更讓人省心，未來升值空間也更大。

二手方面，以海珠西爲例，長期作爲板塊“房價擔當”的光大花園，今年多次擊穿天花板。從貝殼買房的數據來看，小區1月份成交的1套15年樓齡的兩房，總價高達458萬，均價已經去到6.2萬/平。

而根據中原地產透露，近期小區最高成交單價已經破8萬/平，而且是167平的五房大戶型，總價去到1336萬。而這個價格目前在海珠，其實還買得起一手，一二手倒掛，導致一手房遭到“搶購”。

目前海珠一手房的價格，從6-12萬/平不等，除了項目定位的區別外，江景資源也是影響價格的關鍵因素。去年海珠最火的兩個全新盤，分別是時代大家和中海觀瀾府，其中，中海觀瀾府相對親民，此前北向不望江單位可以低至6字頭，而時代大家定位偏高端，戶型192平起，同樣是平層，最貴要去到12萬/平，而且看房需驗資500萬。

當然，一手房雖然單價低，但戶型最小也要90平三房起跳，所以儘管優先買一手房沒錯，但按這種思路選房，前提是你有550萬以上的預算。

而在滿足這個條件的情況下，一手房也不能盲買，最簡單的原則就是：不要在高端盤買太小的戶型，也不要在剛需盤買太大的戶型，容易導致“錯配”。前者花大錢卻達不到改善的目的，後者未來總價沒優勢，轉手難度大。

如果沒有550萬以上的預算，又對生活配套等要求高，那板塊內的二手兩房，避開過熱的網紅小區，還可以再淘淘，比如保利花園和第三金碧花園等大型小區，雖然樓齡也都超過15年，但小區環境舒適，目前電梯房還在4字頭，300萬出頭可以買兩房。

03.

琶洲接棒珠江新城？

周邊輻射板塊還能上車

如果預算在300萬以下，現階段大可不必擠着去給海珠西“擡轎”，往東走，關注回琶洲輻射的赤崗-客村-鷺江沿線，目前還能買到性價比不錯的電梯房。

首先，上述的海珠17箇舊改項目中，有3個在新港西板塊，4個在赤崗板塊，未來能享受新貨入市帶動的利好，與此同時，從今年開始，琶洲寫字樓將進入供應大年，2021廣州寫字樓新增供應，就有7成在琶洲，而隨着電商總部的陸續進駐，居住需求也將逐步釋放。

宅地稀缺的琶洲，目前一二手選擇性和性價比都不高，而往赤崗-客村-鷺江一帶走，則還有得挑。但該片區普遍樓齡長，老破小集中，對這類物業還是要慎重，特別要警惕那種二次裝修新淨的“炒家房”，買二手房不是買裝修，尤其是廉價的INS風簡裝，水很深。

相對值得買入的小區，比如步行可到客村地鐵站的鴻運花園，雖然樓齡超過20年，但有小區，交通和配套成熟，去珠江新城和琶洲都在20分鐘內，目前電梯房4萬出頭，總價不到250萬可以買小兩房。另外，像廣州大道南的金穗雅園，樓齡相對較新，目前電梯兩房也在300萬左右。

需要注意的是，預算有限的首次置業者，想買入海珠，千萬不要貪便宜買樓梯樓，情願犧牲面積，也要買樓齡相對新的電梯房，否則現階段很容易接盤，買到以後脫不了手的“垃圾盤”。

總的來說，不用因爲近期海珠樓市瘋狂就過分焦慮，相對來說，海珠還是中心區中最豐儉由人的板塊。不要扎堆搶熱盤，根據自身需求，有所取捨，守住底線，還是能有上車機會。

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